Тендер на три с минусом

08 апреля 2005

Участки от московского правительства малопривлекательны

В середине апреля Тендерный комитет города Москвы собирается провести открытые аукционы по выбору инвесторов для строительства 17 гостиниц. Эксперты гостиничного рынка оценили представленные лоты по десятибалльной системе (от -5 до +5), тем самым выделив самые привлекательные площадки, а также подсчитали примерный объем инвестиций, необходимый для реализации каждого из проектов.
Все лоты представляют собой земельные участки для строительства объекта гостиничного хозяйства класса две-три звезды. Оценка каждого из заявленных объектов происходила по нескольким параметрам: местоположению (отдаленность/приближенность к центру), предложенной концепции, объему инвестиций и сроку окупаемости проекта. Последний критерий является одним из основных для потенциальных инвесторов. По оценкам экспертов, срок окупаемости большинства из 17 гостиничных комплексов в среднем составляет восемь-десять лет. Поэтому многим из заявленных объектов была присвоена оценка не выше 3 баллов.

Мнения экспертов

Марти Уилан, директор по развитию компании Astera Group: "На наш взгляд, сейчас достаточно сложно определить наиболее подходящего оператора, так как ни один из проектов, по нашему мнению, не является исключительно привлекательным. Срок окупаемости в представленных проектах составляет в среднем 9-12 лет, что зависит от уровня управления объектом, и в худших случаях может занять до 20 лет.

Одним из наименее инвестиционно привлекательных лотов - земельный участок, расположенный на ул. Электродная, вл. 3А (Восточный административный округ города Москвы, район Перово). Данное местоположение неудачно, это индустриальная зона, что негативно скажется на популярности объекта. Планируемая площадь абсолютно недостаточна для гостиницы на 300 мест. Для такого количества мест площадь должна составлять минимум 12 тыс. кв. м, а оптимально - 14 тыс. кв. м. Объем инвестиций в гостиницу такой площади составит от $30 млн. К сожалению, строительство гостиницы такого размера на данном участке невозможно. Учитывая площадь участка и планируемую площадь гостиницы, тут можно разместить 100 мест. Объем инвестиций в проект (строительство и отделка), по моей оценке, составит от $10 млн. Также мне кажется неинтересным проект строительства гостиницы по адресу: Летняя ул., Тихая ул., вл. 31/11 (район Люблино). Это плохое месторасположение в связи с труднодоступностью. Соотношение количества мест и планируемой площади не сбалансировано. Двухэтажная гостиница на 300 мест должна занимать площадь не менее 15 тыс. кв. м, что невозможно на участке в 0,53 га.

Одним из самых привлекательных для инвестора предложений я считаю земельный участок по адресу: Б. Калитниковская ул., д. 46 (район Таганский). Он подходит для расположения многофункционального комплекса. Планируемая площадь позволяет разместить большее количество мест, чем заявлено. Это может стать не только гостиницей, а целым комплексом, включающим офисную зону и конференц-залы. Общая площадь здания на 500 мест должна быть не менее 25 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект (строительство и отделка) составит от $50 млн".

Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group:
"Четко пока можно оценить только исходные данные, конечный же результат - предсказать только приблизительно. При этом надо учитывать, что оценка местоположения и транспортной доступности производится при визуальном осмотре участка, карта города не дает полной информации по этому пункту. Там, где указаны площади здания, можно оценить, реализуема или нет предложенная концепция на данном количестве площадей. Обязательно надо учесть, что этажность, так же, как и вместимость гостиницы, никак не влияет на ее звездность. Максимальная доля города - 95%, обычно - 30%, обременения высокие, но мы их не будем учитывать при расчете инвестиций. Конечно, самые привлекательные площадки - в ЦАО и Лефортово, но их нужно реально видеть, чтобы понять, почему они поступили на торги, а не были "выбраны" еще ранее".

Андрей Механиков, руководитель департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса компании "Русские отели":
"Оценить предложенный перечень без предпроектных изысканий, включающих в себя детальное изучение объекта - его расположение в районе города с точки зрения маркетинга и с точки зрения инженерии, строительства: как близко стоят другие строительные объекты, здания; возможность и необходимость, а также сложность проведения инженерных коммуникаций; вопросы организации строительного процесса, дополнительные обременения (перенос существующих на этой площадке объектов, снос строений и прочее и прочее), значит строить математическую модель при условии полного вакуума, чего в природе не бывает. Поэтому в подобном случае можно сделать оценки, только исходя из потребительских свойств месторасположения площадок. Приоритетность выбора клиентом той или иной бизнес-гостиницы строится следующим образом: 1 - местоположение, 2 - качество номеров и обслуживания, 3 - стоимость услуг. Исходя из этого, самые интересные площадки - это площадки, близкие к центральному району Москвы: Лефортово и Таганский район. Остальные находятся вне деловой части города, в промышленных и спальных районах. Но, например, в районе Лефортово очень плотная архитектурная застройка, поэтому и предмет аукциона - небольшие гостиницы на 50 мест. В этом районе очень сложные инженерно-технические решения по коммуникациям, сказывается близость развязок Третьего кольца, может быть исключена возможность строительства подземного паркинга, а также будут возникать дополнительные обременения в строительстве.

Одним из критериев "интересности" объекта для ООО "Русские отели" является срок окупаемости в четыре года, максимум в семь лет. По этому критерию заявленные объекты не могут быть нам интересны. При его изменении, может быть, компания выйдет на столичный рынок. Пока нам более инвестиционно привлекательны объекты в регионах".

Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО "Стабильная линия":
"Мы решили отказаться от участия в конкурсе. Во-первых, месторасположение практически всех участков (а это самый важный для нас критерий инвестирования) удалено от центральной части города, где сосредоточены основные туристические маршруты.

Во-вторых, в связи с тем что участки будут выставляться на конкурс, возникают дополнительные затраты в виде "опциона", в который входит участие в конкурсе и стоимость выигранного лота.

Из этого списка выбиваются в минус все гостиницы, находящиеся на Московской кольцевой дороге и за ее пределами ("Ново-Переделкино", "МКАД, 93 км" и пр.). Все же три участка из предложенного перечня могут быть достойными внимания. Это участок в районе Кусково, вблизи архитектурно-паркового ансамбля "Кусково". Месторасположение такого объекта будет удовлетворять интересам целевой группы туристов. Удачно расположен и другой объект, находящийся на Каширском шоссе. Через него пролегает так называемая туристическая трасса от аэропорта Домодедово. Но при указанном количестве мест (800!) расположенная там гостиница не сможет выйти на средний уровень заполняемости. Интересные участки из предоставленного списка находятся в Таганском районе ЦАО Москвы, в местах, характеризующихся высокой проходимостью людей. Это связано с тем, что они выгодно размещены вблизи выходов центральных станций метрополитена и крупнейших торговых центров города. Но, скорее всего, компании, получив права на аренду этих участков земли и на возведение на данных территориях гостиниц, постараются максимально сократить гостиничный фонд, возведя торговые или бизнес-центры.

Проиллюстрировать наши приблизительные расчеты можно на примере "среднего" варианта гостиницы "две звезды", находящегося в районе метро "Печатники". Мы оценили его по шкале "Бизнеса" в 0 баллов.
Расходы на строительство объекта обойдутся примерно в $4 млн без мебели и без учета подключения к инфраструктуре города (коммуникаций). При вычислении мы учли количество мест в рассматриваемой гостинице, величину средней площади стандартного номера с коэффициентом, учитывающим соотношение общей площади к полезной, равным 25%, а также себестоимость квадратного метра строительства и аренды земли, составляющую примерно $800.

Доходная часть проекта составит около $2 млн в год с уплатой НДС. Она была рассчитана исходя из того, что стоимость номера в двухзвездной гостинице не может быть дороже $50. Заполняемость мы приняли равной 70% - это максимальная величина при самых оптимистичных прогнозах. В этой цифре не учтены издержки на коммунальные платежи, фонд заработной платы и техническое обеспечение отеля, а также предполагаемый налог на прибыль. Тогда общая сумма прибыли за год - в лучшем случае $700 тыс.

Срок окупаемости составит 6,5 лет. Еще нужно учесть такой фактор, как "категория туристов недорогой двухзвездной гостиницы". К сожалению, такие проживающие, в силу своего уровня культуры, образования, дохода, не могут бережно относиться к обстановке гостиницы. Поэтому необходимо вычесть из доходов затраты на ремонт отеля каждые два года, потому что такой отель быстрее "изнашивается".

В итоге понадобится около восьми-десяти лет, чтобы вывести гостиницу на предполагаемую по бизнес-проекту рентабельность.

Мы рассмотрели вариант, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Если же он привлекает заемные денежные средства, то вынужден выплачивать ежегодно 10 процентов от суммы заемных средств, в нашем случае это около $450 тыс. Таким образом, срок окупаемости вырастет до 18 лет. Выводы может сделать каждый..."

Дополнительная информация: http://www.b-online.ru/files/3160/15t.gif

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова