Победитель получил неоднозначный проект

31 марта 2005

Победитель получил неоднозначный проект

ОАО "Мосжилрегистрация" объявило об итогах открытого конкурса по выбору соинвестора на реализацию инвестиционных проектов по реконструкции двух административных зданий, расположенных в Южном административном округе (ЮАО). Победителем стало ООО "Инвестиционно-строительная компания "Русский дом недвижимости"", которое планирует не только реконструировать строения, но также и превратить их в бизнес-центры класса B+.

По данным группы компаний "Русский дом недвижимости", объем инвестиций в здание, расположенное по адресу Холодильный пер., д. 2/6 стр. 3, составит $38,5 млн. Планируется, что после реконструкции сам объект будет представлять собой административное строение общей площадью 32 тыс. кв. м, из них 9,6 тыс. кв. м - трехуровневая подземная автостоянка.

Предполагаемые вложения во второй объект по адресу 3-й Автозаводский проезд, д. 3, составят $68,4 млн. По окончании всех строительных работ на этом месте появится 32-этажный офисно-административный центр, площадь которого составит 57 тыс. кв. м, из них 4,4 тыс. кв. м - подземная парковка.

По словам начальника отдела маркетинга группы компаний "Русский дом недвижимости" Эрнеста Ерохина, в процессе реконструкции оба объекта будут преобразованы в офисные помещения категории В+, но как распорядится холдинг готовыми объектами, пока еще не определено.

"Несмотря на сложность проектов, связанную с переносом коммуникаций (в случае со зданием в Холодильном придется делать обвод теплотрассы) и малыми размерами стройплощадок, мы надеемся на его успешную реализацию. Проекты привлекательны своим местоположением: оба здания находятся в непосредственной близости от метро, а Холодильный переулок - еще и в районе активной реконструкции",- добавил он.

Однако Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, выгодным расположение не считает. "Первый объект расположен в промзоне, именно поэтому в этом здании невыгодно делать так много подземной парковки, так как подземное строительство накладнее наземного, дорого здесь машино-места не сдашь, да и соотношение 1 машино-место на 45 кв. м офисной площади - конечно, хорошее условие, но в данном случае роскошь. Во втором объекте смущает дефицит парковочных мест, если только там нет большого наземного паркинга: соотношение 1 машино-место на 260 кв. м неприемлемо",- пояснил он.

Назвать условия проведения конкурса, а также долю, которую по окончании реконструкции "Русский дом недвижимости" получит в этом проекте, в компании отказались. В ОАО "Мосжилрегистрация", которое выступило организатором аукциона, также не стали уточнять технические детали тендера.

По оценкам экспертов, эти два проекта представляют несомненный интерес для девелопера, особенно при условии минимальных обременений и обязательств. По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, оба здания расположены около метро и оживленных магистралей, что существенно повышает их привлекательность для потенциальных арендаторов. "Учитывая объемы инвестиций в данные проекты, разумно, если доля заказчика конкурса в каждом из них не составит более 30%. При условии полной готовности всей документации, экономически выгодная для инвестора стоимость, за которую он сможет выкупить недостающую долю на Автозаводской, составит $10 млн, а в Холодильном пер.- $5-7 млн",- отметил он.

По словам Шершнева, аренда 1 кв. м в Холодильном пер., предположительно, будет варьироваться от $450-550, а продажа - до $2,5 тыс. В 3-м Автозаводском аренда составит $400-470, продажа - до $2,2 тыс.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова