Земельное прирезание

03 июня 2005

Упрощенная процедура расширения загородных владений действует для небольших участков

У дачников и даже владельцев дорогих домов в коттеджных поселках существует несколько легальных способов увеличить свой земельный надел. Прирезка угодий к участку - дело хлопотное, но стоящее: сотка земли в данном случае может обойтись в несколько раз дешевле ее рыночной цены.

Идеальный вариант - это перенести забор метров на пять. Нередко это делают на основе единоличного решения, то есть незаконно, что может закончиться для землевладельца печально: земельная инспекция не только наложит штраф (до 3 тыс. рублей), но и заставит собственными силами переносить забор обратно. Кроме того, инспекция в дальнейшем лишит землевладельца права уже на законных основаниях стать владельцем или арендатором дополнительного участка.

Законодательные сложности
Три года назад был принят Земельный кодекс, который регламентировал все вопросы, связанные с куплей-продажей земли. Но, как всегда в России, документ быстро оброс всевозможными подзаконными актами, ведомственными инструкциями и постановлениями местных органов власти. Например, в старом Земельном кодексе РСФСР право выбора формы земельных правоотношений принадлежало самому гражданину, а не главам местной администрации. Однако поселковые и сельские советы, например, в Подмосковье, часто нарушали этот порядок. Просил, скажем, гражданин участок в собственность, а власти соглашались дать ему землю только в аренду. При этом советы отдельно оговаривали свое право повышать арендную плату в одностороннем порядке - когда и сколько раз им вздумается, причем в неограниченных размерах. Правда, такие действия властей можно было оспорить в суде: пусть тяжбы и длились месяцами и даже годами, землевладелец почти всегда выходил победителем.

В соответствии с новым ЗК РФ при получении участка гражданин вообще не имеет права выбора формы земельных правоотношений. Например, местные власти сами определяют, предложить вам участок в бессрочное пользование или в аренду, и ни в одном суде не удастся это решение оспорить и добиться, чтобы вам предоставили землю, к примеру, в собственность.

Еще одно новшество ЗК РФ: введение в законодательство понятия сервитута - права ограниченного пользования чужим участком (например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи или мелиоративной канавы).

Потенциальному землевладельцу следует ознакомиться и с другими ограничениями, предписываемыми Земельным кодексом и прочими подзаконными актами. Например, каждое садовое товарищество вправе требовать соблюдения своего устава: в некоторых действует норма, согласно которой дачники не должны разводить птицу или допускать появления сорняков, которые могут принести убыток соседу. Кроме того, закон запрещает использовать землю не по назначению. Так, нередко к садовым товариществам прирезаются куски леса или луга, а их назначение определено кадастром. Именно такие территории правление и пытается побыстрее продать, а новые владельцы, естественно, тут же облагораживают угодья, разбивая грядки. Однако если лес будет спилен, а вместо луга появится бетонный теннисный корт или даже вишневый сад, то придется заплатить в казну компенсацию за потерю "ресурса" из расчета 260-280 тыс. рублей за гектар. Кроме того, через суд эти участки у вас могут быть и вовсе изъяты.

Техника исполнения
Если и такие потенциальные трудности вас не останавливают, можете смело идти в правление садового товарищества (дачного кооператива) или в сельский совет (в том случае, если в собственности имеется деревенский дом). Именно эти структуры перераспределяют небольшие земельные массивы (как правило, до 12 соток в одни руки). Чтобы купить или арендовать участок большей площади, придется направляться в межведомственную областную комиссию.

В садовом товариществе вам могут предложить земли общего пользования: противопожарную полосу между земельными участками и лесом или поляну, где планировалась, но так и не появилась помойка. Далее должно пройти собрание всех членов товарищества (с соблюдением кворума), на котором большинство выскажется за то, чтобы продать вам (или передать в бессрочное пользование) данный участок земли. Такое решение собрания нужно согласовать с органами архитектуры и районной администрацией, поскольку необходимо внести в генеральный план территории товарищества соответствующие изменения. После того как выделенная земля будет обозначена на плане как участок индивидуального пользования, можно составлять купчую, удостоверять ее с приложением плана участка у нотариуса и регистрировать в органах по регистрации сделок с недвижимостью, где выдается акт на право собственности на землю. При определенной расторопности пройти эти процедуры можно за два-три месяца.

Стоимость земли определяется одним из постановлений федерального правительства, в котором говорится, что она не должна превышать 75% от рыночной цены земли. Получается, что в среднем в 50-70 км от Москвы сотка обходится в $300-600. Считайте, что вам повезло, если членом вашей семьи является ветеран войны. Согласно параграфу 6 федерального закона от 12 января 1995 года "О ветеранах", ветераны боевых действий имеют право "на бесплатное получение земельных участков в размерах, определяемых законодательством, для жилищного строительства, ведения садово-огородного хозяйства" и добиваться бесплатного предоставления земли. Последний пункт особенно важен - можно написать заявление (не забыв обосновать его) в районный земельный комитет с просьбой выделить землю дедушке. Как правило, власти бесплатно предоставляют участок ветерану вблизи товарищества или коттеджного поселка, но без права застройки, если у просящего уже есть земля под индивидуальное жилищное строительство. Ветеранов у нас осталось не так много, поэтому комитет рассматривает такие заявки в течение месяца.

С юридической точки зрения не так сложно выкупить и участок, прилегающий к дому - при условии, что он не находится в частной собственности (или в собственности пайщиков сельхозпредприятия). Для этого надо идти прямиком в сельский совет, собрав следующие документы: кадастровый план, протокол согласования границ, справку о нормативной стоимости земли и свидетельство о праве собственности на землю.

Следует приготовиться к тому, что земля может быть продана с помощью районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе (если власти посчитают, что территория особо ценная, например, с нее открывается вид на церковь или реку). Если участок прилегает к дому и на него не претендуют соседи, то сделка купли-продажи является формальностью. Речь идет опять же о двух-четырех сотках. За них придется отдать не более $1000 - такова в Подмосковье максимальная кадастровая стоимость земли.
Стоит напомнить, что такие упрощенные процедуры приобретения земли действуют в отношении участков небольших размеров и прилегающих к вашей территории. A вот покупка земли в чистом поле может занять и год, к тому же не факт, что вам вообще ее продадут.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова