Вексель вместо договора

03 мая 2005

Застройщики нашли возможность обойти закон «О долевом строительстве»

Московские строители нашли способ обойти барьеры, выставленные им законом "О долевом участии в строительстве". Застройщики вместо заключения договора инвестирования теперь просто продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры. Строительные компании считают, что интересы клиента защищены законом. Но юристы возражают: при покупке векселя можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.

Как уже писал "Бизнес", закон "О долевом участии в строительстве" вводит обязательную государственную регистрацию сделок со строящимися квартирами, что, в частности, делает невозможным продажу квартир до получения всего комплекта документов на объект. Так вот, как рассказал заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев, многие крупные компании после принятия закона решили просто перейти на вексельные схемы, по его мнению, снимающие всякую ответственность с застройщиков.

Строго говоря, вексельные схемы (см. справку) появились не вчера - ряд компаний уже несколько лет заключает такие сделки. Просто после принятия закона "О долевом участии в строительстве" эта практика стала массовой, говорят аналитики департамента финансового мониторинга и экономического анализа Института стратегического анализа и планирования (ИСАП). Председатель коллегии адвокатов "Правовая защита" Артем Сидоров уточнил, что применяются и другие схемы обхода закона, однако все они могут быть оспорены в суде.

Вексель, по словам Сидорова, удобен застройщикам. Он является ценной бумагой, удостоверяющей обязательство векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму векселедержателю. Однако в векселе нельзя указывать данные, относящиеся к квартире. "По истечении срока векселя гражданин может получить не квартиру, а лишь деньги, и это не будет противоречить закону",- отмечают в ИСАП.

"Если компания достаточно крупная и проверенная, в определенных случаях на вексельную схему можно согласиться, но риск все равно будет высоким",- считает Артем Сидоров. С другой стороны, данная ситуация опасна и для векселедателя: "когда векселя переводные, они могут оказаться в одних руках, и, если у застройщика возникнут проблемы к истечению срока векселя, возможны непредвиденные исходы",- отмечают в ИСАП.

Сами строительные компании уверены, что вексельная схема не является способом обхода закона "О долевом участии в строительстве", а подписываемые договоры в полной мере защищают интересы покупателя. Так, по словам пресс-секретаря ОАО "Квартал" Анны Швидуновой, векселя входят в практику не для того, чтобы отменить или заменить собой договор инвестирования, а чтобы обеспечить продажу квартиры до момента получения застройщиком разрешения на строительство объекта. Как считает Дмитрий Орлов из "МИЭЛЬ-Недвижимость", потребитель должен смотреть, какая фирма продает жилье и что за вексель ему предлагают купить. "Одно дело, если это вексель, к примеру, Сбербанка, другое - если малоизвестной компании. В последнем случае проверка должна быть на уровне аудиторской", - поясняет Орлов. А заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "Новая Площадь" Евгений Фетисов просто полагает, что основной причиной использования вексельных схем является недоработанность закона "О долевом участии в строительстве" и ожидание участниками рынка принятия поправок к нему.

Как работает вексельная схема
В вексельной схеме с покупателем могут заключить два договора. Предварительный договор о намерениях описывает условия получения квартиры, ее технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного контракта. Он не подпадает под закон «О долевом строительстве», так как ни одна из сторон не несет финансовых обязательств по нему. Отдельно заключается вексельный договор, в котором «случайным образом» может совпасть стоимость самого векселя и суммы, указанной в предварительном договоре.

Газета "Бизнес"

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова