Высотная мода

13 мая 2005

Отсутствие нормативной базы тормозит развитие высотного строительства

Крупные застройщики совместно со столичными властями активно пропагандируют высотные дома как способ решения извечной проблемы всех мегаполисов - дефицита земельных ресурсов. Тем не менее пока в столице не выработаны ни строительные нормы для высотного строительства, ни практика эксплуатирования таких объектов.

Проблемы высотного строительства
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, в столице до сих пор нет утвержденных СНиПов даже для возведения зданий свыше 30 этажей (75 м), а по американским меркам, к примеру, небоскребами считаются здания от 200 м.

Отсутствие нормативной базы существенно осложняет развитие этого сегмента рынка. Но есть у высотного домостроения и другая проблема. "Всем известно, что Москва стоит на карстовых пустотах, песке и глине, множестве подземных рек. Высотное строительство в массовом масштабе на таких грунтах невозможно. Тем не менее на рынке есть ряд компаний, которые рискнули строить жилые высотные дома. Именно рискнули, потому что весь путь "изобретения колеса": подгонку существующих технологий, проектирование, адаптацию стройматериалов и, кстати, такой важный вопрос, как геологоразведка грунта,- они взяли на себя",- пояснил Ковалев.

Российские высотные здания разительно отличаются от восточных и западных небоскребов еще и внешним видом. По мнению Александра Илюхина, управляющего партнера компании "Новое качество", говоря об этой категории домов, лучше всего употреблять термин "высотка". "Российские многоэтажные дома принципиально отличаются от американских собратьев - вытянутых к небу узких "тубусов-сигар": наши дома разноуровневые, постепенно спускающиеся к земле. Получается, мы больше тяготеем не к цилиндрической форме, а к конусообразной. Небоскреб всегда вытягивается кверху, имеет строгие формы и много стекла, а московская архитектура предполагает интересную фасадную отделку, многочисленные мелкие детали и широкую основу",- пояснил он.

Спорный сегмент рынка
Новые комплексы "небоскребов" появляются в разных районах столицы, что не мешает им соответствовать большинству требований, предъявляемых к элитному жилью,- но не всем.

Александр Илюхин из "Нового качества" относит уже построенные и будущие московские небоскребы к категории домов бизнес-класса самого высокого уровня. "Все параметры - стоимость квадратного метра, населенность, парковка, территория, наличие пентхаусов и др.- вполне соответствуют этому уровню. Московские высотки - это продукт с четко сформированной ценовой нишей: стоимость квадратного метра в них колеблется в пределах $2,5-3,5 тыс. для квартир и может достигать $5 тыс. и выше - при продаже пентхаусов",- отметил он.

С ним соглашаются и эксперты ОАО "Квартал", добавляя, что из-за двойственности трактовки термина "элитное жилье" к этому сегменту можно отнести и высотные монолитные здания, возводимые по индивидуальному проекту известными строительными компаниями. Но для того, чтобы высотное здание принадлежало к столь высокому классу, оно должно соответствовать трем обязательным критериям. Первым, и одним из самых важных, является местоположение объекта. Далее рассматриваются проекты самого комплекса и квартир. "Важно наличие парковочных мест и в первую очередь подземных гаражей. В Москве строительство жилых домов без подземных гаражей приводит к тому, что такие здания в буквальном смысле окружены огромным количеством припаркованных автомобилей. Также необходима охрана дома и прилегающей территории. Про техническую сторону можно и не говорить, поскольку строительные материалы, инженерное оборудование, современные средства коммуникации должны соответствовать международным стандартам",- считает Анна Швидунова, PR-менеджер ОАО "Квартал".
По мнению Константина Ковалева из Blackwood, в сегменте элитного жилья высотное строительство по определению просто невозможно, поэтому самый высокий в Москве элитный дом на ул. Капранова, 4 имеет всего 13 этажей.

Будущее московского рынка высоток
Особые надежды эксперты рынка недвижимости возлагают на небоскребы масштабного проекта "Новое кольцо Москвы", в рамках которого до 2015 года должны быть построены 60 многофункциональных высотных комплексов. Как отметил Константин Ковалев, в случае если программа НКМ все-таки состоится даже частично, то будет создан особый рынок высотного жилья.

Пока высотное жилье характеризуется средним уровнем ликвидности. "Экономически строительство высоток не так оправданно, как традиционное, не более 17-22 этажей, поскольку начиная с восьмого с каждым этажом происходит прирост строительной себестоимости. Что касается перспективы высотного жилья, то следует сказать, что этот сегмент - жилье бизнес-класса - наиболее подвержен колебаниям конъюнктуры",- добавил Ковалев.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова