Покупатели квартир оказались крайними

04 мая 2005

Около двухсот частных инвесторов (т.е. покупателей квартир) дома-новостройки создали интересный прецедент: разочаровавшись в застройщике, они потребовали его замены. Сейчас по этому вопросу ведутся четырехсторонние переговоры.

Началась эта история, как сотни других. С февраля 2003 года ООО "Компания Стройиндустрия" начала продавать по договорам долевого участия квартиры в монолитно-кирпичном доме по адресу: г. Долгопрудный, мкр. "Центральный", кор. № 6-7. Проект застройки всего микрорайона курировался правительством Московской области, привлечение к нему конкретных компаний-застройщиков по договорам соинвестирования осуществлял НП "Мособлстройкомплекс".

Как рассказали дольщики (они же инвесторы, они же покупатели), застройщик трижды (в июне 2003, июне 2004 и сентябре 2004 года) пытался начинать строительство, но каждый раз его бросал, не добив до конца даже сваи.

В ответ осенью 2004 года покупатели квартир создали инициативную группа, сразу же развернувшую бурную деятельность и сумевшую превратить друзей по несчастью в четко организованную общественную организацию. Была собрана вся информация по всем частным инвесторам – номера договоров, дата их заключения, окончание строительства по договору, стоимость, не заплаченные остатки. Списки инвесторов поданы в городскую администрацию, чтобы застраховаться от двойных продаж. Основные решения принимаются, как и положено в общественных организациях, общим собранием "Зарегистрированных инвесторов" (на сегодняшний день зарегистрировано 180 человек, а всего продано, согласно справке застройщика, 322 квартиры, что составляет 2/3 дома). Этим же собранием инициативная группа уполномочена представлять общие интересы в разных инстанциях.

Имеется штатное расписание, ведутся протоколы встреч, выдерживаются принятые процедуры – в общем, все в лучших традициях отечественной бюрократии.

"И только так мы смогли заставить себя уважать, – говорит член инициативной группы Светлана Кириллова. – Последние полгода мы ведем интенсивные переговоры с городской администрацией, Мособлстройкомплексом, "Стройиндустрией", а также с руководством других, более результативных, застройщиков нашего микрорайона.

Мы видим, что "Стройиндустрия" не имеет ни возможности, ни желания продолжать строительство. Другие застройщики, работающие в тех же условиях, но пришедшие сюда гораздо позже (спустя 1,5 года) уже заканчивают "коробки". У нас есть данные, что собранные с нас деньги ушли на покупку земли и застройку других объектов, и при этом по нашему дому у компании долги перед заказчиком, подрядчиками и проектировщиками".

В середине февраля этого года инициативная группа обратилась к главе города Долгопрудный оказать посильную помощь в смене компании-застройщика, подчеркнув в заявлении, что

"300 семей, испытывающих чувство безысходности, давно и решительно готовы к любым общественным акциям (вплоть до перекрытия крупнейших автомагистралей), неизбежно ведущим к крупному скандалу в масштабах страны".

И администрация сдалась. Что касается застройщика, то он был "побежден" еще с момента появления инициативной группы. Вещи в Долгопрудном происходят на самом деле нетипичные: руководство компании проводит совещания с инициативной группой, выполняет решения этих совещаний и аккуратно предоставляет запрашиваемые информационные справки.

При этом, правда, сев за стол переговоров, стороны уже два месяца не могут сдвинуться с мертвой точки.

"Мы представили свои предложения о том, на каких принципах должна происходить смена застройщика, – говорит член инициативной группы Владимир Коверзнев. – Во-первых, прежний инвестор должен передать все обязательства на условиях, не требующих от дольщиков доплаты по выкупленным квартирам. Во-вторых, новый застройщик должен завершить строительство, не меняя проекта и обязательств перед дольщиками (т.е., скажем, не отказывать в предоставлении инвесторам квартир, предлагая вернуть им их доли деньгами). В-третьих, кандидатура нового застройщика согласовывается с инвесторами".

Пока выполнено только последнее условие. Попытки же договориться об условиях передачи объекта пока ни к чему не привели: на условиях "Стройиндустрии" новый застройщик достраивать объект не хочет, требуя или серьезных доплат от пайщиков, или предлагая им вернуть их деньги.

Заказчик микрорайона (Мособлстройкомплекс) занял положение "над схваткой".

"Нас устраивает любой соинвестор, который оплачивает инженерные сети и объекты социальной инфраструктуры и не конфликтует с дольщиками, – говорит зам. гендиректора НП "Мособлстройкомплекс" Олег Шумай. – Доля "Стройиндустрии" в микрорайоне – 17,5%, а их долг по проекту внешних сетей и социалки – 11 млн. руб. Компания должна либо рассчитаться с нами, либо передать "ПИКу" (новый застройщик "ПИК-Регион" – ред.) свои долги, потому что новый инвестор может взять объект только с теми обременениями, которые навешал на него город. Но чего ради "ПИКу" брать этот объект, когда деньги, собранные с граждан, "Стройиндустрия" не передает – одни обязательства. Если он хочет заниматься благотворительностью – это одно, если зарабатывать – другое".


То, что "ПИК-регион" не собирается заниматься благотворительностью, подтвердил зам. гендиректора компании по правовому обеспечению Дмитрий Шумков.

"Стройиндустрия" оценила свои права соинвестирования очень высоко, – говорит г-н Шумков. – Мы и так идем на большие уступки, понимая, что эта "дырка" в микрорайоне ляжет на других застройщиков. "Стройиндустрия" объект не тянет, и если мы не возьмем его сейчас, придется делать это потом, но только уже дороже. А у частных инвесторов положение незавидное. Администрация заняла выжидательную позицию, ведь с формальной точки зрения, это дело исключительно физических лиц. Но и мы – не благотворительная организация.

Арифметика здесь проста: из собранных с граждан денег освоено 5% (сделано свайное поле). И нам придется им честно сказать: или доплачивайте, или забирайте деньги".

Конечно, дольщики все это прекрасно понимают. Как сказал "Газете.Ru" член инициативной группы дольщиков Владимир Очеретный, "ПИК-регион" готов взять нашу стройку и не требовать от нас доплаты в том случае, если "Стройиндустрия" передаст ему свои стройки в некоторых других районах области, не имеющие никаких дополнительных обременений. Но "Стройиндустрия" пытается впарить нам и "ПИКу" стройку, сохранив себе дополнительные активы, которые были приобретены на наши деньги и могли бы сейчас обеспечить нам безболезненный, без доплат, переход к новому застройщику".

Позицию ООО "Компания Стройиндустрия" корреспонденту "Газеты.Ru" изложил ее генеральный директор Александр Зимин.

"Компания дорожит своей репутацией, и сейчас для нее самое главное решить вопрос с дольщиками, – заявил он. – Поэтому мы принимаем в меру наших возможностей все условия "ПИК-региона", уступаем дополнительные объекты, финансовые обязательства. В Долгопрудном мы передаем солидную долю – более 80 тыс. кв. м, а она уже стоит больших денег".

Компания в состоянии самостоятельно достроить свои объекты, считает г-н Зимин. У "Стройиндустрии" есть кредитная линия в "Сбербанке", которая дает возможность возобновить строительство. Но условием открытия кредита является наличие всей разрешительной документации. "Мы уже обожглись несколько лет назад, – говорит Зимин. – Когда 3 года назад заключались договора с людьми, у нас было разрешение на строительство, и мы вышли на площадку. Но, спустя полгода испортились отношения у городской администрации и заказчика строительства – "Мособлстройкомплекса", и под предлогом того, что он что-то недооформил, разрешение у нас отобрали. Кстати, правоустанавливающих документов на землю нет до сих пор, а пока у застройщика нет договора на аренду земельного участка, все, что на нем строится – незаконно."

Тем не менее, "Стройиндустрия" ведет переговоры по передаче объектов другой компании. Будет ли так лучше для дольщиков? "Видимо, да, – считает Александр Зимин. – Дело в том, что сейчас на рынке проще тому, у кого больше административный ресурс. У "ПИК-региона" на сегодняшний день больше возможностей в областном правительстве и, значит, больше шансов получить разрешение на землю".

Пока идут эти дебаты, стройка стоит. Вероятно, повлиять на ситуацию могли бы местные власти, сняв наложенные на дом обременения. Да и областная власть, являющаяся в этом деле еще и одной из сторон инвестиционного контракта, могла бы вспомнить о взятых на себя обязательствах выступать гарантом по всем подмосковным стройкам.

Пока власти ограничиваются ни к чему не обязывающими декларациями. "Нам социальная напряженность в городе не нужна, – заявил "Газете.Ru" зам. главы города по капитальному строительству Юрий Сероугольников. – Количество жалоб на застройщика уже превысило критическую массу. Мы, не вникая в подробности, потребовали от Мособлстройкомплекса, чтобы не было брошенных и обманутых людей.

Это подтвердил и первый зампред правительства области Александр Гордеев, давший им ограниченный срок. Сейчас у людей появилась надежда. Добром или нет, но мы доведем это дело до конца".

Сейчас, во всяком случае, ясно одно: дольщики просто так не сдадутся, они "испытывают чувство безысходности и решительно готовы к любым общественным акциям" – и уже всех об этом предупредили. "Газета.Ru" будет следить за развитием этого многостороннего конфликта. 

Газета.РУ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова