В коттеджном поселке

01 июня 2005

Организованное загородное счастье
В ближнем и относительно дальнем Подмосковье имеется примерно 500 коттеджных поселков, из них 200 находится в стадии строительства. В каждом организованном коттеджном поселке - 30-40 домов с охраной, администрацией и инфраструктурой. Цены на дома в коттеджных поселках зависят от направления, площади дома и размера участка. Дом эконом-класса с участком обойдется вам в 300 тыс. долларов. Коттедж бизнес-класса будет стоить 300-800 тыс. долларов, а за дом категории VIP придется заплатить от 800 тыс. долларов.

Организованные коттеджные поселки - это своего рода мини-городки. Такие поселки не имеют ничего общего с отдельно стоящими разнокалиберными и разноплановыми домами по соседству. В коттеджных поселках все дома выстраиваются в соответствии с единой архитектурной концепцией и с учетом ландшафтных особенностей местности. В каждом поселке обязательно есть охрана, администрация, служба быта. Подведены все коммуникации и подъездные пути.

Все существующие коттеджные поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом, бизнес и VIP.

Площадь домов эконом-класса составляет от 80 до 250-300 кв. м. Размер прилагаемого к дому участка - от 6 до 15 соток. Стоит такой коттедж вместе с землей до 300 тыс. долларов.

Площадь домов бизнес-класса доходит до 500 кв. м, а участка - до 30 соток. Заплатите вы за бизнес-коттедж 300-800 тыс. долларов.

В домах категории VIP можно устраивать великосветские приемы: их площадь начинается от 500 кв. м и верхней планки не имеет. Участок под такой дом, как правило, составляет более 50 соток. Стоимость VIP коттеджей - от 800 тыс. долларов.

Экономный вариант
По оценкам риелторов, наибольшим спросом пользуются дома категорий эконом и VIP, тогда как на рынке представлены в основном объекты бизнес-класса. Управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость» Жанна Щербакова рассказала ГАЗЕТЕ: «На рынке практически нет домов небольшой площади - 200-350 кв. м (эконом-класс), между тем это самая востребованная среди покупателей недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу, - дома площадью 400-600 кв. м (бизнес-категория). Застройщикам просто выгоднее сооружать такие объекты». Сейчас сегмент эконом-класса составляет примерно 15% от общего числа коттеджных поселков.

Купить "недорогой" коттедж за 300 тыс. долларов, по словам директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелики Быльской, можно даже на престижном западном направлении - но на расстоянии более 30 км от МКАД. Если хочется жить поближе (не далее 10 км от МКАД), придется довольствоваться менее престижными - восточным или юго-восточным - направлениями.

Оптимальным предложением для этой, самой востребованной с точки зрения спроса и в наименьшей степени представленной на рынке категории является дом с участком 10-12 соток. Из расчета суммы в 300 тыс. долларов можно подобрать коттедж на расстоянии 30-40 км по Новой Риге - например дом на 38-м км Новорижского шоссе в поселке «Истра Кантри клаб». Поближе к Москве можно приобрести идентичный по качеству коттедж, но на Киевском или Калужском шоссе. Здесь такие дома будут предлагаться на удалении 20-25 км от Москвы.

При покупке дома эконом-класса не стоит рассчитывать на развитую инфраструктуру. Кроме того, по словам директора по стратегическому планированию компании Paul's Yard Анны Мироновой, охрана в таких поселках обычно насчитывает не более двух-трех человек либо вообще отсутствует.

Лидеры на местах
Среди направлений, наиболее востребованных покупателями загородного жилья, неизменным передовиком остается Рублево-Успенское шоссе. Несмотря на то что средняя цена сотки на этом направлении составляет 25 тысяч долларов, а на некоторых особенно привлекательных участках цена за сотку земли давно перевалила за психологически значимую отметку в 50 тысяч долларов, как утверждают аналитики рынка, от желающих поселиться по соседству с культурной и политической элитой «отбоя нет». В сложившейся ситуации дом на Рублевке - уже не просто родовое гнездо, а постоянно растущий капитал в самой твердой валюте - земле. Впрочем, выгодными с экономической точки зрения, а также привлекательными для постоянного проживания считаются практически все направления запада и юго-запада Подмосковья.

Почетное второе место в списке лидеров занимает Новорижское шоссе. Хорошая экологическая обстановка, незагруженная трасса - Новая Рига стала местом обитания высшего среднего класса. Здесь дома выставляются на продажу по цене от 700 тысяч в поселке «Резиденция Бенилюкс», на удалении 17 км от МКАД. В поселке имеется вся необходимая инфраструктура, охрана, а также выделенные интернет-линии и спутниковое ТВ. Кроме того, здесь есть площадки для пейнтбола, дорожки для велосипедных и конных прогулок.

За третье место в списке лидеров ведется постоянная борьба: Минское, Калужское и Киевское шоссе с переменным успехом получают бронзовое признание покупателей. Как рассказали ГАЗЕТЕ в компании Penny Lane Realty, «при росте количества коттеджных поселков на Калужском шоссе отстает Киевская трасса, привлекающая к себе особое внимание благодаря модернизации самого шоссе и его расширению (намечается, что к 2006 году обновленная трасса будет включать три "бетонки"). По Киевскому направлению наблюдается дефицит поселков эконом-класса». Поселки на этих направлениях примерно в одном ценовом диапазоне - 350-400 тыс. долларов.

Вплотную к группе лидеров подходит Дмитровское шоссе - появление северного, традиционно непрестижного направления в списке наиболее востребованных - пример того, как собственные недостатки превращать в достоинства. Горнолыжные курорты и яхт-клубы, расположившиеся на этом направлении, существенно повысили привлекательность шоссе для застройщиков. Например, в поселке «Аврора» на 18 км Дмитровского шоссе выставлены на продажу дома с участками 50 соток по цене от 400 тыс. долларов. В отдельных случаях Дмитровка берет ценовую высоту и «золотой» Рублевки - в поселке «Золотой город» (8 км от МКАД) выставлены на продажу дома стоимостью более 1 млн. долларов.

Пробки всему помеха
Высокая загруженность некоторых трасс - Ленинградского, Пятницкого, Ярославского шоссе - существенно сдерживает рост цен на загородную недвижимость. Ведь даже при самом сильном желании жить за городом добираться до центра столицы более чем за полтора часа не хочет никто.

Как объяснил ГАЗЕТЕ директор департамента продаж загородной недвижимости компании «Миэль» Сергей Касаткин: «Ленинградское шоссе имеет большие проблемы с транспортной доступностью. Трасса в Санкт-Петербург подразумевает обилие большегрузных автомобилей, а значит - пробки. Аэропорт Шереметьево - это воздушные коридоры, развороты для самолетов, обслуживающая зона вокруг аэропортов и, как следствие, постоянный шум. Все это делает Ленинградское шоссе малопривлекательным для покупателей недвижимости».

А значит, и существенно опускает цены на загородное жилье в этом районе. К примеру, в поселке «Кирсановка», позиционируемом как жилье бизнес-класса, дома площадью около 220-230 кв. м с участками по 15 соток выставлены на продажу по 250 тыс. долларов (цена за дом на начальном этапе строительства).

Ярославское шоссе также пугает потенциальных покупателей ежедневными утренними пробками. Цена за дом с участком здесь прочно держится в эконом-классе. За 280 тыс. долларов выставлены на продажу коттеджи в поселке «Серебряные ключи» на расстоянии 11 км от столицы. К дому прилагается участок в 15 соток хвойного леса. Аутсайдеры организованного коттеджного строительства - Горьковское, Егорьевское и Волгоградское шоссе. По сравнению с западными строительными "фронтами", на этих направлениях практически нет полноценных коттеджных поселков. Неблагоприятная экологическая обстановка, обилие городов-спутников, промышленных предприятий - все это затрудняет инвесторам поиск подходящих для строительства площадок. 

www.gzt.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова