Туристы приказали долго ждать

11 апреля 2005

Программа столичных властей по массовому строительству недорогих гостиниц в Москве до сих пор не находит своих инвесторов. На данный момент получены площадки под реконструкцию и строительство всего 15 гостиниц, при этом к концу 2005 года по утвержденному плану должно быть введено в строй не меньше 40 отелей. Слабый интерес к таким проектам участники рынка объясняют серьезными обременениями при выделении площадки со стороны города. Сейчас правительство Москвы пошло на некоторые уступки, снизив в два раза стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые участки и сократив свою долю по некоторым объектам, но в целом ситуация на гостиничном рынке пока не изменилась.

Гостиничный антибум
Столичный мэр Юрий Лужков всегда мечтал сделать Москву одним из популярных туристических мест. Для этого разрабатывались пешеходные зоны, реконструировались памятники архитектуры и т. д. Но основную проблему - развитие сети гостиниц - столичные власти упустили.
Только в 2002 году городские власти активно приступили к разработке программы по строительству трех-четырехзвездных гостиниц, которая была ратифицирована в середине 2003 года. Считается, что принятию этого документа способствовала приближающаяся Олимпиада 2012, на которую до сих пор претендует столица.
Всего до 2010 года планировалось создать около 60 тыс. гостиничных мест. Причем за последние три года было построено только 1,5 тыс. мест. Все усилия города привлечь потенциальных инвесторов для участия в этих проектах до последнего времени оборачивались неудачей. Участники рынка, ознакомившись с перечнем адресов, по которым планировалось построить новые гостиницы, просто отказывались от таких тендеров.
Существенную роль здесь сыграли и серьезные обременения со стороны города - доля правительства Москвы в проекте плюс денежные выплаты за участок. При этом не учитывалось, что срок окупаемости гостиниц гораздо дольше, чем в других проектах коммерческой недвижимости.
Некоторые инвесторы брали участки, чтобы в дальнейшем их перепрофилировать. Правда, столичные власти вовремя очнулись и постарались прикрыть эту лавочку путем ужесточения требований в документации при выделении участка. Так, по словам Иосифа Орджоникидзе, первого заместителя мэра, за последние несколько лет в столице было перепрофилировано 27 участков, выделенных под гостиничное строительство. "Мы столкнулись с мощным жилищным лобби, которое стремится к возведению более прибыльных объектов, не относящихся к гостиничному бизнесу",- посетовал Орджоникидзе. Примером может послужить объект на Никольской улице, 10/2. Изначально здесь предусматривалось строительство гостиничного комплекса "Шереметьевское подворье", но позднее заказчик перепрофилировал его в торгово-офисный центр класса А.
Столичный стройкомплекс предложил свой вариант выхода из сложившейся ситуации. Его глава Владимир Ресин сообщил, что в гостиничном строительстве будут применяться панельные технологии. "Для того чтобы можно было в ближайшие три-четыре года решить вопрос с дешевыми гостиницами, мы приняли решение строить эти гостиницы индустриальным способом домостроительными комбинатами. Для этого один из домов домостроительного комбината №1 спроектировали под двух-трехзвездные гостиницы",- заявил Ресин. По словам главы столичного стройкомплекса, "такие гостиницы можно строить буквально за шесть-восемь месяцев". Причем домостроительный комбинат в состоянии за год строить около 250 тыс. кв. м таких объектов, то есть 20-25 гостиниц.
Но, несмотря на многообещающие цифры, массово эта технология пока не начала применяться.

Куда смотрят инвесторы
В Москве наблюдается острая нехватка номерного фонда. По словам старшего аналитика компании Delight Realty Марины Шмитманской, сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом приближается к точке насыщения, а через несколько лет после ввода в строй офисных центров в "Москва-Сити" рынок вообще может обрушиться. На рынке жилой недвижимости ситуация не лучше. "При таких обстоятельствах инвесторы потянутся и в гостиничный сегмент, тем более что отелям и сегодня приходится отказывать 30-40% желающих приехать в столицу. Первые инвесторы уже начинают вкладывать деньги в подобные проекты. А через пять-семь лет можно ожидать гостиничный бум",- говорит Шмитманская. Кроме того, по ее мнению, инвесторам в настоящее время более выгодно вкладывать в проекты по строительству объектов, рассчитанных на быструю окупаемость. Однако вскоре девелоперы могут обратиться и к системе использования "длинных" денег.
Другие участники рынка менее оптимистично смотрят на этот сегмент, хотя и соглашаются, что рано или поздно в нем также будет наблюдаться определенный рост. Так, по словам Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, с точки зрения несоответствия спроса и предложения на трехзвездные гостиницы, а проще их нехватки, конечно, такие проекты должны быть интересны инвесторам. "Одна сторона медали - будущие, потенциально очень хорошие, доходы, которые город и инвесторы могли бы получать. Но есть и другая - это затраты на девелопмент. До сих пор при всех декларациях столичных властей, что они обеспокоены нехваткой гостиниц, правительство выставляло на тендер либо не очень привлекательные участки под гостиничный девелопмент, либо - по "заломным" ценам. Все это делало проект низкодоходным для потенциальных инвесторов",- говорит Афанасьева.
Такая ситуация длилась довольно долгое время и усугублялась еще тем, что сегмент пятизвездных гостиниц в принципе также был еще до конца не заполнен, а такие проекты дают более быструю окупаемость, чем отели эконом-класса. Существуют мнения гостиничных экспертов, что вплоть до настоящего времени ниша высококлассных гостиниц до конца не заполнена (если сравнивать с другими европейскими столицами).
В результате получается, что вложения в сегмент трех-четырехзвездных гостиниц потенциально интересны для инвесторов, но для того, чтобы они туда пошли, город, как сторона непосредственно заинтересованная в развитии туризма, должен создать льготные условия для стимулирования развития таких проектов.

Реакция города
Столичные власти только недавно поняли, что они просчитались при формировании плана по гостиничному фонду. С конца прошлого года ими систематически предпринимаются попытки снижения обременений и улучшения инвестиционной привлекательности проекта.
Так, правительство Москвы придумало новый способ привлечь инвесторов к массовому строительству гостиниц, снизив в два раза стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые участки. В подписанном несколько недель назад столичным мэром распоряжении говорится, что льготы касаются всех гостиничных объектов независимо от форм собственности.
По словам участников рынка, эта мера незначительно снизит капитальные затраты на строительство гостиниц и вряд ли серьезно повлияет на развитие рынка. Тем не менее это может стать первыми шагами к компромиссу между городом и инвесторами.
Реакцию инвесторов на принятые изменения можно будет проверить на предстоящем тендере, где под молоток пойдут 17 участков под недорогие гостиницы.



Газета "Бизнес"

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова