«Система-Галс» строит на Преображенке город

02 июня 2005

На месте НИИДАРа появится торгово-офисный центр общей площадью в 500 тыс. кв. м

Как стало известно "Бизнесу", компания "Система-Галс" на базе опытного завода ОАО НПК НИИДАР (НИИ дальней радиосвязи) построит 500 тыс. кв. м жилой, офисной и торговой недвижимости. В новом проекте также найдется место технопарку и выставочному комплексу. По оценке представителей "Системы-Галс", только себестоимость строительства объекта составит не менее $750 млн.

О возможных вариантах реконструкции здания НИИДАРа по 1-й улице Бухвостова, д. 12/11 "Бизнес" писал еще 28 января 2005 года. Тогда "Система-Галс" планировала создать на базе НИИ комплекс площадью 150 тыс. кв. м. Однако затем инвестором была пересмотрена концепция преобразования НИИ.

Как рассказал "Бизнесу" Андрей Закревский, вице-президент ЗАО "Система-Галс", многофункциональный комплекс расположится не менее чем на 500 тыс. кв. м и, вероятно, частично займет и соседние с НИИДАРом участки, ныне занимаемые сторонними пользователями. Как предусмотрено в предварительном проекте, на этой территории будут размещены технопарк, выставочный комплекс, конференц-зал, торгово-развлекательный центр с кинотеатром, офисный центр, гостиница и жилые дома. "Таким образом, мы планируем возвести здесь автономный, полностью обеспечивающий себя с точки зрения инфраструктуры квартал",- рассказал "Бизнесу" Закревский. Сдачу объекта планируется разбить на несколько стадий, при этом полный срок его строительства может занять около десяти лет.
Напомним, что ОАО НПК НИИДАР в 2000 году вошло в состав ОАО "Концерн "Радиотехнические и информационные системы"", основным акционером которого является АФК "Система". Ранее Алексей Бруцкий, заместитель директора ОАО НПК НИИДАР по реконструкции и развитию заявлял "Бизнесу", что "речь идет о глобальной реконструкции всей нашей территории, связанной и с реконструкцией Преображенской площади. Что касается перепрофилирования предприятия, об этом не может быть речи. Мы - крупный институт и в своей отрасли являемся головным предприятием, работающим по госзаказам".

И действительно, как сообщили в "Системе-Галс", научная часть института останется в будущем технопарке. Правда, производственная часть предприятия, судя по всему, переедет в один из подмосковных городов еще до конца 2005 года. Закревский не исключает, что строительство комплекса начнется в 2006 году: "В конце текущего года будут выпущены новые нормативы высотного строительства, позволяющие нам построить на этой площадке объем, превышающий разрешенные 150 тыс. кв. м",- поясняет он. По оценке Закревского, приблизительную стоимость строительства комплекса на данном этапе можно оценить в $1500 за квадратный метр (около $750 млн за 500 тыс. кв. м). Впрочем, окончательная смета еще не составлена. Позже будет проведен и тендер на выбор проектировщика и подрядчика. Так, по информации "Бизнеса", не исключено, что в проекте примет участие известное английское архитектурное бюро Chapman Taylor (только в 2004 году в разных странах Европы бюро получило четыре архитектурные награды за лучшие проекты торговых центров).

Участники рынка неоднозначно оценили проект "Системы-Галс". Так, Юрий Мереминский, старший консультант Leeds Property Group, считает, что район Преображенки нельзя отнести ни к деловому, ни к спальному, ни к промышленному. "А наличие промзоны в районе метро "Преображенская площадь" и "Электрозаводская" снижает привлекательность объекта с точки зрения жилищного строительства",- полагает он.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, на этом участке целесообразнее строить офисы класса B и жилье бизнес-класса, при этом предполагаемая стоимость аренды офисов составит $400 за квадратный метр в год.

По словам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу HCD Group, в новом комплексе целесообразнее всего обустраивать трех-четырехзвездную гостиницу. Стоимость строительства гостиницы на 300-350 номеров составит $8-10 млн. В отделе брокериджа УКНД "МИЭЛЬ-недвижимость" ставят под сомнение доходность и окупаемость аппарт-отеля: "По этой трассе нет ни одного аэропорта и ни одной крупной транспортной магистрали, связывающей столицу с крупными городами России. Недалеко находятся три вокзала на Комсомольской площади, однако это недостаточный резон для того, чтобы в этом месте строить отель",- считает представитель компании Сергей Блохин.

Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul`s Yard, оценивает стоимость жилья в таком комплексе на начало продаж в $1500-2100 за квадратный метр. Как предполагают в Jones Lang LaSalle, именно жилая часть будет сдаваться застройщиком в первую очередь.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова