Затишье перед... затишьем?

31 марта 2005

Затишье перед... затишьем?

Ситуация на рынке жилья, на первый взгляд, понемногу начинает выправляться. После летне-осенне-зимнего застоя, затянувшегося на неприлично долгий срок, цены на квадратные метры снова поползли вверх. Те, кто вкладывал в этот рынок деньги и опасался его обвала, вроде бы должен был спокойно вздохнуть. Однако успокаиваться рано. Настораживает серьезное расхождение в оценках аналитиками реального и потенциального роста цен. Если сопоставить различные мнения, то возникает ощущение, что мы вернулись в осень 2004 года - тогда цены стояли на месте, но риэлторы утверждали, что стагнации нет.

Плохая игра

Конец февраля и начало марта поводов для восторгов не дали. Про ситуацию на рынке жилья писали то же, что и месяц, и два назад. Главным определением этого периода стало слово дифференциация. Рынок стал "взрослым", предпочтения покупателя изменилось, и жилье стало дорожать. Хотя и неравномерно, в зависимости от сегмента.

Так, газета "Известия" в номере от 28 февраля утверждает, что "прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогое жилье:. В то же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз".

С этим мнением согласна и "Газета" (28 февраля), которая, правда, дает более осторожную оценку. Падение падением, но то, что с дешевым жильем в столице напряженка - факт общеизвестный, а дефицит - хорошее основание для роста. С другой стороны, по оценкам эксперта газеты, этот рост в 2005 году вряд ли будет значительным, "поэтому рынок типового жилья теряет инвестиционную привлекательность с каждым днем".

И вообще, впечатление от положения дел на рынке недвижимости радует мало. "Последний день календарной зимы отметился забастовкой сотрудников одной строительной организации, более полугода не получавших зарплату. Это первая за последние годы акция протеста среди застройщиков, - пишет журнал "Коммерсантъ-Деньги" (номер от 21 марта). - Однако в неофициальных беседах застройщики утверждают, что проблемы с выплатой зарплат в столице уже не редкость и связаны с низким уровнем продаж жилья".

Законы "подвесят" рынок

Если в начале марта оценки были просто осторожными - "Ведомости" прямо написали, что аналитики не слишком охотно дают прогнозы, так как различить и тем более предугадать тенденции очень непросто - то в середине месяца они стали сверхосторожными. Журнал "Финанс" предупредил, что наметившийся было рост может прекратиться из-за результатов законотворческой деятельности депутатов - "Вступивший в силу с 1 марта новый Жилищный кодекс может привести к тому, что продавцы и покупатели займут выжидательную позицию до прояснения изменившихся правил игры".

При этом, естественно, снизится спрос. Если вспомнить о пресловутом пакете законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, то цель вроде бы будет достигнута. Правда, не тем путем, которым следовало бы.

Жилье вместо акций

Все вышесказанное свидетельствует об одном - времена, когда жилье дорожало вне зависимости от того, что происходило вокруг, прошли. Неуязвимым для внешних факторов этот рынок уже не назовешь. На этом фоне несколько странно было слышать очень оптимистичные прогнозы по поводу перспектив паевых инвестиционных фондов недвижимости. Их размеры в настоящее время примерно равны 0 млн., а к концу 2005 года они "вырастут : до млрд", прогнозируют "Известия" в номере от 10 марта.

На первый взгляд, такая цифра не кажется невероятной. Главная причина заключается в постоянном притоке нефтедолларов и не слишком широких возможностях для инвестиций - фондовый рынок весьма ограничен, а валютный рынок FOREX, хотя и приобретает большую популярность, пока нельзя назвать по-настоящему массовым.

В такой ситуации вложения в недвижимость действительно вызывают интерес. Но, на первый взгляд, время для столь быстрого роста упущено. Одно из главных правил биржевиков гласит: "Покупать надо в тот момент, когда цены находятся на минимуме, продавать - на максимуме". Если учесть, что цены застопорились и не очень успешно пытаются продавить новый рубеж, можно сказать, что рынок находится возле пика (об этом, кстати, в период безудержного роста начала 2004 года говорили многие аналитики), на котором грамотный трейдер продает, а не покупает.

Снижается и инвестиционная привлекательность жилья. "Единственным действительно доходным мероприятием остались инвестиции в строительство на его ранних стадиях, когда квадратный метр дорожает по мере роста дома в высоту", - утверждает журнал "Финанс" в материале "Фонды недвижимости: прерванный полет", опубликованный в номере от 11 марта. Правда, есть у этого рынка и свой "мотор" - банковский кризис прошлого лета, утверждает автор. По его словам, "многие банки значительно сократили или полностью закрыли кредитные лимиты на строительные компании. Потеряв источник перекредитования и испытывая большую потребность в заемных средствах, строители обратили внимание на альтернативу - фонды недвижимости".

Весенняя "ломка"

На протяжении веков люди собирали множество разных примет. Заместитель главы Росприроднадзора РФ Олег Митволь хотел подарить еще одну - если сносят коттеджи, значит весна близко. Коттеджи, незаконно построенные на берегу Истринского водохранилища, пытаются снести уже давно, но безуспешно. Зимой эта тема стала менее актуальной - пробираться через снега, чтобы увидеть, как тракторы сломают несколько домов, отважится не каждый журналист. А в таком случае PR-эффект от акции значительно снижается.

Природа, конечно, преподнесла сюрприз, решив отложить наступление весны, но терпение природонадзирателей истекло. В последний календарный день зимы поселок "Екатерининские Валы" вновь попробовали снести. И вновь безрезультатно - жители ложились под трактора, но отстояли свои дома. Тем не менее, господин Митволь пообещал, что решение суда (о сносе) все равно будет исполнено. Как пишут "Известия" (3 марта), "Владельцы приговоренных домов утверждают, что их земля уже продается. Объявления можно встретить в Интернете и в газетах. Цена - от тысяч за сотку".

В преддверии дачного сезона "Газета" (номер от 28 февраля) напоминает потенциальным покупателям, какие параметры являются основными при выборе "домика в деревне" и влияют на его цену. А заодно развенчивает слухи о том, что этот сегмент якобы перенасыщен предложениями, и в ближайшее время рынок загородной недвижимости может упасть. Темпы появления все новых объектов действительно впечатляют, но "многие проекты, которые сейчас пытаются продать еще до начала строительства, так и не будут реализованы из-за несоответствия современным требованиям. Поэтому при кажущемся перепроизводстве спрос на ликвидные объекты удовлетворен не будет. Это означает, что ждать заметного снижения цен на рынке загородной недвижимости не стоит", - утверждает автор.

Офисы парализуют центр

Газета "Известия" в номере от 2 марта публикует результаты исследования, объектами которого стали новые бизнес-центры. Высокие темпы строительства офисной недвижимости не могут не радовать тех, кто сдает их в аренду и тех, кому предстоит их брать внаем. Но для города это грозит параличом движения в центральной части. "Свыше 50% бизнес-центров строятся в центральной части города, - напоминает автор. Это означает, что в ближайшее время старую Москву ожидает тяжелое обострение хронического заболевания - автомобильных пробок".

Быстрого улучшения ситуации ждать не приходится. Высокая концентрация офисной недвижимости именно в центре Москвы заложена в планах строителей. Ждать скорого улучшения ситуации пока не приходится - как утверждает эксперт издания, только "спустя 3-4 года застройщики будут активнее осваивать территории, примыкающие к третьему транспортному кольцу. И четвертое кольцо, если оно будет построено, также должно заинтересовать операторов рынка офисной недвижимости".

Скандальный Сити

Пока же их интересы лежат именно в центре. И понятно почему - именно здесь реализуется самый крупный проект - Сити. Во второй половине марта этот комплекс, в котором будет построено около трех миллионов офисных площадей, стал главным источником новостей.

Причем с несколько скандальным оттенком. 17 марта "Ведомости" опубликовали материал, в котором говорилось о возможной продаже части офисного центра "Башня-2000" арендатору. Спорными оказались этажи с 22 по 25, которые захотела выкупить компания, уже арендующая офисы в "Башне-2000". Пострадавших в таком случае окажется двое. В результате продажи проиграет девелоперская компания, которая не сможет обменять принадлежащие ей 4,6% акций Мосэнерго на госпакеты в торговых центрах "Манежная площадь" и "Атриум" и управляющей компании "Башни-2000".

Второй жертвой станет нынешний арендатор 22-25 этажей, у которого с городом заключен договор об аренде с преимущественным правом выкупа. Компания готова судиться, но, как показывает практика, даже имея на руках правильно оформленный договор, не всегда выигрываешь дело.

А 21 марта те же "Ведомости" сообщили, что столичные власти могут разорвать отношения с управляющей компанией делового центра "Москва-Сити", если акционеры этой компании не помирятся друг с другом" и что инвесторы Сити работают над созданием альтернативной управляющей компании.

Гиганты приходят в Москву

В последнее время массовые закупки в гипермаркетах стали привычным делом для многих семей. Вот только ездить в эти магазины не всегда удобно - располагаются они, как правило, за МКАД и значительная часть посетителей приезжает туда на собственных автомобилях. А как быть тем, у кого нет авто?

Газета "Коммерсантъ" в номере от 2 марта сообщила о готовящейся экспансии гипермаркетов внутрь кольцевой автодороги. На севере Москвы планируется открыть строительный гипермаркет OBI, там же планируется появление продуктового гипермаркета Real. Авторы считают, что уже сейчас можно говорить о тенденции - "гипермаркетные сети, начинавшие свое развитие с МКАД, все чаще отдают предпочтение Москве, чем серьезно угрожают бизнесу более мелких ритейлеров". Причем речь в данном случае идет и о супермаркетах - "открытие только одного "Ашана" в Люблино в конце 2004 года привело к снижению оборота в соседних супермаркетах на 10-15 процентов".

Как констатирует специалист, защиты от "братьев больших" ждать не приходится, так как специальных законов по этому поводу в России не существует: "У кого есть деньги, тот и получает лучшие условия. Это реалии отечественного рынка".

Когда речь заходит о рынке складской недвижимости, обычно пишут о недостаточном количестве качественных помещений. 23 марта газета "Бизнес" сообщила о том, что в апреле планируется открыть первую очередь терминала класса А в подмосковной Лобне. Отмечая привлекательность зоны расположения и уровень самого терминала ("это первый терминал такого класса, расположенный в непосредственной близости от аэропорта Шереметьево, в зоне весьма притягательной как для инвесторов, так и для потенциальных арендаторов"), некоторые эксперты сомневаются в успешности проекта.

Действительно, рядом находится аэропорт Шереметьево и ряд крупных торговых центров, которым необходимы склады. Однако автор напоминает о том, что северное направление уже слишком заполнено складами, а после ввода в эксплуатацию всех площадей, которые предполагается построить в районе в ближайшее время, "транспортные возможности: будут полностью исчерпаны, включая железнодорожную ветку".

www.kdo.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова