Обзор ежедневных газет

21 февраля 2006

Экономика и политика

Вчера председатель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников сообщил, что срок окончания бесплатной приватизации жилья может быть перенесен с 1 января 2007 года на 1 января 2010 года. Законодатели решили, что дополнительных трех лет хватит для того, чтобы все желающие оформили в собственность квартиры, в которых они прописаны, пишет газета "Коммерсантъ" в материале "Бесплатную приватизацию жилья продлят до 2010 года".

Павел Крашенинников вчера объявил, что к 1 января 2007 года бесплатную приватизацию завершить будет невозможно и виноваты в этом "не столько граждане, сколько недостаточно оперативная работа муниципальных органов, а также Федеральной регистрационной службы". Процедура приватизации оказалась весьма длительной, поэтому возникла угроза того, что не все желающие уложатся в установленный срок. Тем более что после вступления в силу Жилищного кодекса и объявления окончания бесплатной приватизации начали массово приватизировать квартиры люди, которые откладывали это "на потом", и в городских структурах, которые этим занимаются, образовались очереди. Поэтому власти рассматривают вопрос о продлении срока бесплатной приватизации до 1 января 2010 года.

Впрочем, часть граждан не собирается приватизировать свои квартиры даже бесплатно. Большинство из них – те, кто боится введения высокого налога на недвижимость.

Другая категория граждан, не желающих приватизировать квартиры,– те, кто ждет переселения из старых домов (кроме ветхих и аварийных, в которых приватизация запрещена). Владельцам приватизированных квартир в этом случае предоставляют квартиру аналогичного метража, а жильцам неприватизированных квартир – по норме (18 кв. м на человека), что в ряде случаев оказывается выгоднее.

Недвижимость

Гуцериев поможет мэрии
Структуры Бинбанка получили в управление 41% акций компании “Моспромстрой”

Московская мэрия, конфликтующая с менеджментом “Моспромстроя”, передала 24,5% акций компании структурам Бинбанка Михаила Гуцериева, которые уже контролируют 17% компании. Однако менеджмент “Моспромстроя” готов судиться с мэрией за отмену этого решения, пишет газета "Ведомости".

Правительство Москвы передало свои 24,5% акций “Моспромстроя” в доверительное управление УК “НВК”, говорится в распоряжении мэра Юрия Лужкова, которое он подписал 13 февраля. “УК "НВК" аффилирована с Бинбанком”, — подтвердил президент банка Михаил Шишханов. Договор об управлении будет действовать один год. Замруководителя департамента имущества Москвы Игорь Игнатов объясняет решение тем, что размер городского пакета не позволял им “провести в органы управления "Моспромстроя" достаточно представителей, необходимых для принятия решений в интересах города”.

“Мы готовы вложить в предприятие до $1 млрд, — заявил Михаил Шишханов. — Сейчас перед нами стоит задача — получить максимально возможный объем информации о предприятии и сделать его эффективным и прозрачным. Ситуация вокруг "Моспромстроя" и его руководства будет решена в кратчайшие сроки”.

“Для нас новость об управляющей компании стала полной неожиданностью”, — говорит замгендиректора “Моспромстроя” Валентин Воскобойников. С претензиями чиновников он не согласен: “Мы ежеквартально сдаем информацию о себе в органы статистики, только в прошлом году заплатили в бюджет 3,5 млрд руб. налогов”. Подробнее комментировать ситуацию он не стал. Однако высокопоставленный источник в компании считает, что городские власти не имели права отдавать акции без конкурса, и “Моспромстрой” уже готовит документацию, чтобы опротестовать распоряжение мэрии в суде.

Коммуналки заканчиваются
Быстрее всего сокращается предложение больших квартир в центре

Купить квартиру в уже построенном доме в центре Москвы становится все труднее. В 2005 году в ЦАО на вторичном рынке жилья объем предложения сократился на 30%, а больших квартир площадью от 110 кв. м - на 35-40%. Одна из главных причин здесь - завершение процесса расселения коммуналок и нежелание владельцев недвижимости расставаться с постоянно растущим в цене жильем, пишет газета "Бизнес".

По сравнению с прошлым годом на вторичном рынке жилой недвижимости столицы наблюдается общее снижение объема предложений. По оценке руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, сокращение предложения в среднем составило 30-35%. В большинстве сегментов это стало следствием несовершенного законодательства, ограничивающего деятельность застройщиков на рынке новостроек, банковского кризиса и смещением активности покупателей с первичного рынка жилья на вторичный.

Однако сокращение объемов предложения в сегменте больших квартир в центре Москвы также связано с другими факторами.

По словам заместителя генерального директора компании "Новый город" Александра Гениевского, число выставленных на продажу объектов площадью от 110 кв. м уменьшилось по сравнению с прошлым годом на 35-40%.

Одним из факторов, влияющих на сокращение предложения жилой площади в ЦАО, является ажиотажный спрос со стороны покупателей на квартиры больших площадей. В последнее время на рынке элитного жилья появилась тенденция, при которой квартиры менее 150 кв. м считаются маленькими, что и привело к значительному увеличению спроса покупателей на большие квартиры в центре Москвы.

Еще одной причиной стремительного роста цен на большие квартиры в центре является то, что многие владельцы квартир осознают, что их недвижимость постоянно растет в цене, и поэтому не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду.

Росимущество вернет госдачи
Даже проиграв дело в Мосарбитраже


Арбитражный суд Москвы вчера отказал в удовлетворении иска Росимущества к компании "Эвихон" и Федеральной службе охраны (ФСО) о признании ничтожным договора аренды бывших госдач "Сосновка-1" и "Сосновка-3". По мнению адвокатов ответчиков, это решение тем не менее приведет к победе Росимущества, которое добивается возвращения госдач в собственность государства, пишет "Коммерсантъ".

Мотивировочная часть решения Мосарбитража, отказавшего вчера Росимуществу в удовлетворении иска к компании "Эвихон" и ФСО о признании недействительным договора аренды от 23 сентября 1996 года бывших госдач "Сосновка-1" и "Сосновка-3" (их занимают глава "Альфа-групп" Михаил Фридман и экс-премьер Михаил Касьянов), будет готова лишь в конце февраля. Вчера в Мосарбитраже огласили резолютивную часть. Поэтому адвокаты, представляющие в суде ответчиков (компанию "Эвихон" и ФСО), только предполагают, что на самом деле могло стать причиной отказа в удовлетворении иска. Напомним, что в договоре аренды компания "Эвихон" выступала арендатором, а ФСО – балансодержателем госдач, которые в результате многоступенчатых сделок перешли во владение господ Фридмана и Касьянова.

Росимущество добивается принятия судебных решений, которые позволили бы вернуть государству бывшие госрезиденции в Московском районе Троице-Лыково – имущественные комплексы "Сосновка-1" и "Сосновка-3". Последнее заседание по этому поводу прошло в Мосарбитраже две недели назад (см. Ъ от 3 февраля). Суд тогда признал недействительным договор продажи госдачи "Сосновка-1" фирме "Амелия", уступившей ее впоследствии экс-премьеру Михаилу Касьянову, но отказал в удовлетворении иска в части возврата дачи государству.

Между тем, по словам адвоката Елены Хейфец, которая вчера в Мосарбитраже представляла интересы Михаила Касьянова, скорее всего, "в последнем иске Росимущество указало основания, недостаточные для признания договора ничтожным".

Торговлю отдадут в префектуры
Москва меняет правила строительства торговых комплексов

Столичные власти обещают упростить процедуру согласования разрешительной документации при строительстве торговых комплексов: для возведения объектов общей площадью менее 1,5 тыс. кв. м инвестору не потребуется специальное разрешение правительства Москвы. Решение о строительстве будет принимать префектура, на территории которой планируется возвести торговый комплекс. Как стало известно "Бизнесу", соответствующий законопроект, инициированный мэром столицы, внесен в Мосгордуму и будет рассмотрен депутатами в ближайшее время.

Сейчас согласно закону "О торговой деятельности в Москве" процедура согласования документов при строительстве крупных торговых объектов такова: если инвестор намерен построить торговый комплекс, площадь которого превышает 1 тыс. кв. м, ему необходимо получить согласование от профильных министерств и ведомств города, а также дождаться соответствующего приказа за подписью мэра Москвы. Предприниматели утверждают, что для получения разрешения им необходимо собрать около двадцати подписей чиновников, и даже при благоприятных стечениях обстоятельств сроки принятия решения правительства Москвы колеблются от шести месяцев до года.

"Такая ситуация в первую очередь тормозит развитие малого предпринимательства в сфере торговли и услуг, для которого арендуются площади небольших торговых комплексов,- уверен председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству Александр Ковалев.- Поэтому предлагается повысить "порог" площадей, по которому объект будет причисляться к крупному торговому комплексу и, соответственно, строительство которого потребует согласования на уровне правительства". Как следует из подготовленного законопроекта, в случае строительства объекта, площадь которого не превышает 1,5 тыс. кв. м, разрешение на возведение торгового комплекса потребуется лишь от префектуры. "В тоже время предпринимателям все равно придется получать акт разрешительного использования земельного участка, проходить конкурсную процедуру на уровне префектуры",- напоминает первый заместитель префекта Северо-Западного округа Москвы Анатолий Пименов. По его словам, упрощение процедуры оформления документов на строительство торговых комплексов ожидается только на этапе их выхода, в чем тоже заинтересованы инвесторы. 

Бизнес-центрам тесно в центре
Рынок офисов готов к большим проектам

В течение ближайших двух лет на рынке офисной недвижимости аналитики прогнозируют появление целого ряда крупных объектов суммарной площадью до 2 млн кв. м. Они призваны ликвидировать дефицит высококачественных площадей, но пока до баланса спроса и предложения неблизко. По уровню арендных ставок в 2005 г. Москва заняла 4-е место в мире, пишут "Ведомости".

Основной акцент девелоперы, среди которых все больше компаний, для которых недвижимость является непрофильным бизнесом, делают на офисы высоких классов — их столице явно не хватает. Одной из основных тенденций остается децентрализация — бизнес-центры возводят уже не только за пределами Садового кольца, но и за МКАД.

Несмотря на децентрализацию офисного рынка и ярко выраженную тенденцию к формированию новых деловых районов, в 2005 г. большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Садового кольца, т. е. центральной деловой зоне столицы (CBD), отмечают аналитики Nobble Gibbons. В числе подобных объектов они называют Central City Tower, “Аквамарин”, “Георг Плаза”, “Балчуг Плаза” и поясняют: многие девелоперы стремятся строить именно здесь, так как это дает практически 100%-ную гарантию того, что проблем с арендой или продажей не будет.
 
В 2006 г. в CBD ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких высококлассных объектов — одним из наиболее удачных Nobble Gibbons считает “Серебряный город”. Но возможности центра, где практически не осталось площадей под застройку, уже почти исчерпаны, говорит Александр Кириленко, менеджер департамента развития “Промсвязьнедвижимости”, поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Сейчас в этой зоне, по информации Knight Frank, сосредоточен почти 41% высококлассных помещений столицы.

В 2005 г. девелоперы активно осваивали промзоны, высвобождая участки под строительство офисов, отмечает Ольга Батурина, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. В 2006 г., говорят эксперты, эта тенденция сохранится. К примеру, компания Forum Properties намерена начать строительство нового бизнес-центра класса А на месте Института комплексной автоматизации. По данным компании, общая площадь комплекса составит почти 65 000 кв. м, предполагаемый объем инвестиций — примерно $80-90 млн.

На фоне постоянно растущего спроса на качественные офисы в столице продолжает увеличиваться число предварительных сделок по аренде и продаже офисных площадей. Эксперты Nobble Gibbons считают, что такие проекты, как “Эрмитаж Плаза” (“Форум Пропертиз”, 27 000 кв. м, планируемый ввод — II квартал 2006 г.) и Ducat III (Hines, 33 000 кв. м, I квартал 2006 г.), будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Однако такая практика, по мнению аналитиков, скорее всего наполовину изживет себя в 2007 г., в связи с тем что предложение качественных офисных площадей начнет догонять спрос.

На начало 2006 г., по данным Praedium, средние ставки аренды офисов варьировались от $650-800 за 1 кв. м в год в классе А до $500-650 за 1 кв. м в год в классе В. Что же касается цен покупки, то они в среднем составили для зданий класса А $3500-5200 за 1 кв. м, для офисов класса В — $1800-3800 за 1 кв. м.

По материалам газет "Ведомости", "Коммерсантъ", "Бизнес".



 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова