Жилье с "душком"

13 мая 2005

Свежий воздух начинает влиять на стоимость столичного жилья

Сегодня фактор экологии играет не последнюю роль при покупке квартиры. Если недавно "во главе угла" стояли лишь технические параметры и цена покупаемого жилья, то сейчас приоритетом для покупателя стали экологическая обстановка, окружение района, наличие поблизости зеленой зоны. Все эти важные "мелочи", как правило, заметно удорожают объект.

История с экологией
В компании "Конти" убеждены, что понятие "хорошая экология" вряд ли имеет право на существование в таком мегаполисе, как Москва. В основном экологические неприятности столицы были связаны с бытовым и хозяйственным загрязнением территории города, а с развитием металлургии и ювелирного производства началось и загрязнение почв металлами. Сегодня среди основных источников загрязнения в мегаполисах на первом месте стоит автотранспорт, затем различные промышленные предприятия. Поэтому места наибольшего скопления транспорта, а именно центр и близкие к магистралям районы, считаются наименее благополучными с точки зрения экологии.

Аналитики, исследуя предпочтения потенциальных покупателей, выделяют северо-запад (Мневники, Строгино), юго-запад (метро "Юго-Западная") и восток (Измайлово, Сокольники) Москвы. Был определен и ряд зон города, где жить не рекомендуется - сказывается "богатое промышленное" прошлое этих районов. В первую очередь к относительно неблагополучным территориям относят Теплый Стан, Лужники, некоторые места Замоскворечья, район Калужской площади и район, ограниченный излучиной Москвы-реки, куда входят улицы Житная, Большая Ордынка, Люсиновская, Шаболовка, Крымский Вал, Дубининская.

За что деньги платить
По словам Вячеслава Темирбулатова, директора по маркетингу компании "Конти", цены по районам сегодня формируются под влиянием множества факторов: удаление от центра города, окружение (парки, водоемы, основной тип застройки), степень развитости инфраструктуры, транспортные магистрали, экологическая обстановка и пр. Четко выделить процент, на который повышается или понижается цена дома в зависимости от экологии, нельзя. Как правило, районы, лишенные производств и обладающие лучшим экологическим фоном, традиционно считаются престижными, и, соответственно, недвижимость там стоит дороже.

Например, сам объект располагается в неблагоприятном и непопулярном районе, но рядом с ним находится масштабная парковая зона. Тогда объект позиционируется как дом у парка. А наличие парковой зоны в непосредственной близости от дома позволяет продавать квартиры дороже. Можно сказать, говорит Темирбулатов, что цена аналогичных объектов, одинаково удаленных от центра, может различаться на 15-20% в зависимости от соседства с зеленой зоной.

Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг", уверен, что подход к жилью исключительно как к квадратным метрам - это уже вчерашний день. Вид из окна, двор, местоположение дома и экологическая обстановка определяют стоимость квартиры. "При разработке концепции дома мы всегда учитываем эти факторы, делая максимальный оконный проем, используем панорамное остекление, то есть стараемся задействовать вид из окна в качестве интересного решения",- поясняет Белоусов. С точки зрения ценообразования стоимость квартиры в одном жилом комплексе, но на первых и последних этажах отличается в 1,5-2 раза. Данный факт также учитывается в прайс-листах, говорит он.

"Самые дорогие элитные дома класса de luxe расположены в центре Москвы, где экологическая обстановка оставляет желать лучшего: мало зелени, сильная загазованность, большая плотность застройки. Однако в данном случае экологический фактор не имеет для покупателей принципиального значения",- считает Наталья Курашова из Renaissance Realty. Покупатели недвижимости такого уровня обычно руководствуются соображениями престижа: наличие квартиры "под окнами Кремля", несомненно, подчеркивает высокий статус ее владельца. Стоимость видовых квартир на 15-30% выше стоимости квартир "без вида". Неблагоприятную экологию центра застройщики стараются компенсировать всевозможными мероприятиями по организации пространства дворовой территории: проводятся ландшафтные работы, озеленяются фасады зданий, разбиваются цветники, создаются альпийские горки. Стоимость эффектного ландшафта может добавить до 20% к стоимости квартиры.

Экология в нагрузку
Для квартир, удаленных от центра города, экологические факторы имеют более принципиальное значение. Наиболее экологически чистыми являются западный, северо-западный и юго-западный районы Москвы, где и сосредоточены наиболее дорогие жилые комплексы. Самым неблагоприятным с точки зрения экологии считается юго-восток Москвы с его промышленными предприятиями.

Большой популярностью пользуются объекты, расположенные вблизи зеленых зон или непосредственно в них. Стоимость квартир здесь может достигать уровня элитных объектов. Так, довольно высокими ценами отличается поселок Silver Place, расположенный в престижном Серебряном Бору. С одной стороны объект окружен сосновым лесом, а с другой - Хорошевским каналом. Стоимость квадратного метра здесь доходит до $7 тыс. при средней площади домов около 350 кв. м. Среди интересных проектов - жилой комплекс "Ближняя дача": по соседству располагается Волынский лес, а на территории самого комплекса находится двухсотлетняя липовая аллея. Цены на квартиры здесь доходят до $10 тыс. за квадратный метр.

В пределах Садового кольца такие объекты тоже есть, но предложения по ним являются большой редкостью - зеленых зон в центре крайне мало. По словам Наталии Курашовой, в качестве примера можно привести "Усадьбу Трубецких" в Хамовниках - жилой комплекс VIP-класса, представляющий собой уникальное сочетание элитного жилья с парковым комплексом XVII века. Застройщик провел комплексную реконструкцию парка: здесь выдержана единая архитектурная концепция, разделяются прогулочная и парковая зоны, проведено озеленение, имеются цветники, скамейки, фонтан, тротуары, асфальтированные подъездные пути. В настоящее время все квартиры в доме проданы. Полтора года назад стоимость квадратного метра в пентхаусе достигала $15 тыс.

Впрочем, нужно заметить, что решение вопросов компенсационного озеленения обычно возлагается на застройщика властями города. По словам Ирины Добашиной, начальника риэлтерского управления концерна "Крост", застройщик действительно обязан возмещать городу потери зеленых насаждений, если таковые случаются в процессе строительных работ. При вырубке дерева, во-первых, выплачивается его компенсационная стоимость (производится специальный расчет, в зависимости от возраста и породы дерева), только после этого и выписывается порубочный билет. Во-вторых, осуществляется компенсационное озеленение. Под него выделяется участок, разрабатывается и согласовывается проект благоустройства, в соответствии с которым выполняется посадка деревьев и кустарников. Таким образом, борьба застройщиков за экологию не всегда оказывается их инициативой.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова