Технологии рынка: Склочные соседи

22 июня 2005

Конфликты между жителями и застройщиками, получившими участки под новое строительство в обжитых районах, — довольно частое явление в городе, где строительство — одна из наиболее развитых сфер бизнеса. Периодически то в одном, то в другом округе Москвы появляется “горячая точка” — пятно застройки, куда силами москвичей не допускается строительная техника. Основная причина противостояния — противоречивость интересов, на согласование которых уходят месяцы, а то и годы.

Счета за простой остановленных активистами техники и строителей оплатит не только пришедшийся не ко двору застройщик, но и третья сторона — конечный потребитель квартир (не в этом доме, так в другом). Последствия же произвола строителей бывают порой невосполнимы для города.

Москва давно превратилась в большую строительную площадку. Каждый год увеличиваются объемы ввода жилья в столице, хотя обеспеченность жителей города квадратными метрами пока далека от европейских норм, то и дело напоминают руководители столичного стройкомплекса. Строители неизбежно приходят в уже обжитые районы. Новое строительство, реконструкция зданий или жилых кварталов в стесненных городских условиях, разумеется, доставляют жителям близлежащих домов неудобства.

Новостройки появляются на месте сноса аварийных зданий и пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, на территориях выводимых предприятий, на бывших пустырях, на участках, самовольно застроенных гаражами. А также на землях между жилыми домами, где раньше располагались небольшие скверы и места отдыха горожан, — они-то чаще всего и становятся очагами “боевых действий” между жителями окрестных домов и застройщиками.

Конфликты бывают разные

“Любой конфликт в городе вытекает из того, что есть частная собственность и группы различных интересов: интересы жителей, интересы компаний-застройщиков, интересы городских властей, которым нужно развивать город, наконец, общие интересы москвичей и города в целом, — говорит Игорь Кураев, руководитель департамента социального маркетинга компании "Московские информационные технологии". — Для решения конфликта нужно согласовать интересы всех сторон, что сделать совсем не просто”.

Конфликты носят как рациональный, так и эмоциональный характер. В первом случае горожане требуют от застройщиков соблюдения условий ведения работ и их соответствия исходно-разрешительной документации, пресекают серьезные нарушения, которые могут иметь невосполнимые последствия для окружающей среды, исторического наследия города.

К примеру, в начале 2005 г. жители ул. Шереметьевской выступили против строительства Центра культуры, искусства и досуга им. А. И. Райкина, которое началось с подготовки площадки, для чего было вырублено около 120 деревьев. Основанием для выступления стал ответ из Останкинской межрайонной прокуратуры, полученный инициативной группой, в котором говорится, что застройщик — “Открытые инвестиции” — не имел положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта, строительство началось без наличия всех необходимых документов, к тому же на природоохранной территории.

Большой резонанс общественности вызывают работы, связанные с реконструкцией или новым строительством в историческом центре города, особенно когда в зоне застройки оказываются памятники истории и архитектуры. Например, инициативная группа, сформировавшая Территориальное общество самоуправления (ТОС) из жильцов домов, расположенных в районе Патриарших прудов, длительное время пикетировала пруды и не допускала строительство многоуровневого паркинга и 12-метрового примуса — составной части памятника Михаилу Булгакову работы скульптора Рукавишникова, который должен был появиться на восточном берегу пруда.

В середине 2003 г. москвичи вышли на митинг с требованием прекратить возведение нового жилого дома по адресу: ул. Александра Невского, вл. 27-31 (ЦАО), мотивируя это тем, что строительство (инвестор — ДИПС) ведется на незаконных основаниях с нарушением всех санитарных норм и правил, в том числе с нарушением этажности.

Конфликт, разгоревшийся в районе Сокольники, касался дома, возводимого компанией “ДОН-Строй” рядом со станцией метро. Причиной послужило несоответствие согласованной этажности проекта — 22 этажа — тому, что реально собрался строить и начал продавать “ДОН-Строй” — 37 этажей. Жители Сокольников также опасаются, что огромный дом может нанести вред проходящему рядом тоннелю метрополитена.

Громкий скандал предшествовал началу строительства компанией МИАН жилого дома на ул. Егерской в тех же Сокольниках. По версии “МИАН-Девелопмента”, “основной претензией было заявление о том, что после возведения нового объекта квартиры в близлежащих домах обесценятся”. Со слов же митингующих, проект компании выходил за рамки приобретенного участка, что является нарушением.

К эмоциональным относятся конфликты, вызванные собственническими и подчас эгоистическими интересами москвичей, их желанием любыми средствами предотвратить появление стройки под окнами своих домов. Практически два года идут переговоры застройщиков — компаний “Мосфундаментстрой-6” и “Альтстрой” — с жителями ведомственных домов на ул. Дубки. Как рассказали в “Московских информационных технологиях”, жители домов, когда-то построенных для специалистов Москомархитектуры и ее институтов, возражают против строительства нового дома на территории, имеющей строительный адрес: ул. Дубки, вл. 15 (САО). Недоумение вызывает то обстоятельство, что эта территория включена в генплан развития района, получены все согласования, в том числе от архитекторов и проектировщиков. “В свое время жители получили квартиры в домах, построенных в парковой зоне Петровско-Разумовского, но сейчас выдвигают требование, чтобы в 300-метровой зоне от парка строительство запретить, — рассказывает Игорь Кураев. — То есть фактически заявляют: “Мы квартиры получили, нам хорошо, мы себя прекрасно чувствуем, но больше никому здесь жить не дадим”.

По словам Сергея Муратова, руководителя отдела Научно-исследовательского института социальных систем МГУ им. Ломоносова, часто жители, протестующие против нового строительства, забывают о том, что когда-то возведение их дома также мешало москвичам, проживающим на близлежащей территории.

Научный подход к конфликтам

“Если компания озабочена реализаций проекта, она не спешит выйти на площадку, а предварительно проводит социологические исследования, общается с жителями, выслушивает их пожелания, — говорит Игорь Кураев. — Жесткие методы работы, когда строители привлекали на место, отведенное под застройку, отряд ОМОНа, ночью огораживали участок, рыли котлован и забивали сваи, а утром собравшиеся на митинг жители ставились перед фактом, что бороться уже не с чем, ушли в прошлое. Издержки таких методов для компаний слишком высоки”.

По мнению Сергея Муратова, конфликт легче предотвратить, чем улаживать после того, как страсти разгорелись. Поэтому первым шагом является информирование населения о предстоящем строительстве. Эта обязанность возложена на районные управы. “К сожалению, при проведении исследований среди управ на так называемых фокус-группах мы выявили, что там нет подготовленных кадров, нет технологии работы с населением, — говорит Игорь Кураев. — Поэтому, сталкиваясь с конфликтной ситуацией, они не знают, что делать. Если в структурах местной администрации подготовить специалистов или добавить службу по связям с населением, то ситуация может в корне поменяться. Проблема также в том, что жители не видят партнеров в лице районных управ. Первое, что мы слышим от жильцов, — это то, что в московском правительстве все куплены! Но никто не задается вопросом: почему было подписано распоряжение? На встрече с населением часто кто-то из присутствующих встает и говорит, что документы сфальсифицированы. После того как это высказывание прозвучало в аудитории, изменить настроение собравшихся, разбить стереотип крайне сложно. И, как правило, к длительному процессу переговоров не готовы ни инвесторы, ни управы”.

По мнению специалистов, одной из самых эффективных для предотвращения конфликтов является технология информационного взрыва. На месте строительства организуется постоянно действующий информационный центр, куда любой горожанин может обратиться в удобные для него часы. В центре работают и психологи, и социологи — специалисты, которые умеют вести переговоры. “Это более затратно, но гораздо эффективнее, чем действующие конфликтные комиссии, — подчеркивает Игорь Кураев. — При планировании развития территории нужно начинать работу с проведения социологических опросов населения, выясняя требования жителей, чтобы потом спрогнозировать развитие социальных издержек и определить объемы компенсационных мер. Мы в своей работе занимаем позицию не огнетушителя, а парламентера, потому что, если время упущено и конфликт уже назрел, нужна буферная зона, третья сторона, которая подходит к конфликту не эмоционально, а действует по закону”.

“Московские информационные технологии” в регулярном режиме проводит мониторинговые исследования на стройплощадках различных компаний, отслеживает появление “болевых точек”. Если у застройщика есть проблема с документацией, нет геоподосновы, нет проекта по благоустройству или других обязательных согласований, отстаивать интересы такого застройщика невозможно. Поэтому специалисты строят свою работу так, чтобы помочь компании все оформить в соответствии с требованиями закона и наладить конструктивный диалог с жителями. Например, если жильцы считают, что новое строительство ведет к разрушению их дома, специалисты советуют заказать независимую экспертизу. То есть выйти в правовое поле — только там можно решить конфликт. В настоящее время “Московские информационные технологии” ведет несколько сложных проектов, конфликтные ситуации по которым силами самих застройщиков решить не удалось. С подключением специалистов различного профиля — социологов, психологов, конфликтологов — появилась перспектива на успешное урегулирование вопросов.

Побеждает сильнейший

Каждая сторона рассчитывает на благоприятный исход конфликта, но, как показывает практика, побеждает более сильный соперник, тот, кто лучше знает законы, кто проявил настойчивость или имеет связи, достаточное количество административных и финансовых ресурсов, чтобы повлиять на результат.

Скоро возобновятся работы по строительству Центра культуры, искусства и досуга им. А. И. Райкина на Шереметьевской улице. За время приостановки работ на объекте “Открытые инвестиции” позаботилась о том, чтобы правительство Москвы подготовило проект постановления, сужающего на 1,5 га границы природной зоны, в которую входит отстаиваемый противниками строительства Шереметьевский сквер. Сергей Беликов, первый заместитель генерального директора “Открытых инвестиций”, так прокомментировал ситуацию “Ведомостям”: в настоящее время проект проходит стандартную процедуру рассмотрения.

По информации, полученной в ДИПСе, строительство дома на ул. Александра Невского ведется по закону. Ведомство собрало полный пакет документов, включая постановление правительства Москвы, а также Москомархитектуры на изменение этажности в этом доме. Просто москвичи оказались не в курсе дела и раздули конфликт из ничего. И это несмотря на то, сообщила пресс-служба, что департамент предварительно провел мониторинг и довел до сведения жителей, что после вывода предприятия — фабрики по производству обуви ГУП “Московский межотраслевой промышленный центр” на ее месте начнется строительство жилого дома. “Первый проект был разработан и утвержден еще в 2001 г., но реализовывать его оказалось нецелесообразно, так как угрозе обрушения подвергается нежилое помещение, принадлежащее Детскому центру "Клепа", — объяснили в ДИПСе. — Началась работа по согласованию строительства с Детским центром, в результате которой был разработан другой проект, который предполагал снос здания Детского центра, вывод фабрики и строительство на освободившейся территории жилого дома переменной этажности в 8-17 этажей”. После того как конфликт получил огласку, департамент выложил последний козырь — документ, в котором говорится, что проект был согласован с Московской государственной вневедомственной экспертизой. Именно это ведомство несет всю ответственность за правильность разработки проекта, а не инвестор, заказчик или подрядчик, пояснили в ДИПСе.

Жителям Сокольников также придется смириться, так как правительство города приняло сторону “ДОН-Строя”. По словам пресс-секретаря компании Екатерины Вертячих, в мае получено согласование на проект, в соответствии с которым самая высокая часть, включая нежилую зону, составит 37 этажей, а не 22, как было в первом проекте. Метро же, по словам Вертячих, “от стройки не пострадает”.

Но есть и неприятные для застройщиков результаты. Пустует землеотвод на ул. Дубки. Уже год не удается приступить к строительству офисного комплекса и школы Познера на ул. Малая Дмитровка концерну “Крост”. В этом конфликте кроме общественных затрагиваются и интересы художников, мастерские которых располагаются в здании, намеченном к реконструкции. Патриаршие пруды строители также оставили в покое.

Победу празднуют жители ул. Егерской, что явилось неожиданностью для застройщика. “В 2001 г. на вторичном рынке нами был приобретен участок с соблюдением всех юридических норм и оплатой выкупа за право строительства на нем, — рассказывает Анатолий Морозов, генеральный директор "МИАН-Девелопмента". — Мы разработали проект красивого жилого здания, который утвердили все инстанции, в том числе регламентный комитет по архитектуре Москвы, главный архитектор Москвы. В 2003 г. мы планировали начать строительство, но протест жителей был услышан, правительство Москвы выпустило распоряжение о прекращении строительства. Которое мы выполнили”.

“Главным законом в отстаивании прав жителей столицы при реализации строительных проектов являются законы Москвы "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в г. Москве", "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве", "Об основах градостроительства в г. Москве" и др., — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити — XXI век". — Они устанавливают порядок участия граждан в процессе подготовки градостроительных решений, а также порядок согласования местных, районных и городских интересов при реализации градостроительных решений”. В этой связи утверждать, что москвичи не могут влиять на подготовку проектов градостроительных решений, уже нет основания. При ответственном подходе к выборам местной власти, знании федеральных законов и законов Москвы и скоординированной позиции москвичи способны оказывать серьезное влияние на выработку градостроительных решений в своем районе.

Раздача пряников

Неудобства, доставляемые шумом, транспортом, — это самые простые вопросы, которые согласуются без особых проблем, по ним строители всегда идут навстречу горожанам. “На мой взгляд, проблема нового строительства в обжитых районах всегда будет острой, — рассуждает Анатолий Морозов. — Мало кому понравится, когда под его окнами или рядом с домом начинаются строительные работы, поэтому вполне логично, что за неудобства компенсация частично ляжет на застройщика”. К примеру, по информации пресс-службы “ДОН-Строя”, в домах, выходящих окнами на стройплощадку на ул. Бирюзова, вл. 33, застройщик установил стеклопакеты, а также в отдельных квартирах сделал ремонт. Компенсацией за неудобства, вызванные возведением ЖК “Дом в Сокольниках”, стало благоустройство аллеи, ведущей от ст. м. “Сокольники” до парка.

Чтобы договориться с автолюбителями, владельцами сносимых гаражей и “ракушек”, застройщики предлагают после завершения строительства арендовать машино-места в подземных паркингах строящихся домов или бизнес-центров (на ночь). “Требования могут быть самыми разными: кому-то потребуется футбольная площадка, кому-то — место для выгула собак — это оговаривается в каждом конкретно взятом случае”, — говорит Игорь Кураев.

Встречаются и другие формы решения конфликтов, когда инициаторов массовых выступлений просто покупают. Ньюсмейкер одной из компаний, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что для “обезвреживания” зачинщиков массовых выступлений достаточно $12 000-15 000. В столице уже появились юристы, специализирующиеся на данного рода посреднических услугах.

По словам Сергея Лядова, одной из наиболее частых претензий к застройщикам является изменение вида из окон домов старой застройки при реализации новых градостроительных проектов. Но, увы, действующее законодательство РФ и Москвы не регламентирует компенсацию стоимости квартиры при изменении этого важного параметра.

По ту сторону конфликта

“До сих пор площадка на ул. Егерской оформлена на застройщика, мы платим арендные платежи, а правительство Москвы подыскивает участок для компенсации нам взамен изъятого, — говорит Анатолий Морозов. — Убытки по этому объекту только на выкуп права аренды составили более $1,5 млн, дополнительно потрачены немалые средства на разработку проектной документации”. В компании “Крост” пока еще затрудняются подсчитать потери, которые влечет за собой приостановка строительства офисного комплекса на ул. Малая Дмитровка. Убытки несет не только инвестор, но и школа Познера, которая должна была приступить к учебному процессу, и город, который вовремя не получил свою долю.

Изменение режима работы на объектах также имеет нежелательные последствия, но уже для людей, купивших жилье в этих домах. К примеру, переход на двусменный режим работы с трехсменного, как того требовали горожане, в жилом микрорайоне “Радужный” приведет к изменению сроков сдачи объекта на 3-4 месяца. А это значит, что долгожданное новоселье купившим квартиры придется перенести на несколько месяцев. В итоге, по словам Александра Сенаторова, генерального директора Группы компаний “МИАН”, расплачиваться по счетам за вынужденный простой придется не только инвестору, но и конечному потребителю.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова