В 2007 году кредиты получат все или пять ключевых проблеем

07 апреля 2005

Поговорим о том, какие проблемы нужно решить, чтобы ускорить процесс внедрения ипотеки в России.

Пять проблем

Можно выделить пять ключевых проблеем, которые нужно решить, чтобы ускорить процесс внедрения ипотеки в России. Первое - это низкий платежеспособный спрос населения. Для оценки часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. По этому показателю наша страна находится на вполне нормальном европейском уровне. В среднем чуть больше четырех семейных годовых доходов нужно для приобретения средней квартиры. В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет. Но проблема в том, что у нас отсутствуют доступные кредитные инструменты и население не может приобрести жилье.

Вторая проблема - высокие процентные ставки по кредитам. Ставка в первую очередь определяется уровнем инфляции, стоимостью денег на рынке. И когда звучат заявления, что в Европе банки дают кредиты под низкие проценты, а наши банкиры жируют и не дают, понятно, что это не очень ответственное заявление. Процент по кредиту не может быть ниже стоимости привлекаемых банком ресурсов. Но в высоких процентных ставках есть пунктов пять, которые можно ликвидировать, улучшив законодательство - снизив кредитные риски, административные затраты банков.

Еще одна проблема - недостаточный объем предложения жилья. Чрезвычайно монополизированные строительные рынки не позволяют работать рыночным механизмам. У нас предложение не реагирует на спрос, строители держат монопольную цену.

Также очень высоки затраты по транзакциям на рынке. Например, до недавнего времени были чрезмерные государственные требования по обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки.

И последняя проблема - недостаточная защита прав граждан -участников рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства.

49% хотят купить квартиру

Чтобы обоснованно подойти к решению этих проблем, по инициативе администрации президента России и заказу Внешторгбанка мы провели крупномасштабное исследование. Оно включало опрос населения, банков, застройщиков, администраций регионов и муниципалитетов.

Основные выводы: улучшить жилищные условия хочет 61% населения, 39% считают свои условия нормальными на момент опроса. При этом 28,5% из тех, кто хочет улучшить жилищные условия, готовы решать жилищную проблему рыночными способами - приобретая жилье. Здесь имеется в виду не платежеспособный спрос, а психологическая готовность. 6% населения настроены арендовать жилье либо обменивать его. 7% - очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры. А 19% - группа растерянных, которые не видят себя на рынке и которых не ставят в очередь на социальное жилье. Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. То есть частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях.

На конференции высказывались предположения, что население не понимает, что такое ипотека. Опрос показал, что слово "ипотека" знают почти все. А 50% населения из группы, которая хочет улучшить жилищные условия, предпочитают приобрести готовое жилье с помощью ипотечного кредита.

Еще один вывод: потребность населения в улучшении жилья огромна. Чтобы ее удовлетворить, надо как минимум в 1,5 раза увеличить жилищный фонд. Потребность в жилье со стороны группы, готовой решать проблемы на рынке, уже составляет около 60% от общей потребности.

Новые законопроекты

Для решения всех вышеперечисленных проблем был разработан пакет законопроектов. Условно их можно разбить на пять блоков. Базовый блок - Жилищный кодекс. Этот документ, по сути, определит новую государственную жилищную политику.

До сих пор у нас действует социалистический Жилищный кодекс, хотя все знают, что бесплатно жилье давно никому не предоставляется. Государство должно взять на себя реальные и экономически оправданные обязательства. Малоимущих граждан нужно обеспечить социальным жильем, а для остального населения сформировать условия участия в рынке, возможно, с частичной поддержкой государства.

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса. Здесь и решение одиозных вопросов, например о 446-й статье Гражданско-процессуального кодекса. Мы говорим, как замечательно растет ипотека, но на самом деле она запрещена. Статья 446 запрещает обращать взыскание на единственное жилье. К этому блоку относится и снижение бюрократических барьеров по требованию обязательного согласования всех сделок с органами опеки и попечительства, отмена прав членов семьи собственника на имущество, после того как собственник продал квартиру. Предусмотрено и формирование новых институтов, например ипотечного страхования, которое позволит снизить требования по первому взносу.

Отдельный блок касается Градостроительного кодекса. Его цель - снять административные барьеры, создать публичные правовые регламенты - как можно использовать землю, как можно строить и что нужно строить. Сегодня все эти условия определяются бюрократом в отношении каждого конкретного земельного участка. Мы хотим заменить их на публично предъявленные регламенты через правила землепользования и застройки. Оказалось, что одна из основных проблем на рынке жилищного строительства - создание условий для привлечения частных инвестиций в подготовку земельных участков, в инфраструктуру. Нужно создать условия для кредитования жилищного строительства. Сейчас земля в собственность не передается, а объект строительства не признается объектом недвижимости. Поэтому банки не могут получить обеспечение под кредит и отказываются от кредитования строительства. И строителям приходится привлекать средства дольщиков-граждан. Мы не вводим запретов на долевое строительство, а хотим создать инструменты, способствующие развитию банковского кредитования. И главное здесь - предоставить право собственности на землю как базовую основу обеспечения по кредиту, а не мифические права застройки.

И наконец, инициативы по налогообложению. Мы предложили отменить НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширить основания для получения имущественного вычета по подоходному налогу. И эти инициативы уже реализованы в форме законов. Теперь можно налоговый вычет получить не только по банковским кредитам, но и по займам на приобретение и строительство жилья. Понижена ставка подоходного налога на материальную выгоду - с 35% до 13%. Установлена стимулирующая ставка налога на прибыль для инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в муниципальные ценные бумаги. На два года ставка снижена до 9%. Это позволит привлечь средства на развитие инфраструктуры и в ипотечные ценные бумаги.

Принят в первом чтении закон, предусматривающий введение местного налога на недвижимость. Это создаст заинтересованность муниципалитетов в создании условий для жилищного строительства. За счет этого дохода можно будет готовить земельные участки для инвесторов. С другой стороны, этот налог на недвижимость установит более справедливые условия налогообложения для собственников дорогого и более дешевого жилья.

Что же будет происходить, если все эти законы будут приняты? Банки быстро среагируют на законодательные изменения и уже начиная с 2007 г., по нашим прогнозам, полностью удовлетворят спрос населения на ипотечные кредиты. К сожалению, строительный рынок не сможет так же быстро среагировать на нововведения. По нашим прогнозам, к 2010 г. жилищное строительство увеличится в два раза -с 36 млн кв. м до 72 млн кв. м. Но этого будет мало. Однако цены на жилье, по нашим прогнозам, начиная с 2007 г. все-таки стабилизируются и будут расти только в соответствии с общим уровнем инфляции.

Кредиты.Ру

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова