Точка зрения: Итоги перемен

21 июня 2005

С момента вступления в силу федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее — “О долевом строительстве…”) прошло уже больше двух месяцев. Пора подвести первые неутешительные итоги и оценить складывающуюся ситуацию на рынке.

Итог первый

Как и следовало ожидать, начала обещанного обвала цен на московские метры не произошло, как не произошло и скачка цен. “Заклинатели роста” так вдохновенно засоряли информационное пространство условно обоснованными выводами о дальнейшей судьбе рынка, что за этим фоном недостаточное освещение получило заседание президиума Госсовета РФ по вопросу “доступного жилья”. А зря, только специализированная пресса могла бы взвешенно, без неуместного пафоса и протокольных кадров информировать целевую аудиторию. Из репортажей государственных телеканалов можно было почерпнуть минимум содержательной информации — одни только неудачно надерганные из контекста тезисы. Впору было ожидать от потребителя прошлогодней реакции — решимости ждать “доступного жилья”, но была растиражирована идея, что ставку по ипотечным кредитам хорошо бы снизить да и первоначальный взнос уменьшить. А ипотека, как известно, сегодня по-прежнему погоды на рынке не делает. Поэтому впечатления на потребителя эти идеи не произвели и энтузиазма от скорого наступления светлого будущего не возникло.

Зато опять никто не обратил внимания, что для обсуждения мер по стимулированию ипотеки не пригласили представителей профильного бизнеса, например ипотечного банкира или крупного риэлтора, знакомых с реальной, а не мнимой чиновниками ситуацией. Очевидно, с таким подходом не приходится ожидать радужных перспектив для ипотечного кредитования. Тем более что Минфином РФ предложено с 2006 г. прекратить практику предоставления госгарантий специально созданному для развития ипотеки АИЖК.

Чиновники оккупировали площадку для законодательных инициатив, опасаясь допустить к дискуссии профессиональных игроков. В итоге эта “монополия” не пойдет на пользу ни государству, ни обществу.

Итог второй

Масштаб расцвета серых схем после вступления в силу закона “О долевом строительстве…” превзошел все прогнозы. Тут стоит подробно описать основные схемы, используемые не только откровенно мошенническими организациями, но и серьезными и надежными застройщиками. Самая “безобидная” уловка — предложение заключить договор о соинвестировании задним числом. Поразительно, но в использовании этого приема была замечена довольно известная строительная компания, уличить которую напрямую, впрочем, невозможно — формально площадка оформлена на ООО, которое имеет с компанией отношения “заказчик — подрядчик”. После того как рынку стал широко известен этот факт, подобная практика была прекращена в 20-х числах апреля.

Другая компания из числа лидеров панельного домостроения предлагает заключить договор предварительной купли-продажи, имеющий существенные юридические огрехи и составленный так, что застройщик по нему не несет никакой маломальской ответственности перед потребителем. А договор уступки не проходит государственную регистрацию. Прямого нарушения закона в такой практике нет, но только в отношении площадок, полученных застройщиком до 1 апреля (это прописано в нормах). Надо отметить, что перед подписанием таких договоров следует проводить их юридическую экспертизу. Однако отсутствие в названном документе прописанных сроков передачи объекта клиенту и без того прямо свидетельствует в пользу отказа от подписания вышеозначенной бумаги.

Самой распространенной серой схемой становится заключение предварительного договора о намерениях, но с оплатой еще не построенной квартиры через покупку у владельца инвестиционных прав на площадку (владельцем инвестиционных прав и векселедателем может быть любое юридическое лицо — банк, застройщик и др.) векселя, который затем обменивается на квартиру. Определенного мнения о том, нарушает ли эта схема закон при использовании ее в отношении подпадающих под 214-й закон площадок, нет. Но очевиден огромный риск для покупателя.

Каких-либо серьезных трудностей выпустить вексель не составляет, достаточно записи в уставе о возможности осуществления такой деятельности. Суть в том, что вексель представляет собой долговое обязательство векселедателя перед векселедержателем, но это не обязывает лицо, выпустившее вексель, в качестве оплаты данного долга предоставить векселедержателю квадратные метры.

Конечная же цель держателя векселя заключается в последующем его обмене на квартиру и оговорена в договоре о намерениях с векселедателем. В случае невыполнения обязательств застройщика-векселедателя перед векселедержателем по обмену векселя на квартиру первый в лучшем случае вернет стоимость векселя, а не рыночную цену квартиры, которая за время строительства уже успела подорожать. Существует реальная угроза, что фискальные органы будут трактовать эту схему как притворную сделку. Таким образом, покупатель является, с одной стороны, заложником добросовестности векселедержателя, а с другой — рискует из-за неопределенности, ведь пока не ясно, какую позицию займут судебные, правоохранительные или фискальные органы в случае конфликта между сторонами или проведения проверки.

Когда все эти аргументы предъявляются юристам застройщиков, работающих по этой схеме, они, краснея, на словах коротко поясняют, что, как только будут получены все разрешения (акт разрешенного использования для Москвы), они разместят на сайте и/или в СМИ проектную декларацию и немедленно с потребителем будет заключен стандартный договор о долевом строительстве…

Как бы то ни было, Росрегистрация не зарегистрировала до мая ни одного договора “О долевом строительстве…”. Мягко говоря, пока потребителю предлагаются условия зачастую худшие, чем были до 1 апреля. Где в таком случае обещанная правовая защита, не ясно.

С одной стороны, складывающаяся практика говорит в пользу внесения изменений и дополнений в 214-й закон, с другой — она дает дополнительные аргументы сторонникам усиления контроля над застройщиками со стороны государства. Отнюдь не очевидно, что откровенный саботаж закона приведет к принятию оптимальных для застройщиков поправок. Зато теперь сложно предъявить претензии в несправедливости данного Государственно-правовым управлением президента РФ заключения за подписью помощника президента Ларисы Брычевой на проект поправок Бооса — Резника: “Четко просматривается тенденция усиления защиты прав интересов застройщика, в том числе за счет снижения уровня правовой защищенности дольщика (в большинстве случаев гражданина)”.

Итог третий

Стала очевидной необоснованность теории “расслоения рынка жилой московской недвижимости”. К этому выводу подтолкнули начало очевидного роста цен на самое недорогое жилье и торможение цен в секторах элитного жилья и жилья бизнес-класса. Оба события обусловлены спросом. В первом случае это сезонный рост спроса, во втором — реакция на необоснованный, технический рост цен в предыдущие периоды, который и был интерпретирован как “расслоение”.

В самой ближайшей перспективе рынок ожидает рост строительной себестоимости на 6-8% из-за распространения практики предоплаты за поставки цемента и повышения отпускных цен, введенной “Евроцементом” и другими крупными производителями. Очевидно, что компенсационный рост цен на новостройки составит не менее 2-3%, не учитывая стоимости заемных денежных средств для осуществления предоплаты.

Главный миф весны 2005 г. был следующий: “Среди прочего на участника долевого строительства налагается дополнительный НДС в размере 18%. Если данная норма действительно вступит в силу, то цена квадратного метра увеличится как минимум на этот же показатель”. Этот замысловатый апрельский тезис был взят из рекламного модуля компании “ДОН-Строй”. В действительности НДС начисляется на “добавленную стоимость”, т. е. разницу между фактически понесенными затратами застройщика и ценой продажи дольщику. Неужели себестоимость квадратного метра жилья от “ДОН-Строя” стремится к нулю? Опять же все это касается объектов, площадки под которые выделены после 1 апреля.

Даже если допустить, что в 2005 г. возникнет дефицит ликвидного жилья, нет оснований предполагать, что последствия сего прискорбного события будет возможно полностью переложить на потребителя: вторичный рынок не позволит, а для ажиотажного спроса недостаточно финансовых возможностей у конечных потребителей.

В заключение отметим, что не стоит тиражировать мнение о том, что закон о долевом строительстве обойти проще простого — это не так. Продолжение практики развития естественных для нашей экономики полулегальных схем приведет к наработке судебной практики. Только тогда можно будет делать такие далекоидущие выводы. Единственное, что реально увеличивает осторожность финансово-экономических гениев по оптимизации деятельности предприятий строительного комплекса, — дело “ЮКОСа”. С другой стороны, цель любого бизнеса — это извлечение прибыли. Это как наркотик, а наркотическая зависимость, как известно, практически неизлечима…

Авторы — генеральный директор и владелец девелоперской компании “Арт-Билдинг”; студент ГУУ, Институт бизнеса в строительстве и управления проектом.

Статья написана специально для “Недвижимости”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

www.vedomosti.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова