В числе застройщиков, возводящих жилье в Московской области, столичных компаний сегодня немного

12 апреля 2005

В числе застройщиков, возводящих жилье в Московской области, столичных компаний сегодня немного. Но это не означает, что подмосковный рынок недвижимости не интересует москвичей. В области в последнее время обострилась конкуренция за получение строительных площадок. Из этой борьбы на “подмосковном поле” московские компании не всегда выходят победителями. Если местные застройщики согласны на любые участки, позволяющие возводить даже небольшие объемы жилья, то известные столичные девелоперы нацелены на самые крупные площадки, что не облегчает им задачу.

История с географией
Для столичных компаний самыми привлекательными являются площадки в ближнем Подмосковье. Для компаний, занятых индустриальным производством, важно также расстояние, на которое приходится перевозить панели. По словам генерального директора ГК “ПИК-Регион” Сергея Канаева, компании рентабельно строить панельные дома в радиусе до 10 км от МКАД. На площадках, расположенных дальше, уже эффективнее возводить монолитно-кирпичные дома. Как следствие, панельное жилье компания строит в Химках, а монолитно-кирпичное — в Долгопрудном, Дмитрове, Лобне.

“ДСК-1” также возить панели на большое расстояние не с руки, поэтому на сегодняшний день интерес комбината сосредоточен в Красногорском районе, Железнодорожном и Балашихе. “СУ-155” работает в Одинцове, Красногорском районе, Серпухове. В отдаленном Серпухове (ЖК “Ивановские дворики”) строятся панельные дома серии И-155 и ИП-46С. “Главмосстрой” возводит панельные дома в Мытищах, Подольске, Красногорске, Железнодорожном.

Справедливости ради можно отметить, что ближнее Подмосковье не менее интересно и для компаний, специализирующихся на “монолитах”. Компания “Сити — XXI век” инвестирует строительство жилья в городах Люберцы, Красногорск, Видное. В Видном компания участвует в застройке 5-го микрорайона, где будет построено 18 17-этажных монолитных домов, которые сформируют шесть жилых комплексов.

Корпорация “Жилищная инициатива” работает в Балашихе, Электростали, ИСК “Новая площадь” — в Балашихе и Железнодорожном. Самая обширная зона интересов — у корпорации “Социальная инициатива”, она распространяется как на ближнее Подмосковье, так и на отдаленные районы. В ближнем Подмосковье площадки компании находятся в Мытищах, Одинцовском и Ленинском районах. В срединной зоне — в Люберецком районе, Солнечногорске, Электрогорске, на периферии области — в Волоколамске, Зарайске, Можайске и т. д.

Дорога за границу МКАД
Хотя столичные инвестиционно-строительные компании и не новички в Московской области, удержаться на строительном рынке региона им непросто. На территории области сформировался свой строительный комплекс, мощности которого также необходимо задействовать. Это обстоятельство по-прежнему играет не последнюю роль, когда в тендерах на получение площадок под застройку участвуют “свои” и “пришлые” застройщики. Более того, примерно год назад ситуация настолько обострилась, что министр строительства Московской области Евгений Серегин подписал распоряжение “О строительстве жилых домов на территории Московской области”, в котором не рекомендовал возводить дома серий столичных ДСК, которые, по мнению областных экспертов, являются устаревшими, а также по причине несоответствия сертификатов на их производство “требованиям территориальных строительных норм Московской области, в том числе градостроительным, по обеспечению пожарной безопасности”. В списках значилась продукция трех столичных домостроительных комбинатов (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3), а именно серии П-46М, П-3М, П-44Т, П-44ТМ, ПД-4, “КОПЭ”.

Правда, следует отметить, что документ скорее носил психологический характер, чем деловой, так как в нем не содержалось прямого запрета на работу в области столичных комбинатов. К тому же в списки “устаревших” каким-то странным образом попали самые лучшие образцы, являющиеся гордостью столичных домостроителей. Но без более веского повода скандал тихо сошел на нет, и в области все осталось по-прежнему. “Кто будет убивать дойную корову? Мы как строили свои объекты в области, так и продолжаем это делать”, — комментируют ситуацию в “СУ-155”. Не отметили появления каких-то репрессивных мер и в столичном КАСРиРГ, где сказали, что московские комбинаты строили и будут строить панельные дома там, где им это выгодно делать. “В Московской области высококонкурентная среда и, как правило, преимущества имеют местные компании за счет связей, возможностей, — говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании S. Holding. — Но даже создавая "своим" режим наибольшего благоприятствования, администрации Московской области и руководителям районов приходится считаться и с тем, что для освоения намеченных объемов по строительству жилья и объектов социальной инфраструктуры необходимо привлечь серьезный капитал”.

“Без сотрудничества с крупными инвестиционно-строительными компаниями обеспечить высокие темпы возведения жилья и решить комплекс социальных вопросов достаточно сложно, — считает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити — XXI век". — Поэтому в Московской области просто вынуждены приветствовать приход крупных инвесторов, каковыми и являются московские застройщики”.

Пока самые значимые и масштабные в Подмосковье проекты ведут именно столичные девелоперы. Компания “Новая площадь” реализует два крупных проекта. “Семь звезд” в микрорайоне Северное Кучино города Железнодорожный — это малоэтажный жилой комплекс усадебного типа с объектами инфраструктуры, который разместится на площади 50 га. Общая площадь комплекса — 30 000 кв. м, он сдается в 2005 г. Микрорайон “Солнцеград” в Балашихе будет построен к 2011 г., но уже в 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию 125 000 кв. м жилья и объектов инфраструктуры, в том числе три 17-этажные одноподъездные башни и восемь многосекционных зданий переменной этажности от шести до 10 этажей. Проект предусматривает комплексную застройку по принципу “город в городе” с возведением и сдачей в эксплуатацию всех объектов инфраструктуры, необходимых для современного городского жителя, и благоустройством территории.

Компания “ПИК-Регион” реализует инвестиционный проект “Новокуркино” в Химках. На территории 81 га планируется до 2007 г. возвести современный район площадью более 900 000 кв. м с полным набором объектов социальной инфраструктуры. В “Новокуркине” будут построены многоэтажные дома серии “КОПЭ” и “КОПЭ-М Парус”, а также монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности. В проекте “Красногорье”, который компания реализует на площади 159 га в Павшинской пойме (Красногорский район, около 2 км от Москвы), участвуют несколько столичных компаний. Это “ПИК-Регион”, “АСН-Инвест”, ДСК-1. Всего будет построено около 1,4 млн кв. м жилья. Вдоль берега Москвы-реки будет разбита парковая зона отдыха, включающая в себя детский парк, яхт-клуб, киноконцертный комплекс, аквапарк с гидропарком и ботанический сад. Кроме того, в районе планируется построить крупнейший в стране горнолыжный комплекс и многопрофильный спорткомплекс с бассейном, крытыми кортами и катком, стадионом с трибунами, спортивными площадками, парком экстремальных видов спорта. Застройка микрорайона, начатая в 2004 г., будет вестись в четыре этапа и должна завершиться в 2009 г. Во II квартале 2005 г. ожидается сдача первой очереди “Красногорья” — 284 200 кв. м.

“СУ-155” застраивает мкр. 22 в Балашихе, получивший название “Балашиха-Park”. На территории площадью 38 га планируется построить 28 жилых разноэтажных корпусов как типовых панельных серий И-155, ИП-46С и П-46М, так и домов по индивидуальному проекту жилой площадью 361 800 кв. м. На территории “Балашиха-Park” разместятся детские сады, школа, магазины, кафе, аптека, Сбербанк, почта, спортзал, детский клуб. Будут возведены торгово-выставочный комплекс “Центр “Мерседес” и культурно-торговый комплекс с универсамом “Пятерочка”. В районе застройки предусматривается строительство непрерывной сети дорог, пешеходных бульваров, скверов, площадей, объединенных в единую систему, центром которой будут река Пехорка и Озерный лесопарк, где будут организованы зоны отдыха. Дата окончания строительства “Балашиха-Park” — 2007 г.

Конкурентное предложение
Как заявил руководитель пресс-центра Министерства строительного комплекса Московской области Александр Молодых, региону в общем безразлично, кто именно строит на территории области — москвичи или местные девелоперы. Но разница, по-видимому, все же есть. Значимость прихода столичных застройщиков в Московскую область состоит и в том, что в регионе теперь возводятся дома самых престижных типовых серий. К примеру, ДСК-1 вывел на рынок Московской области дома улучшенной серии П-44Т, П-44Т25, П-44Т6М. Компания “ПИК-Регион” стала возводить дома серии “КОПЭ-М Парус”, “Главмосстрой” — ПД-4, ГМС-1, “СУ-155” — И-155, П3М-7/23. К тому же с непосредственным участием московских ДСК в области появилась возможность реализовать такие грандиозные проекты комплексной застройки территории, на которые у местных домостроительных компаний вряд ли хватило бы мощностей, денег и сил.

По данным маркетингового исследования группы компаний “СУ-155”, московская “панель” превосходит областную по ряду потребительских характеристик. Прежде всего это высота потолка. “Губернская норма” — 2,5 м, а предлагаемая столичными ДСК на 15-25 см больше. В домах столичных ДСК площадь и планировки квартир в большей степени соответствуют требованиям сегодняшнего дня. К примеру, в новом доме серии П3М-7/23 (ДСК-3) улучшены объемно-планировочные решения квартир, при каждой кухне имеется застекленная лоджия, обновлен облик фасадов, усовершенствована эркерная часть дома.

“Московские и подмосковные застройщики, действуя на одном рынке, тем не менее специализируются на разных его сегментах, — считает Дмитрий Орлов, директор по продажам новостроек Подмосковья управления новостроек "Миэль-Недвижимости". — Подмосковные строители возводят в основном единичные объекты, а московские строители отдают предпочтение комплексной застройке. Комплексное строительство — это принципиально новая концепция возведения жилья в Московской области”. Такие проекты не увеличивают нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуру города. В новых жилых комплексах, как правило, уже изначально запланированы детские сады, школы, поликлиники, объекты соцкультбыта, паркинги, тепловые пункты и АТС.

Задача столичных застройщиков, приходящих на территорию области, — не только получить удачные площадки, но и предложить жителям Московской области товар, который сможет достойно конкурировать с предлагаемым местными компаниями по качеству возводимых площадей и ценам. К примеру, в Балашихе (улица Твардовского) предлагается продукция двух столичных компаний — ДСК-1 (серия П-44Т), один дом корпорации “Жилищная инициатива” (по индивидуальному проекту) с планом ввода в первом полугодии 2005 г., а также областной компании “Жилстрой-сервис” (ввод в III квартале 2005 г.). Панельное жилье от ДСК-1 — 1-2-комнатные квартиры площадью 38,8 и 61,8 кв. м в домах серии П-44Т — продается по цене от $730 за 1 кв. м, монолитно-кирпичное от “Жилищной инициативы” — 1-3-комнатные квартиры площадью 46-101 кв. м — от 18 000 руб. за 1 кв. м (менее $700 за 1 кв. м). “Жилстрой-сервис” реализует 1-5-комнатные квартиры площадью от 38 до 250 кв. м по цене от $820 за 1 кв. м.

Практически сопоставимы цены, по которым реализуется жилплощадь из местной панели и привозной, московской. К примеру, в Одинцове квартиры в панельных домах высокой стадии готовности серии РД-90 продаются в среднем по $816 за 1 кв. м, а московских серий П-3М и И-155 — по $860 за 1 кв. м. Стоимость жилья в строящемся микрорайоне “Солнцеград” в Балашихе (ИСК “Новая площадь”) составляет $650-780 за 1 кв. м, в “Новокуркине” (“ПИК-Регион”) — от $715 за 1 кв. м, в микрорайоне “Центральный” Долгопрудного — от $615 за 1 кв. м.

Областное предприятие “Жилищная ассоциация “Раменье” реализует в Балашихе квартиры в монолитно-кирпичном доме в мкр. 28 по $880-950 за 1 кв. м, в Долгопрудном она же продает квартиры в домах серии В-2002 по цене от $750 за 1 кв. м. На практике получается, что столичные застройщики порой предлагают жилплощадь даже по более низким ценам, чем местные компании. По мнению высокопоставленного представителя “СУ-155”, такой вариант возможен в самом начале работы московского застройщика в том или ином районе области. По его словам, никто не пустит на свой рынок компанию, которая будет сразу же, на входе, “задирать цену”. Напротив, поначалу речь может идти о демпинге. Затем ситуация с ценами, как правило, выравнивается.

“Сейчас самое ценное в Подмосковье — это потенциал, который "выстрелит" через несколько лет, когда в области подтянется транспортная и социальная сфера, — рассуждает Дмитрий Некрасов, исполнительный директор коммандитного товарищества "СУ-155". — Правда, тогда и цена квадратного метра в области будет куда выше. Поэтому нужно брать его сейчас с полным правом называть это инвестициями”.

Вынужденный исход
Любопытно, что экспансию столичных застройщиков нельзя назвать массовой — на территории региона работает немногим больше десятка крупных московских компаний. В Подмосковье их привела необходимость развивать бизнес. “На самом деле мы долгое время даже не задумывались о том, что можно строить за границей Московской окружной автодороги, — рассказывает Сергей Канаев. — Но жизнь вносила коррективы и подталкивала нас к тому, что нужно искать новые площадки, где можно использовать имеющийся потенциал. Ни для кого не секрет, что постепенно в столице уменьшается количество участков, годных для массовой застройки, а в Московской области можно застраивать целые районы. Выходя на строительный рынок области, ПИК, безусловно, преследовала цель загрузить свои строительные мощности. К тому же мы были уверены, что продукция нашего домостроительного комбината, ДСК-2, может быть достойно представленной не только внутри МКАД, но и за ее пределами”.

Сходными причинами руководствовались и другие крупные столичные компании, занимающиеся индустриальным домостроением, — ДСК-1, “СУ-155”, “Главмосстрой”. “В Москве остались в основном незадействованными площадки с низкой рентабельностью или с серьезными обременениями, — говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИК "Квартира.Ру". — В Московской области ситуация ощутимо лучше”.

По мнению экспертов, в последние годы в области удалось создать благоприятный инвестиционный климат, что и является серьезным стимулом для прихода инвесторов. В число привлекательных факторов Сергей Кривошеин, генеральный директор НП “Союз строителей Московской области “Мособлстройкомплекс”, включил более низкие по сравнению с Москвой расходы по оформлению разрешительной документации, сокращенные (опять же по сравнению с действующими в столице) сроки, определенные для рассмотрения и принятия решений по проектам застройки, а также затраты на само строительство. “Дороговизна земельных участков приводит к снижению рентабельности проектов в столице, — говорит Сергей Лядов. — Если в Москве минимальная сумма обременения в строительных проектах начинается с 35%, то в области лишь максимальная сумма иногда доходит до 30%. Логика развития бизнеса диктует столичным инвестиционным компаниям необходимость экспансии не только в Подмосковье, но и на другие российские региональные рынки”.

Но приход большого числа инвесторов в область разжигает аппетит местных чиновников, стремящихся за счет “чужаков” решить свои внутренние проблемы. “Определенные трудности были и есть, но они вполне решаемы, — говорит Юрий Жданов, председатель совета директоров группы компаний "СУ-155". — Мне кажется вполне нормальной ситуация, когда столичная фирма за выход на рынок какого-либо города возьмет на себя определенную социальную нагрузку”. Логика понятна: прокладывая новые коммуникации и возводя объекты инфраструктуры, столичные застройщики работают не только на область, но и на самих себя, делая жилье в благоустроенных подмосковных городах более привлекательным для покупателей.

Большинство столичных компаний, пришедших на рынок недвижимости Московской области, вынашивают большие планы. Сергей Канаев намекнул, что новые площадки грандиозных проектов “ПИК-Региона” будут располагаться преимущественно на западе Московской области. Обширная программа работ намечена и в корпорации “Жилищная инициатива”, но и она пока держится в секрете. Новые объекты ДСК-1 будут располагаться в Люберцах, Железнодорожном, Балашихе. Дмитрий Некрасов отметил, что по состоянию на март доля прибыли ГК “СУ-155”, получаемая от объектов, расположенных на территории Московской области, составляет около 10%. “Но мы только начали осваивать данную территорию, в будущем доля, разумеется, увеличится”, — уверен он.

Темпы застройки у московских компаний выше, чем у подмосковных, так как они располагают большими мощностями московских комбинатов и стабильным финансированием. Срок возведения панельных домов в среднем составляет девять месяцев по сравнению с 1,5-2 годами, которые нужно ждать готовности монолита.

“Нельзя отрицать, что, к сожалению, покупатель стал гораздо чаще сталкиваться со случаями долгостроя в Подмосковье, — говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек "Корпорации МИАН". — Поэтому основополагающим фактором, влияющим на выбор объекта, стало доверие к застройщику, его деловой репутации. Многие подмосковные застройщики редко могут сообщить, где и какого качества дома они уже построили”.

По словам Ирины Егоровой, маркетолога корпорации “Инком-Недвижимость”, спрос на продукцию столичных ДСК в Подмосковье уменьшается. “Тенденция рынка новостроек такова, что в наиболее интересных районах Подмосковья местными девелоперами возводится жилье по индивидуальным проектам, и такие дома постепенно вытесняют “панель”, — поясняет она. Хотя, по данным “Инкома”, наибольшим покупательским спросом в области пользуются квартиры небольших площадей, что присуще как раз жилью типовых серий. Нужно учитывать также, что большинство монолитных домов сдаются в эксплуатацию без межкомнатных перегородок, что влечет дополнительные затраты для потребителя.

http://www.vedomosti.ru/

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова