Жилье для всех. И для каждого?

17 марта 2005

На вопросы читателей "РГ" по новому Жилищному кодексу отвечает один из его авторов Павел Крашенинников.

Когда мы объявили тему "делового завтрака" - как изменится наша жизнь с появлением нового Жилищного кодекса, - в редакцию поступило беспрецедентное количество писем, телеграмм, сообщений через Интернет, телефонных звонков с вопросами. Причем вопросы продолжали и продолжают приходить постоянно и после встречи в редакции.

Поэтому мы договорились с нашим гостем, что этот разговор не будет единственным. Новый документ такой объемный, что отдельных и подробных разъяснений заслуживают многие его разделы. В этой же, первой, публикации мы отталкивались от вопросов, которые в редакционной почте встречались чаще всего.

Российская газета : Жилищный кодекс сейчас многие критикуют, и довольно резко. Какие из упреков вы готовы принять? Надо оговориться, что когда мы обсуждали Трудовой кодекс и у нас на "деловом завтраке" был министр труда Александр Починок, он сказал четко и ясно: если бы мы "бодались" до последней запятой, то никогда бы не вышли из согласительной комиссии, и никакого Трудового кодекса просто бы не было... Надо было хотя бы застолбить основные моменты, а потом уже доводить принятый закон, что, кстати, сегодня и происходит... Вернемся к вопросу: что ждет Жилищный кодекс?

Павел Крашенинников : Что касается Трудового кодекса, то 50 поправок там было моих, 49 из них были приняты. Если бы больше юристов работали над кодексами, наверное, они были бы более качественными. Я бы выделил как наиболее подготовленный Гражданский кодекс. Над ним действительно работали лучшие специалисты.

Что касается Жилищного кодекса, мы его готовили 10 лет и, кстати, в "Российской газете" еще в 94-м году публиковали один из вариантов проекта. Так что когда оппоненты говорят, что Жилищный кодекс в спешке принимали, я это отметаю. Кроме того, по моему настоянию, прошлой весной мы его не стали принимать сразу в трех чтениях. После первого чтения взяли паузу до осени с тем, чтобы летом мы смогли поездить по регионам, собрать как можно больше поправок. И сейчас, уже после принятия Закона, мы продолжаем работать в регионах, анализируем, что воспринимается и что не воспринимается.

Я хочу сказать, что любой закон - это компромисс, и конечно, есть вещи, которые можно было бы сделать, на мой взгляд, лучше. Но рабочая группа, правительство посчитали по-другому.

Например, я считаю, что применительно к товариществам собственников жилья в кодексе действует очень жесткая норма. Речь о том, что если жилищно-строительный кооператив не преобразовывается в товарищество, его нужно ликвидировать. Возможно, эту норму нужно исправить. Благо до 2007 года есть время.

Еще одна норма, против которой я голосовал, но которую "пробили" ряд депутатов. Она на первый взгляд очень привлекательная. Это преимущественное право приобретения комнат в коммунальных квартирах соседями. То есть проживают соседи, у них на праве собственности разные комнаты. Один решил свою продать. С 1 марта он должен предложить ее в первую очередь соседу. С одной стороны, это привлекательная вещь, потому что эта норма направлена на ликвидацию коммунальных квартир. Но с другой стороны, реально это ограничение права собственности гражданина - владельца этой комнаты.

РГ : Когда принимался Закон о приватизации жилья, все граждане России получили право бесплатно оформить свою квартиру в собственность. После вступления в силу Жилищного кодекса это право потеряли обитатели общежитий, жители аварийных домов (кстати, иногда признанных аварийными незаконно). Не смогут стать собственниками своего жилья те, кто живет в военных городках и гарнизонах. В чем они провинились перед властью?

Крашенинников : Если вспомнить Закон о приватизации жилья, то он не давал право на бесплатную приватизацию абсолютно всем. Он говорил о том, что граждане и члены их семей, проживающие по договору найма или аренды в жилом помещении государственного либо муниципального жилищного фонда, имеют право приватизировать занимаемое жилое помещение. И в ст. 4 данного Закона были оговорены исключения, кто не имеет права приватизировать. В частности, занимающие служебное жилье, военные, обитатели общежитий, этого права не имели в силу закона.

РГ : Вы фактически признаете, что жилищные права этих людей как были ущемлены при старом законодательстве, так остались нереализованными и при новом?

Крашенинников : Не так. Абсолютного равенства прав для всех граждан, к сожалению, в принципе быть не может. Ну посудите сами: прав у членов ЖСК на бесплатную приватизацию тоже не было. Члены ЖСК не приватизировали квартиры бесплатно, они выплачивали свой паевой взнос. Те жители, которые построили свои жилые дома (у нас все село - частный сектор) или купили квартиры, или получили по наследованию, все они тоже не воспользовались приватизацией. Все они тоже, получается, ущемлены? Просто у них этого права не было. Если бы они занимали квартиру по договору социального найма, то это право Закон о приватизации им бы дал.

Должен сказать, что в отношении общежитий, переданных на баланс муниципалитетам, при подготовке ЖК мы предусмотрели право жильцов бесплатно приватизировать занимаемые ими помещения до 1 января 2007 года.


РГ : Действительно, очень много вопросов по приватизации общежитий. Например, из Нижегородской области, город Кстово. Случай типичный: администрация отказывает в приватизации. Жильцы даже не могут собрать необходимых документов, чтобы получить хотя бы официальный отказ. "И.о. главы администрации объясняет, что статус общежития может быть снят только со всего дома, и в настоящее время это невозможно в связи с проживанием части граждан на койкоместах". А в Твери, как сообщили наши читатели, отказывают на основании того, что в общежитии не выдержаны санитарные условия.

Крашенинников : Давайте подробнее, потому что тема касается десятков тысяч граждан. Когда в 90-х годах шла массовая приватизация государственных предприятий, по закону их ведомственный жилищный фонд приватизации не подлежал. В большинстве случаев его передавали муниципалитетам. А в Законе о приватизации жилищного фонда, статья 4, тоже говорилось, что общежития не подпадают под приватизацию.

Соответственно получилось, что они выпали из приватизационного процесса, а проживающие в них граждане остались в подвешенном состоянии. Вроде бы их дом - это уже не общежитие, к предприятию не имеет никакого отношения, и люди там давно не работают, но при этом их права и обязанности в законодательстве были абсолютно не прописаны.

Готовя Жилищный кодекс, мы решили это исправить. В Законе о вступлении в действие ЖК, который был опубликован в "Российской газете" 12 января и начал действовать 22 января, указано, что на такие общежития распространяются правила договора социального найма. Подчеркну, что норма вводится 7-й статьей этого Закона напрямую, никаких письменных договоров при этом жильцам заключать не нужно. В результате их права существенно расширены, они могут, например, обменять свое жилое помещение.

Более того, поскольку Закон о введении в действие ЖК вступил в силу до 1 марта 2005 года, следовательно, у этих граждан появилось право приватизировать свое жилье до 1 января 2007 года. Местные приватизационные органы обязаны указать перечень документов, которые должны прикладываться к заявлению тех лиц, которые решили приватизировать свои помещения в общежитии.

РГ : И все-таки что делать, если чиновник отказывает и даже не принимает заявление на приватизацию? У человека в результате нет письменного отказа, и он не может обратиться в суд.

Крашенинников : Надо писать заявление и отправлять почтой с уведомлением.

РГ : Что делать жильцам общежитий, которые не были переданы муниципалитетам? В Москве, например, городу не передано примерно 70 процентов общежитий. Эти люди потеряли право на бесплатную приватизацию?

Крашенинников : Эти общежития юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению - для работников и их семей. Здесь приватизация невозможна.

РГ : При оформлении приватизации потребовали уплатить семь тысяч рублей. Разве можно считать такую приватизацию "бесплатной"? Законно ли это?

Крашенинников : Приватизация считается бесплатной до 1 января 2007 года.

Про конкретную сумму ничего не могу сказать. Что касается самой передачи квартиры в собственность, она бесплатная. Но за оформление, за госрегистрацию надо платить. Есть Налоговый кодекс, он устанавливает пошлину. Но бесплатная приватизация не означает, что не надо платить за государственную регистрацию и за оформление приватизации.

РГ : Если военный уволится из Вооруженных сил, останется ли у него служебная квартира или он обязан ее сдать воинской части? И есть ли возможность приватизировать служебное жилье до 2007 года?

Крашенинников : Cлужебное жилье не подлежит приватизации без согласия собственника. В данном случае вряд ли можно рассчитывать, что такое согласие со стороны командования частью будет дано. Но я хочу сказать, что Госдумой в первом чтении принят закон, который касается как раз обеспечения жильем военнослужащих. Там предусмотрена довольно любопытная схема. Это будет своего рода ипотека, но в качестве взносов будет засчитываться выслуга лет в армии и в других госорганах таким образом, чтобы, увольняясь в запас, военный и его семья были обеспечены жильем.

РГ : Полученное по таким программам жилье будет считаться собственностью получившего его офицера?

Крашенинников : Да, оно будет собственным.

РГ : Павел Владимирович, поскольку через два года приватизация жилья окончательно умрет, многие сегодня оказались перед мучительным выбором: приватизировать или не приватизировать? Жизненных коллизий масса. Например, дом идет под снос. Что человеку выгоднее - переводить квартиру в собственность или оставить так, как есть? Но главное, что беспокоит малообеспеченных граждан: хватит ли у них средств, чтобы содержать собственное жилье? Какими будут налоги на недвижимость? Сколько уйдет денег на капитальный ремонт? Коммунальные платежи тоже растут стремительно...

Крашенинников : Все зависит от того, какие планы у человека на занимаемое жилье, от состава семьи и от уровня жизни. Для жителей Москвы и других крупных городов - что тут сомневаться, конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальные деньги и отказываться от этого, мне кажется, неразумно.

Не случайно сейчас представители московских властей активно говорят, что не надо приватизировать, что будет "жуткий" налог на недвижимость. В крупных городах власти не заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пускай и переданным жильцам по договору найма. Легче, к примеру, проводить решение об уплотнении существующей застройки - таких конфликтов в столице очень много. С собственниками же в соответствии с Жилищным кодексом такие решения необходимо согласовать.

Тем не менее я не считаю, что приватизировать надо всегда и всем. Что дает приватизация? Она дает достаточно большие права. Квартиру можно продать, передать по наследству, подарить. Если вам нужно расширить жилье, вы можете сделать это за счет ипотечного кредита, и в качестве стартового капитала использовать имеющуюся квартиру. Конечно, если она приватизированная.

А муниципальная квартира - это квартира чужая, в ней вы не собственник, вы - наниматель. Но, с другой стороны, в этом случае вам не нужно будет платить за капитальный ремонт, это обязанность собственника, то есть муниципалитета. Нужно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, при этом если человек не будет оплачивать, то собственник-муниципалитет его может выселить, подав иск в суд. При этом если человек является малоимущим, то здесь плата будет ниже, потому что по Закону он должен вносить только коммунальные платежи. Так называемая арендная плата или плата за жилье с малоимущих взиматься не будет.

Соответственно, гражданин только сам может сделать выбор. Кстати говоря, в стране уже 70 процентов граждан приватизировали свои жилые помещения.


РГ : Очень часто люди не спешат с приватизацией, если жилье в перспективе идет под снос. Если семья большая, а квартира маленькая, то при сносе были все шансы бесплатно получить просторное жилье. Живущие под одной крышей выросшие дети и старики могли разъехаться...

Крашенинников : Новый Жилищный кодекс не ухудшает права жильцов муниципальных квартир. При сносе дома при расселении они должны получить жилье по социальным нормам.

РГ : Но критики Жилищного кодекса цитируют 89 статью: "предоставляемое гражданам в связи с выселением ... жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным ..., равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению". Но если "равнозначным", значит, например, из однокомнатной квартиры семья из четырех человек в трехкомнатную выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить?

Крашенинников : Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду статью 86 ЖК "Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома". В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам "предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма". При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или ставится на капитальный ремонт. Но вы правы, 89-я статья действительно противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать "исходя из количества членов семьи".

РГ : Значит, необходимо принимать поправку к 89-й статье, чтобы это противоречие снять?

Крашенинников : Будем работать.

РГ : Наверняка это не единственный момент, который придется уточнять, внося поправки в Закон. Сколько времени потребуется, чтобы кодекс притерся к жизни?

Крашенинников : Это постоянный процесс. Когда в 1992 году был принят Закон "Об основах федеральной жилищной политики", он ввел норму о выселении должников, которые не платили за жилье шесть месяцев. Но реально норма эта начала работать только через несколько лет - первые судебные дела пошли где-то только в 1995-1996 годах. Любой закон, тем более столь масштабный, не может быть безупречным сразу. Я не знаю законов, в которые бы после их принятия не вносились никакие поправки. Это нормальный законотворческий процесс.

РГ : Жилищный закон оставил два года для тех, кто хочет деприватизировать квартиру. Это могут сделать все желающие? Например, одинокие старики, не имеющие наследников, но приватизировавшие в свое время свои квартиры, сегодня тяготятся резко возросшими платежами...

Крашенинников : Думаю, для большинства таких граждан сложностей с деприватизацией не возникнет. Законом о введении в действие ЖК установлено, что малоимущие граждане имеют право расприватизировать приватизированное жилое помещение. А власти не имеют права им отказать. Но подчеркиваю, что это право закон дает только малоимущим.

РГ : Методические рекомендации по процедуре признания гражданина или семьи малоимущими подготовлены министерством регионального развития. Когда вся нормативная база будет готова? Ведь сейчас жилищные очереди "заморожены", и квартиру деприватизировать тоже нельзя, а двухлетний "счетчик" уже во всю стучит...

Крашенинников : Субъекты Федерации еще должны на основании рекомендуемой методики принять свои собственные законы, определяющие порядок признания граждан малоимущими и их учета для постановки в очередь на получение социального жилья. Но эта работа уже начата, не думаю, что она потребует очень много времени.

РГ : А какие права у собственников квартир в идущем под снос доме? Наши читатели спрашивают: не получится ли так, что предложенная выкупная цена за их жилье окажется недостаточной для приобретения равноценной квартиры?

Крашенинников : Когда речь идет о собственниках, то им нужно будет обязательно предъявить решение властей о том, что снос производится в связи с государственными или муниципальными нуждами. Например, нужно дорогу построить или трубопровод провести. Строительство, скажем, гостиницы или элитного дома ни в коем случае сюда не относится. И собственники могут и не согласиться в таких случаях со сносом. Но если в принципе они против сноса не возражают, следующий шаг - это договориться о выкупной цене. Согласно 32-й статье ЖК в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. То есть убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом и т.д. В 32-й статье также указано, что в качестве выкупной цены может быть предложено и другое жилое помещение.

РГ : Что делать, если предлагаемая муниципалитетом выкупная цена собственника не устраивает?

Крашенинников : Нужно провести свою оценку у независимых оценщиков. А дальше - решать спорный вопрос в суде. По старому законодательству обычно было так: муниципалитет решил, и гражданин ходит по судам и убеждает, что это не так. Сейчас обратная ситуация. Она заключается в том, что вначале город принимает решение. Объявляет гражданину, что так, мол, и так, здесь будет проходить автомагистраль, мы предлагаем вам такую-то цену. Тот говорит: сколько? Столько-то. Он: мало, я не согласен. Начинается торг. Не удается договориться, тогда муниципалитет идет в суд и доказывает, что действительно снос обоснован, есть нужды государственные или муниципальные. И в суде уже идет речь о цене.


РГ : Если решение суда, как можно с большой уверенностью предположить, будет в пользу городских властей, гражданин сможет его обжаловать?

Крашенинников : Естественно. Если он обжаловал, то решение суда низшей инстанции не вступает в силу, а только после кассации, после второй инстанции, вступает в силу.

РГ : По новому жилищному закону жильцы имеют право не только квартиру иметь в собственности, но и землю под домом приватизировать. Как известно, наша любимая Москва не отдает придомовые участки даже товариществам собственников жилья, которые имели право на землю уже несколько лет по Закону о ТСЖ. Что-нибудь теперь сдвинется?

Крашенинников : Действительно, в Законе "О товариществах собственников жилья" была такая робкая попытка о наделении ТСЖ земельным участком, на котором стоит дом, плюс придомовой территорией. Не получилось. Поэтому сейчас сделали более резкое и более широкомасштабное наступление на местные власти, и эта норма, о которой вы говорите, действует тоже с 22 января. Закон наделил собственников жилых помещений в многоквартирных домах долями в праве собственности на земельный участок - на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию.

Я хочу подчеркнуть, что здесь опять же не нужно никаких договоров оформлять, никаких приватизаций. Закон имеет прямое действие.

РГ : Значит, людям должны "автоматически" выдать свидетельство о собственности на земельный участок?

Крашенинников : Нет, это совершенно не обязательно. Это право нужно оформлять. Если, скажем, дома относительно новые, построены после войны, обычно все документы имеются: по землеотводу, по установлению границ участка. Значит, спорных моментов с границами участка не будет. Со старыми домами, правда, сложнее, если архивы не сохранились.

РГ : Что означает для собственников такое право на земельный участок?

Крашенинников : Это означает, что не просто виртуально наделили земельными долями каждого сособственника, но и дали сособственникам реальные права. Например, что местные власти не смогут использовать эти земельные участки без согласования с владельцами - например, гаражи поставить на месте детской площадки или новостройку во дворе начать, как такое происходило, к сожалению, во многих крупных городах. Теперь в подобных случаях землеотвод будет недействительным, его можно оспорить в суде. Впрочем, собственники вправе согласиться на предлагаемые действия, они могут какие-то условия при этом выдвинуть, и местные власти обязаны эти требования удовлетворить.

РГ : Два кооперативных дома рядом - жильцы не могут поделить общий двор. Говорят: не ставьте здесь свои машины, эта наша территория... Если отведен участок, то такие споры решаются элементарно. Нужно смело идти в суд?

Крашенинников : Да, конечно. И предмет иска - установление границ. Не о признании права собственности, право собственности уже возникло. Именно об установлении границ. Я думаю, что мы этот Закон, статью 16, тоже чуть-чуть подправим.

РГ : Что именно?

Крашенинников : Сейчас в этой статье говорится о "формировании" земельного участка. А мы напишем более четко - об "установлении границ".

РГ : Московский мэр Юрий Лужков обвинил Жилищный кодекс в том, что дети-сироты теперь потеряли право на получение государственного жилья. То же самое на днях повторил Евгений Примаков на заседании попечительского совета благотворительного фонда при Торгово-промышленной палате.

Крашенинников : Статья 57 ЖК, пункт 2: "Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются... детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей ... по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях..." Я ответил на критику? Справедливости ради замечу, что действительно пункта о детях-сиротах не было в первоначальном проекте ЖК, мы учли замечания после первого чтения и внесли необходимую правку.

РГ : Очень много вопросов по поводу жилищных прав бывших супругов. Получили жилье вместе, приватизировали на одного члена семьи. По новому Жилищному кодексу собственник может выставить бывшую жену (или собственница - бывшего мужа) на улицу?

Крашенинников : Если семейные отношения распались, то у бывших членов семьи собственника сохраняются права бессрочного пользования квартирой.

РГ :Но если собственник захочет продать жилье, а разведенный супруг, который пользуется правом бессрочного проживания, возражает? Продавать - нарушаются права одного супруга, не продавать - опять же нарушаются, но уже другого...

Крашенинников : Да, здесь будут существенные проблемы. С одной стороны, в такой ситуации действует норма Гражданского кодекса о том, что лица, которые имеют право бессрочного пользования жильем, сохраняют это право. С другой стороны, есть статья, в которой говорится, что они не сохраняют. Сейчас будем разбираться.

РГ : Подобное же противоречие возникает и в случае, если квартира не приватизировалась, а приобреталась на мужа или жену. Семья во время приобретения квартиры уже существовала, то есть по Гражданскому кодексу это совместно нажитое имущество. А по Жилищному кодексу собственник - только один из супругов?

Крашенинников : Могут быть разные ситуации. Первый вариант. Гражданин, состоящий в браке, купил квартиру. Не важно, оформил он на себя или на двоих с женой, но в любом случае, если нет брачного контракта и в нем не оговорено иное, возникает совместная собственность на квартиру.

Второй вариант. Гражданка купила квартиру, а позже вышла замуж. Через некоторое время семейные отношения распались, брак расторгнут. Бывший муж утрачивает право на жилье.

Но по решению суда, сказано в Жилищном кодексе, за ним может быть сохранено право пользования квартирой на какой-то срок.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова