ПИФы будут конкурировать с банками при инвестировании в строительство

29 марта 2005

ПИФы будут конкурировать с банками при инвестировании в строительство

Вчера представители Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) обнародовали проект нового положения о составе и структуре активов инвестиционных фондов. В наибольшей степени оно касалось фондов недвижимости, находящихся в настоящее время в замороженном состоянии из-за отсутствия регулирующих документов. Впрочем, новое положение позволит им работать лишь с очень ограниченным набором инструментов.

Вчера ФСФР представила журналистам новое положение о составе и структуре активов паевых и акционерных инвестиционных фондов. В первую очередь его появления ожидали компании, управляющие фондами недвижимости (о других новациях – см. справку). Дело в том, что в связи с публикацией в конце прошлого года информационного письма ФСФР деятельность большинства фондов недвижимости была заморожена. Этим письмом фондам фактически было запрещено вкладывать средства в так называемые инвестконтракты (контракты соинвестирования в строительстве). Правда, касается это лишь малой их части.

По словам замруководителя ФСФР Сергея Харламова, в активы фондов недвижимости смогут входить договоры участия в долевом строительстве (заключенные в соответствии с ФЗ #214), а также договоры инвестирования строительства, на которое получено разрешение, а земельные участки под строительством находятся в собственности или на правах аренды у застройщика. В этом случае от таких договоров будет требоваться соблюдение определенных требований (см. Ъ от 4 марта). При этом такие инвестконтракты могут приобретаться в активы инвестфондов в течение года со дня принятия данного положения. И составлять активы фонда не более двух лет.

Как пояснил начальник управления по контролю и регулированию над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, "вариантов выхода несколько: либо завершение строительства, либо продажа или переуступка этих договоров, либо их переоформление в договоры долевого строительства". Строительные инвестконтракты без соответствующего разрешения после вступления в силу положения приобретать в активы закрытых ПИФов недвижимости будет запрещено. Ожидается, что документ будет подписан на заседании ФСФР в среду и передан на регистрацию в Минюст. По оптимистическим оценкам, он может вступить в силу к маю этого года.

При этом, по словам гендиректора УК "Регион Девелопмент" Павла Зюбина, в результате вступления в силу нового положения доходность ПИФов резко сократится. "ПИФы, являясь профессиональным инвестором, раньше имели возможность инвестирования на более ранних сроках и на более длительное время. Теперь с учетом того, что в фонде может быть несколько проектов и доля нестроительных инвестиций может составлять 10-30% активов, эффективная доходность для пайщиков сократится до 12-15% годовых",– заявил он Ъ.

Впрочем, участники рынка не идеализируют ситуацию. По словам руководителя бизнес-направления управления активами ФК "Уралсиб" Алексей Чаленко "большинство вопросов, которые раньше стояли перед управляющими, снято". "Раньше все работали каждый по-своему, а теперь будут работать в рамках единых стандартов. Можно ожидать, что в течение переходных двух лет будут приняты поправки в законы, которые помогут изменить ситуацию",– заявил он. По словам Павла Зюбина, "новое положение снижает риски пайщиков, но выталкивает нас в область банковских кредитов, по которым ставки находятся на уровне 15-18% годовых". Как отмечает гендиректор УК "Креативные инвестиционные технологии" Владимир Кириллов, в ближайшее время может не оказаться объектов для инвестирования, отвечающих нынешнему законодательству.

Таким образом, несмотря на то, что новое положение о составе и структуре активов заполняет пробелы в законодательстве, оно лишает управляющих маневра. И как отметил один из представителей УК, "как выходить из создавшейся ситуации, не понятно. Возможно, придется придумывать многоступенчатые схемы инвестирования".

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова