Закон о долевом строительстве: граждане вооружены и даже опасны

04 апреля 2005

1 апреля вступил в силу Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" - документ, опоздавший лет на десять. С начала 90-х годов почти все коммерческое жилье строится на средства частных лиц. Из них же складывается и знаменитая сверхприбыль застройщиков - от 60-100 долларов на квадратный метр в регионах до 1000 долларов в Москве. При этом неполноценная правовая база почти не защищала дольщиков - физических лиц перед всесильными застройщиками; граждане-инвесторы нередко оставались и без денег, и без квартир. Новый закон дает дольщикам такие беспрецедентные права, что теперь за свой бизнес испугались уже застройщики, пугая чиновников и друг друга переделом рынка и резким подорожанием недвижимости. Лоббирование принесло свои плоды - скорее всего "строительные" поправки, отчасти смягчающие жесткость закона, Госдума утвердит 15 апреля.

Раньше застройщики начинали рекламную кампанию и открывали продажи, порой не располагая ни единой разрешительной бумажкой, когда даже забора вокруг будущей стройплощадки не стояло. Теперь они должны собрать полный комплект документов, оформить права на землю, получить разрешение на строительство и только после этого одалживаться у дольщиков. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, "недобор" в разрешительной документации, неудовлетворительное качество строительства - неполный список поводов, которыми может воспользоваться дольщик, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор. Застройщики шокированы такой "несправедливостью" и ждут массового притока на рынок нечистоплотных граждан, которые станут заключать договоры долевого строительства с единственной целью: к чему-нибудь придраться и вернуть вложенные средства вместе с солидной неустойкой: до 63% годовых от суммы договора.

- Застройщики особенно недовольны тем, что закон позволяет дольщикам расторгнуть договор во внесудебном порядке, а их вынуждает обращаться в суд, - говорит руководитель группы разработчиков закона, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Но это надуманный аргумент. Ведь деньги находятся в руках застройщика, и если он не согласен с претензиями дольщика, конфликт так или иначе будет решаться в суде. Обвинять закон в том, что он дает дольщикам гораздо больше прав, чем застройщикам, на мой взгляд, неуместно. Когда речь идет о регулировании отношений между физическими и юридическими лицами, законодатель очень часто исходит из того, что физлица изначально менее защищены в их взаимоотношениях с юридическими лицами, а поэтому им необходима дополнительная законодательная защита. По тому же принципу построен, например, закон "О защите прав потребителей".

"Рост цен на жилье неминуем"

Очевидно, что тщательная "предпродажная подготовка" объекта по силам лишь богатым и многолюдным компаниям. Законодатель счел, что неизбежная монополизация рынка по сравнению с проблемой бесправия инвесторов-"физиков" - меньшее зло.

- Крупным строителям, особенно из числа приближенных к столичным властям, опасаться нечего, - считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Закон сократит число московских строительных компаний на 25-30% за счет тех, кто победнее.

Эксперты предсказывают и более драматичные события. Во-первых, строители, опасаясь штрафов за задержки, повсеместно станут увеличивать сроки сдачи новых объектов. Во-вторых, начнется массовое сворачивание проектов, которые невозможно привести в соответствие с новым законодательством - их число, по данным Vesco Consulting, достигает 60%. Но самый эффектный аргумент критиков закона - удорожание жилья во всех сегментах вследствие роста цен на "долевые" новостройки. При регистрации договора придется уплачивать НДС - 18%; закон по сути требует страхования финансовых рисков договора - это не менее 5%; банки будут пересматривать условия кредитования, естественно, не в сторону уменьшения. Наконец, монополизация сама по себе провоцирует ценовой сговор. Но далеко не все специалисты винят в грядущем подорожании один лишь 214-й закон.

- Рост цен неминуем, - уверен председатель совета директоров строительного холдинга "СУ-155" Юрий Жданов. - Очевидно, что компенсация всех рисков застройщика, заложенных в этом законе, ляжет на плечи граждан. Но, кроме того, в 2005 году металл подорожает на 20% - только наша компания расходует его 20 тыс. тонн в год. Цены подстегнет и развитие ипотеки. Думаю, в первые два месяца действия закона недвижимость подорожает на 2-5%.

Провинцию застроят новыми "хрущевками"

Зато эксперты почти единодушны в том, что "закон о дольщиках" оживит провинциальный строительный рынок. На Петербурге, Сочи, Владивостоке, сибирских "столицах" он скажется так же, как и на Москве, но "середнячков" ждут большие перемены. Как и в богатых городах, здесь периодически "кидают" дольщиков в масштабах, пропорциональных объему строительства. Новостроек любого класса в таких городах мало, и 80% выставленного на продажу жилья представляет собой "вторичку" - воплощение советской архитектурной мысли 50-80-х годов. Монолитные новостройки единичны и автоматически попадают в разряд элитных.

- Есть регионы, в которых вообще нельзя запустить новостройку, поскольку себестоимость строительства выше, чем цены на вторичном рынке, - считает независимый эксперт Андрей Бекетов. - 214-й закон станет серьезной предпосылкой для строительства в регионах дешевых панельных домов.

И грозит разорением 50-60% региональных девелоперов, полагает Алексей Аверьянов, поскольку по сути заставляет застройщиков начинать строительство за счет собственных средств. В результате естественного отбора, вызванного новым законом, многие площадки в провинции останутся вакантными, чем не преминут воспользоваться столичные стройгиганты. Они, столкнувшись с дефицитом свободных участков в столице, уже осваивают провинцию. И даже те застройщики, кто предпочитал монолит, расширяют специализацию: покупают бетонные заводы и домостроительные комбинаты в расчете на регионального потребителя, который в силу низкой платежеспособности выбирает панельные новостройки.

Впрочем, прогнозы о последствиях вступления в силу "Закона о долевом строительстве" могут и не состояться. Строительное лобби составило солидный список поправок, которые сгладят самые дискомфортные для застройщиков положения закона. 15 апреля они могут быть вынесены на первое чтение в Госдуме. Первая попытка прорваться на Охотный Ряд не удалась: правовое управление администрации президента дало отрицательное заключение на пакет поправок. Причина - все они направлены на ущемление прав дольщиков.

Основные нормы закона...

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации. Застройщик обязан предоставить дольщику всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на строящийся объект. Если застройщик нарушает сроки, гарантии качества, если вносит изменения в проект, меняет назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать возмещения. Права застройщика на земельный участок и объект строительства находятся в залоге у дольщиков до момента подписания сторонами передаточного акта.

... и главные поправки, внесенные в Госдуму

В законе: Если дольщик нарушает обусловленные договором сроки внесения платежей, застройщик может расторгнуть договор только на основании решения суда. Поправка: Возможно расторжение договора по инициативе застройщика во внесудебном порядке.

В законе: Если дольщик нарушает сроки внесения платежей, он должен уплатить застройщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Если застройщик задерживает передачу объекта строительства дольщику, он должен уплатить ему неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. (Это 63% годовых от стоимости договора.) Поправка: Дольщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки, а застройщик уплачивает физическому лицу - 1/150, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю - 1/300.

В законе: Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу полную информацию о себе. В том числе: учредительные документы, налоговую и бухгалтерскую отчетности, распределение прибыли и убытков за три последние года деятельности. Поправка: застройщик имеет право не разглашать информацию об акционерах -владельцах менее 5% голосующих акций и не обязан предоставлять отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности.

В законе: Новые правила распространяются на все сделки, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля. Поправка: Сделки на объектах, привлечение средств по которым началось до 1 апреля, заключаются по старым правилам.

Финансовые Известия

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова