В погоне за паркингом

13 мая 2005

Пока городское правительство пытается решить проблему нехватки паркингов за счет строительства перехваточных парковок и "народных гаражей", частные инвесторы решают эту проблему на свой лад.

Одним из главных факторов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, является общее количество автомобилей в городе. Согласно зарубежной статистике, вместимость паркингов должна составлять 50-80% от количества зарегистрированных машин. По данным департамента градостроительной политики, сегодня в Москве зарегистрировано 2 млн 274 тыс. автомобилей. Каждый год городской автопарк увеличивается в среднем на 18%. При этом к концу года в столице будет построено 567 тыс. новых машино-мест, а общее их число по городу составит 900 тыс. Исходя из этих показателей, город обеспечен парковочными местами только на 39%.

Паркинг "по понятиям"
По словам Вячеслава Темирбулатова, директора по маркетингу компании "Конти", рынок гаражей и автостоянок является сложной системой, представленной несколькими типами объектов, среди которых можно выделить четыре основные группы: встроенно-пристроенные гаражи, паркинги, индивидуальные типовые гаражи и открытые автостоянки. Все эти объекты в свою очередь подразделяются на накрытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые, подземные и наземные.

Строиться подземный паркинг должен в соответствии с рядом требований, и их соблюдение во многом определяет себестоимость гаража. Так, размер машино-места обычно не должен быть меньше, чем 3х6 м, высота потолков -- не ниже 2,5 м, освещение должно соответствовать определенным характеристикам. Напольные покрытия должны быть непроскальзывающими, застройщик обеспечивает, в зависимости от количества машино-мест, определенное число въездов и выездов. С точки зрения обеспечения безопасности, паркинг оборудуют системой вентилирования, сплинкерной автоматической системой пожаротушения, автоматизированным пунктом охраны с круглосуточным дежурством и видеонаблюдением. Обычно на больших объектах организуется пункт технического обслуживания (мойка, подкачка колес).

По мнению Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, оптимальная высота потолков на подземной стоянке -- не менее 290 см. Это связано прежде всего с тем, что многие жильцы предпочитают большие машины, которые не всегда проходят в низкие ворота, характерные для паркингов в домах класса С, особенно если на верхнем багажнике закреплен какой-нибудь груз (например, серфинг) или установлены дополнительные фары. В элитных домах шаг между несущими колоннами увеличен: иногда не хватает места, чтобы быстро поставить машину, не опасаясь зацепить колонну или соседние автомобили. Что касается технических средств обеспечения подземного паркинга, то здесь почти повсеместно применяются магнитные чип-карты доступа и дистанционные пульты управления шлагбаумом или автоматическими воротами.

Ирина Добашина, начальник риэлтерского управления концерна "Крост", подтверждает, что при строительстве некоторых объектов компании приходилось вносить изменения в проекты, рассчитанные, видимо, лишь на "Жигули". "После таких случаев мы заранее вносим в техническое задание на проектирование требования к качеству паркингов",-- говорит Добашина.

Квартира для машины
Подземный паркинг является непременным атрибутом жилых домов класса А: застройщики всегда стараются закладывать максимальное количество машино-мест, так как их продажа позволяет во многом увеличить прибыль от объекта. Количество парковочных мест зависит от размера площадки и технических показателей, обычно застройщики придерживаются коэффициента 1,5-1,8 машино-мест на квартиру. По данным Knight Frank, стоимость мест в подземном паркинге в домах "Золотой мили" на Остоженке составляет $40-100 тыс. В некоторых жилых комплексах предусмотрена наземная, или гостевая автостоянка. Но в большинстве клубных домов в силу дефицита земли в центре столицы внутренняя планировка двора не позволяет использовать его в качестве парковки.
Несмотря на дороговизну, покупка машино-места оправдана практически всегда: его стоимость повышается в прямой зависимости от повышения цены на квартиру. Кроме того, наличие как минимум одного машино-места на дорогую квартиру -- непременное условие при ее продаже. В противном случае срок экспозиции квартиры на рынке существенно возрастает. Впрочем, некоторые риэлтеры отмечают, что большинство застройщиков пытаются сэкономить на машино-местах, построив их меньше, чем требуется. И если будущий владелец квартиры не выкупил место на начальном этапе строительства дома, то позже такой возможности ему может и не представиться.
Новые дома бизнес-класса в центре и в престижных районах запада, северо-запада и юго-запада Москвы также возводятся уже со своими подземными парковками. В них обычно предусматривается одно машино-место на квартиру. По данным Анны Михаленковой, специалиста отдела городской недвижимости Renaissance Realty, по стоимости такие парковки могут вполне сравниться с центром города: стоимость машино-места в некоторых из них достигает $60 тыс. В домах эконом-класса подземных паркингов обычно не бывает. Вместо них предусмотрены наземные многоуровневые автостоянки, пользоваться которыми бывает не очень удобно по причине их удаленности от мест проживания автовладельцев.

Стоимость на парковочные места зависит от категории дома. "В наших проектах минимальная цена за место в домах бизнес-класса составляет $15 тыс., максимальная цена в элитных домах -- $50 тыс.",-- уточняет Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг".

Купить, продать, арендовать?
Рынок гаражей и автостоянок тоже принято подразделять на первичный и вторичный рынки, где совершаются, соответственно, сделки купли-продажи и аренды. В целом этот сегмент рынка недвижимости последние два года характеризовался непрерывным ростом цен. В Западной Европе стоимость гаража составляет 30-40% от стоимости машины.

В Москве это соотношение значительно выше: гаражи, случается, дороже стоящих в них машин.
Конечно, клиенту совсем не обязательно покупать гараж в доме, где он приобрел квартиру. Но нужно учитывать, что на вторичном рынке ликвидной будет квартира с гаражом, а не наоборот -- такие объекты перепродавать сложнее. "На начальном этапе строительства дома покупатель имеет возможность купить несколько парковочных мест, но к моменту сдачи дома госкомиссии застройщик старается более тщательно контролировать продажу гаража -- не более одного места на одну квартиру. Наша задача -- избежать спекуляции на гаражах",-- объясняет Белоусов.

Практика сдачи гаражей в аренду у нас пока неразвита, да и невыгодна застройщику. По данным 4Rent Estate, арендная ставка машино-места в случае, когда оно выкуплено на этапе котлована, составляет $100 в месяц. Если место выкупается в последний момент, его цена начинается от $300 и доходит до $1 тыс. в отдельно взятых районах (к примеру, на Новом Арбате). Еще одна возможность -- парковаться по ночам в подземном паркинге пустующего в это время бизнес-центра. По словам Сергея Храмова из 4Rent Estate, за возможность оставлять машину на территории бизнес-центра, особняка или административного здания арендодатель может попросить не менее $80 за машино-место в месяц.

Город и гаражи
Основной задачей развития территории Центрального административного округа (ЦАО) на 2005-2007 годы является строительство многоэтажных гаражей-стоянок. По данным Сергея Байдакова, префекта ЦАО, в ближайшие шестнадцать лет на территории округа столицы планируется построить свыше 200 тыс. машино-мест. Но пока их строительство упирается в дефицит свободных территорий и дороговизну парковочных мест: сегодня стоимость одного парковочного места составляет $8-25 тыс. По словам Байдакова, развитие новых программ по строительству парковок должно позволить снизить цену одного машино-места до $3-4 тыс. в наземном паркинге и до $9-11 тыс. -- в подземном.

По имеющейся в Colliers International информации, сейчас в стадии проектирования находятся крупные подземные паркинги в центральной части города -- на Тургеневской площади, проспекте Академика Сахарова, на площади Тверской Заставы, на площади Гагарина. Под Водоотводным каналом, в районе между храмом Христа Спасителя и Третьяковской галереей, будет построена пока единственная в Москве подводная парковка для машин (она необходима для реализации программы "Золотой остров"). Срединно-периферийные жилые районы города предполагается обеспечить парковочными местами в основном за счет программы "Народный гараж".

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова