Обзор ежедневных газет

30 марта 2006
Экономика и политика

Минфин, Минэкономразвития и налоговая служба предложат премьер-министру радикальный план борьбы с незаконным возмещением НДС. Немалые дополнительные издержки придется нести всем российским компаниям вне зависимости от уровня их честности, пишут "Ведомости" в материале "Зажать НДС".

Сегодня руководитель Федеральной налоговой службы (ФНС) Анатолий Сердюков, министр финансов Алексей Кудрин и министр экономического развития Герман Греф соберутся, чтобы обсудить окончательный текст письма Михаилу Фрадкову, рассказал чиновник Минэкономразвития. Но о принципиальных положениях они уже договорились. В основу обращения положены предложения налоговой службы, уточняет чиновник этого ведомства.

1 января 2007 г. предлагается изменить форму банковского платежного поручения и перевести сумму НДС из вспомогательного поля в основное. Тогда банки смогут обрабатывать информацию автоматически и в электронном виде направлять налоговикам. Данные будут стекаться в специальную базу данных ФНС. Анализ этой информации позволит обнаруживать компании, “наиболее опасные с точки зрения воровства средств из бюджета”, рассуждает чиновник ФНС.

С нового года все российские компании платят НДС и получают вычеты “по отгрузке” независимо от того, оплатил ли покупатель их товар или услугу. Это открывает широкие возможности для мошенничества, объясняет чиновник ФНС: чтобы получить вычет, больше не нужна платежка, подтверждающая, что деньги действительно переведены контрагенту, — мошеннику достаточно выписать счет-фактуру на имя несуществующей фирмы, чтобы абсолютно законно предъявить к вычету якобы уплаченный НДС. Поэтому налоговики предлагают сохранить порядок, при котором компания должна заплатить налог, не дожидаясь денег от покупателя. А вот право на вычет, по их мнению, должно возникать, только когда оплата уже состоялась. 


Первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев вчера призвал российских банкиров более активно участвовать в реализации национальных проектов, в частности программы «Доступное и комфортное жилье». В ответ банкиры, признавая свою роль в решении жилищного вопроса, указали на слишком большой дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости, исправление которого не в их компетенции, сообщает газета "Время новостей" в материале "Заколдованный участок".

«Ипотечное кредитование может служить позитивным примером участия банковского капитала в развитии жилищного строительства», -- считает г-н Медведев. По его словам, уже около 350 банков работают по ипотечным программам. Вместе с тем лишь «крупные банки» действительно занимаются ипотекой, считает первый вице-премьер. 

По прогнозам г-на Медведева, к концу 2006 года будет выдано ипотечных кредитов на 108--110 млрд руб. В прошлом году объем рынка составил около 60 млрд руб., и, по данным Федеральной регистрационной службы, было зарегистрировано 78,6 тыс. ипотечных сделок.

Примечательно, что сами банкиры связывают рост ипотеки не столько с условиями получения займов населением, сколько с предложением на рынке. «Спрос на ипотечные предложения банков есть везде. А доминировать ипотека будет там, где есть реальное предложение квартир. Так что дело скорее за строителями», -- говорит директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев.

Строить в России действительно стали значительно меньше. По оценке главы «Деловой России» Бориса Титова, после вступления в прошлом году закона о долевом участии ввод жилья в эксплуатацию сократился на 40%, что вызвало рост цен на недвижимость в среднем на 30%. Закон предусматривает, в частности, солидарную ответственность банков по кредитным обязательствам застройщиков. Банки в свою очередь, не желая нести риски строителей, просто перестали их кредитовать -- в результате количество строящегося жилья резко сократилось.

Как известно, муниципальные власти не торопятся продавать на открытых аукционах участки земли под застройку. Еще до того, как было принято решение о проведении открытых аукционов, готовые к застройке площади были сданы в аренду структурам, близким к муниципальным властям. По некоторым оценкам, совокупный объем таких площадей впятеро (!) перекрывает объем годового строительства жилья. Видимо, проблемой нехватки площадок и придется в первую очередь заняться г-ну Медведеву, благо еще в середине марта он предупредил: у властей «достаточно каналов влияния и на муниципалитеты, для того, чтобы заставить тех чиновников, которые превратили 
 
Недвижимость

Архитектурный надзор за бизнесом
Депутаты Мособлдумы проголосуют за то, чтобы штрафовать компании за нарушение требований техэксплуатации нежилого фонда

Подмосковным предпринимателям стоит приготовиться к визитам чиновников главного управления архитектурно-строительного надзора. Сегодня депутаты Мособлдумы примут в третьем чтении законопроект, который предоставит специалистам этого ведомства право штрафовать компании и их руководителей за нарушение требований технической эксплуатации объектов нежилого фонда. В первую очередь проверке будут подвергнуты торговые и спортивные объекты, а также комплексы, где возможно массовое скопление населения. Предприниматели уже опасаются, что решение властей проконтролировать безопасность сооружений обернется для бизнеса дополнительными поборами, сообщает газета "Бизнес".

Законопроект "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации" был подготовлен и принят Мособлдумой в двух чтениях в максимально сжатые сроки. Подобная спешка с принятием закона, как заявляют в Главном управлении архитектурно-строительного надзора Московской области (УГАСН), вызвана участившимися в России случаями техногенных аварий, а также тем, что на федеральном уровне принятие подобных технических регламентов в ближайшее время не планируется. По словам начальника УГАСН области Николая Чернова, документ будет действовать до того момента, пока не появится аналогичный федеральный закон.

Предметом интереса контролеров станут объекты со сложными техническими решениями и большой посещаемостью: зрелищные, торговые, спортивные комплексы, а также промышленные здания. За нарушение требований по их технической эксплуатации законом предусмотрены штрафы: для должностных лиц - в размере до 25МРОТ, для юридических - до 500 МРОТ. Если же нарушение технического регламента привело к аварийному состоянию объекта, штрафы возрастают до 50 МРОТ для должностных лиц и до 1 тыс. МРОТ - для юридических.

Цемент уходит из под ног
Из-за его дефицита не удастся удвоить объемы строительства жилья

Рынок цемента привлек общественное внимание по двум причинам. Во-первых, полгода назад Федеральная антимонопольная служба (ФАС) вынесла беспрецедентное решение о взыскании ущерба в размере 2 млрд рублей (около $70 млн) c крупнейшего производителя России – "Евроцемент Груп". Во-вторых, появившаяся затем президентская программа "Доступное и комфортное жилье", предполагающая удвоение объемов жилищного строительства, была оценена экспертами как практически нереализуемая в первую очередь из-за отсутствия достаточных мощностей для производства стройматериалов, прежде всего цемента, пишет "Коммерсантъ".
 
Даже если прямо сейчас вплотную заняться цементной промышленностью и начать строить новые заводы, до 2010 года производство не только не удвоится, а даже упадет по сравнению с нынешним уровнем. Для реализации президентской программы строительства доступного жилья (80 млн кв. м в 2010 году) необходимо к этому же году увеличить выпуск цемента до 85-90 млн тонн в год. В настоящее время суммарная мощность всех 50 цементных заводов России составляет около 70 млн тонн (по некоторым оценкам, не более 62-63 млн тонн). Но суммарная мощность не равна реальным возможностям выпуска продукции. В прошлом году, например, общий объем производства составил 48,5 млн тонн. Работать на полную мощность цементная промышленность не может. Из-за высокой степени изношенности оборудования приходится постоянно производить его ремонт и останавливать на время завод или хотя бы часть его мощностей.

Средние темпы роста цементного производства в 2002-2005 годах составили 108,3% – это при том, что новые заводы не строились в течение 15 последних лет, да и реконструкция проводилась в небольших масштабах. Наоборот, потенциальная мощность цементной отрасли неуклонно снижалась начиная с 1990 года (см. график). То есть к настоящему времени цементные заводы работают буквально на износ, выжимая последние капли имеющегося потенциала, чтобы обеспечить растущий спрос.

Спрос при этом продолжает расти даже безотносительно к каким-либо президентским программам, поскольку увеличивается объем строительства жилья. К тому же меняется и структура спроса в сторону более качественного цемента. Монолитное строительство в Москве уже значительно превышает по объемам панельное (а монолит требует больше цемента в расчете на квадратный метр). Для строительства небоскребов (таких, как в московском "Сити") нужен высокомарочный цемент.

Публичное арендное предложение
Правительство Московской области выставляет право аренды на торги

Правительство Московской области разработало новый порядок сдачи в аренду областного имущества. Как следует из одобренного вчера постановления, договоры с арендаторами будут заключаться через аукционы, конкурсы либо публичное предложение. Цели у чиновников подмосковного правительства крайне амбициозные: они планируют пополнить бюджет, получив за аренду максимально возможную цену. Однако, отмечают эксперты, постановление оставляет массу лазеек для злоупотреблений при сдаче имущества в аренду, что может привести к отнюдь не рыночному распределению областной недвижимости, пишет "Бизнес".

Собственность области будет сдаваться в аренду пятью способами: открытыми торгами или аукционами, закрытыми торгами или аукционами, а в случае если торги признаны несостоявшимися - путем публичного предложения.

Как рассказал "Бизнесу" министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков, за основу такой схемы сдачи имущества в аренду был взят опыт ряда регионов. "Мы должны сделать так, чтобы об этом (конкурсах и аукционах.- "Бизнес") знали все, это может обеспечить максимальную стоимость аренды",- говорит Алексей Бодунков. По его словам, сейчас подобные торги и аукционы в области не проводятся. Цена же аренды устанавливается путем выбора максимальной величины одной из двух оценок: профессионального оценщика и расчета, сделанного по определенной методике.

Директор Басманного рынка остается на свободе
Мосгорсуд не удовлетворил представление Моспрокуратуры


Вчера Мосгорсуд отклонил кассационное представление Моспрокуратуры, требовавшей взять под стражу директора Басманного рынка Марка Мишиева. Его обвиняют в причинении смерти по неосторожности, а именно в том, что из-за ненадлежащего исполнения им своих обязанностей рухнула крыша рынка и погибли 66 человек. Ранее Замоскворецкий суд уже отклонил требование прокуроров о взятии под стражу господина Мишиева, ограничившись подпиской о невыезде, сообщает "Коммерсантъ".
 
На вчерашнее заседание Марк Мишиев не явился, а его интересы представляли защитники Александра Алитовская и Николай Клен.
 
Гособвинитель, как обычно в таких случаях, отметила, что на свободе Марк Мишиев может уничтожить важные для дела доказательства, а также оказать давление на свидетелей. И это при том, что, как отметила гособвинитель, "именно в данный момент следствием допрашиваются работники рынка, находящиеся в прямом подчинении Мишиева". По поводу же возможного сокрытия улик прокурор напомнила, что "при обысках следователи не обнаружили документацию о проведении перепланировочных работ внутри рынка, из чего можно сделать предположение, что Марк Мишиев уже принял меры к сокрытию этих документов".
 
На это адвокат Николай Клен заявил, что "все доводы обвинения строятся на предположениях", а надо опираться на "реальные факты". А их у прокуратуры нет, считает господин Клен.

Пока же, по предварительным данным комиссии правительства Москвы, расследующей обстоятельства трагедии, известно, что крыша рынка обрушилась из-за неправильной эксплуатации здания. А отвечал за нее не гендиректор, а владелец, то есть департамент имущества правительства Москвы.

ПИФы переходят от строительства к управлению
Капитализация ЗПИФов недвижимости в РФ достигла почти $1 млрд

За три года существования в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) их капитализация достигла почти $1 млрд. Согласно прогнозам аналитиков, количество фондов и в дальнейшем будет также активно увеличиваться, однако при этом изменится схема их работы: все больше ПИФов будет действовать по западной модели, которая предполагает приобретение готовых объектов и дальнейшее управление недвижимостью вместо финансирования строительства, что было популярно в первые три года существования рынка, пишет "Бизнес".

Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта, рассказывает Дмитрий Луценко. По его словам, инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает - при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе- около 25% прироста. Некоторые фонды за 2005 год показали очень высокий процент доходности, около 1900% годовых. 

То, что российские фонды работают по несколько иной схеме, чем западные, обусловлено в первую очередь тем, что этот инструмент для рынка еще очень молод, полагают эксперты. Изменение тактики фондов будет во многом зависеть не только от развития самих строительных корпораций и от приведения в соответствие нормативной базы индустрии, но в том числе и от структурных реформ. В первую очередь это пенсионная реформа.

"Вопрос в том, когда на этот рынок придут длинные деньги",- уверен Андрей Прокофьев. К тому же, для того чтобы фонд стал собственником, например, коммерческой недвижимости, необходимо соблюдение ряда требований. Чтобы построить объект, надо обеспечить нормальные источники финансирования.

При этом сами застройщики признаются, что многие небольшие строительные компании испытывают финансовый голод, так как не могут привлекать инвестиции, кроме как от продажи квартир. Даже год спустя у ряда строительных компаний возникали трудности в связи с вступлением в силу ФЗ №214, добавляет Андрей Прокофьев. Среди девелоперских компаний ПИФы были созданы в основном крупными компаниями Mirax, ПИК, "КВ-инжиниринг", "Главмосстрой".

Несмотря на все перечисленные проблемы, число фондов, ориентированных именно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, постоянно увеличивается. По мнению Дмитрия Луценко, именно "рентное" направление паевого инвестирования получит активное развитие уже в ближайшее время.

Помимо схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать различные варианты работы с объектами недвижимости. "Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая предсказуемый поток доходов.

Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого здания,- рассказывает Луценко.- С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, стоимость аренды, с другой возрастет и рыночная стоимость самого здания". В результате доход по паю увеличится, вырастет и рыночная цена пая. Также сейчас решен вопрос и с госрегистрацией прав собственности на недвижимость (ФЗ №196), что, по словам Дмитрия Луценко, уже в ближайшее время стимулирует появление фондов, ориентированных на непосредственное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.

Звезды над Левым берегом
В рамках программы реконструкции жилфонда Левобережного района построят 4 гостиничных комплекса площадью 50 тыс. кв. м.

Начавшаяся в прошлом году реконструкция жилого фонда Левобережного района получила неожиданное развитие. Теперь в рамках программы планируется строительство четырех гостиничных комплексов общей площадью более 50 тыс. кв. м. Эксперты называют эти проекты привлекательными для инвестирования, однако отмечают, что уже через несколько лет в районе может возникнуть переизбыток предложения в гостиничном сегменте, сообщает "Бизнес".

Комплексная реконструкция Левобережного района формально началась в 2001 году. Инвестором проекта выступил Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, соинвестором- ООО "Проммедиа", а заказчиком строительства- ОАО "Москапстрой". Московские чиновники называли и объемы планируемого строительства - около 850 тыс. кв. м жилья до конца 2010 года. Тем не менее работы по реконструкции 1-го и 2-го микрорайонов Левобережного района начались только в 2005 году. Сейчас программа предусматривает снос 253,5 тыс. кв. м жилых площадей и строительство 825 тыс. кв. м квартир в новых домах до 2009 года, а девелопером выступает "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6).

Теперь программа получила неожиданное развитие. В рамках реконструкции района запланировано строительство четырех гостиничных комплексов на 1 тыс. мест с инфраструктурой, в том числе с подземными автостоянками на 550 машино-мест.

По материалам газет "Бизнес", "Ведомости", "Коммерсантъ", "Время новостей"
Редакция портала RealEstate.ru не несет ответственности за информацию, опубликованную российскими газетами

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова