Обзор ежедневных газет

28 августа 2007

Экономика и политика

Мировой кризис и налоговые платежи вынудили российские банки занять у ЦБ более $10 млрд. Ставки на рынке однодневных межбанковских кредитов остаются на максимальном уровне с начала года, достигая 10% годовых, пишут «Ведомости» в материале «Вышли за $10 млрд».

Центральный банк прокредитовал российские банки на 809 млн руб. на аукционе репо 30 марта и до середины августа не использовал этот инструмент поддержания ликвидности. Все изменилось 15 августа, когда до российского денежного рынка докатилась очередная волна глобального кризиса. С тех пор объемы кредитования под залог высоконадежных бумаг стремительно росли, а вчера превысили $10 млрд (см. таблицу). На утреннем аукционе российские банки заняли у ЦБ на один день 159,4 млрд руб. под 6,05% годовых, а на втором — еще 102 млрд руб. под 6,11%, установив новый рекорд сделок репо.

“Ставки на рынке МБК для крупнейших банков первого круга с утра составляли 8-8,5% годовых, для банков второго круга колебались в районе 12-15%”, — описывает ситуацию на денежном рынке дилер банка “Альба Альянс” Артем Рощин. Днем ставки для банков первого круга доходили до 9,5%, свидетельствует старший дилер МДМ-банка Петр Неймышев. По словам заместителя начальника отдела конверсионных операций Металлинвестбанка Александра Панасенко, Центробанк вчера впервые за долгое время принял участие в торговле долларовыми свопами на ММВБ. Банки продали ЦБ с обязательством обратного выкупа примерно $500 млн, оценивает Панасенко, “хотя могли еще быть и операции вне ММВБ”. “ЦБ дает свопы под 10% годовых — это дорогие деньги, но банки все равно этим воспользовались”, — признает Неймышев.

“Напряжение на денежном рынке нарастает из-за нескольких факторов: глобальный кризис заставляет нерезидентов скупать доллары за рубли и выходить с российского рынка, к тому же в самом разгаре налоговые платежи, которые всегда приходятся на конец месяца”, — перечисляет Панасенко. По оценке Неймышева, на август приходится 320-350 млрд руб. налоговых платежей. “Сегодня будут выплаты по налогу на прибыль, — рассказывает аналитик банка "Траст" Павел Пикулев. — Это около 50 млрд руб., и объем репо может достигнуть 300 млрд руб.”.

Тем не менее главный экономист “Тройки Диалог” Евгений Гавриленков не склонен драматизировать ситуацию. Колебания ставок overnight на уровне 6-8% при инфляции около 9% годовых не следует считать кризисом ликвидности, комментирует он. “Мы по-прежнему считаем, что нынешние проблемы обусловлены не недостатком ликвидности в России или в мире, а возросшими рисками и неопределенностью: финансовые институты стали менее охотно взаимодействовать друг с другом, — пишет экономист. — Мы не думаем, что так будет продолжаться долго — возможно, речь идет лишь о нескольких месяцах”.


Недвижимость

Бутик под картошку
В Московском регионе девелоперы занимаются в основном логистическими терминалами класса А

В первом полугодии 2007 г. на рынке складов Московского региона впервые появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А. Спрос по-прежнему превышает предложение, которое пополняется медленнее, чем обещают девелоперы, что сохраняет высокие арендные ставки. Но конкуренция — в первую очередь на уровне строительства — в складском сегменте усиливается, а ставки капитализации постепенно снижаются, отмечают эксперты.

Потенциальный спрос на складские помещения огромен, уточняет Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). Но первое полугодие 2007 г. примечательно тем, что объем арендованных и купленных площадей вырос и составил 699 400 кв. м, т. е. начал реализовываться реальный спрос. “Впервые на рынке появились завершенные и находящиеся в стадии строительства свободные площади класса А”, — подтверждают аналитики компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

“Арендаторы осторожничают, не снимают площади на самых ранних стадиях из-за задержек с вводом объектов. Предпочитают подписывать договоры, когда уже что-то построено. Либо девелопер известный и имеет в активе осуществленные проекты”, — объясняет Рыбакова.

По словам Вадима Прозорова, директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank, большинство объектов выходят на рынок на стадии строительства или проектирования. А построенные в отчетный период объекты могут быть поглощены рынком ранее. И лишь 67% построенных площадей (в Knight Frank говорят о более чем 248 000 кв. м) можно отнести к новому предложению 2007 г. Остальные площади предлагались еще в 2006 г.

Эксперты констатируют: из заявленных проектов только 50% доходят до реализации — в основном из-за того, что девелоперы недооценили административные риски. Основными сдерживающими факторами развития складского рынка в JLL называют сложности с оформлением и переводом сельхозземель Подмосковья в нужную категорию, получением разрешения на строительство, неразвитость инфраструктуры в регионе.

В черте Москвы и непосредственно у МКАД складов строится немного. Как правило, это небольшие помещения класса В после реконструкции, которые тем не менее из-за дороговизны земли стоят дорого.

По оценке консалтинговой компании Russian Research Group, на конец июля 2007 г. 1 кв. м производственно-складской площади в столице стоил $1690.

Ставки аренды в первом полугодии стабилизировались на уровне $115-135 за 1 кв. м в год для комплексов класса А, $100-125 за 1 кв. м в год для класса В. А вот уровень операционных расходов растет, добавляют в Colliers Int. Для складских помещений класса А он составил $30-40 за 1 кв. м в год, что обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов. По словам Рыбаковой, арендодатели все чаще применяют систему open book, когда цена за обслуживание пересчитывается в зависимости от объема предоставленных услуг за определенный период.

Ольга Рыбакова объясняет стабилизацию ставок “недосдачей” заявленных площадей на фоне растущего спроса и дорожающего строительства. С другой стороны, ожидание того, что ставки по мере реализации миллионных проектов должны снизиться, не дает цене аренды слишком вырасти.

“Общий объем спроса на высококачественные складские помещения площадью свыше 2000 кв. м был в 2,5 раза выше аналогичного показателя за первую половину 2006 г. Сохранение цен на неизменном уровне отчасти объясняется задержкой ввода площадей в эксплуатацию”, — соглашается Прозоров. И, по мнению эксперта, до конца 2007 г. тенденция, при которой объемы площадей, заявленные к реализации в конкретный период, вдвое превышают объемы фактически вводимых площадей, сохранится.

В Colliers Int. прогнозируют сохранение текущего уровня арендных ставок и превышение спроса на качественные складские объекты над предложением. Также, по мнению экспертов, будет увеличиваться количество объектов, построенных для собственных нужд. А сроки аренды удлинятся до 8-10 лет.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова