Обзор ежедневных газет

29 июля 2005

"Бизнес"

Совладельцы Экспобанка собирают фонд

Как стало известно "Бизнесу", совладельцы Экспобанка Кирилл Якубовский, Андрей Вдовин и британский гражданин Питер Хамбро (являющийся совладельцем золотодобывающей компании Peter Hambro Mining) в сентябре 2005 года должны завершить формирование фонда, который среди прочего будет заниматься инвестициями в недвижимость московского региона.
Размер фонда составит $200-300 млн, часть его акций будет размещена на Лондонской фондовой бирже. При этом владельцы Экспобанка уже вложили в недвижимость несколько десятков миллионов долларов.
Инвестиционный фонд будет сформирован в Лондоне по закрытой подписке, а затем его акции планируется разместить на Лондонской фондовой бирже. "Чуть более половины средств фонда, около $150 млн, будет направлено в недвижимость московского региона,- рассказывает член совета директоров Экспобанка Кирилл Якубовский.- Остальные инвестиции пойдут в компании, занятые добычей полезных ископаемых". Якубовский при этом подчеркивает, что это личный проект совладельцев Экспобанка, никак не связанный с деятельностью самого банка.
По словам Якубовского, средства фонда будут вложены как в коммерческую, так и в загородную недвижимость московского региона. "При этом фонд нацелен не на перепродажу объектов недвижимости, а на управление ими,- говорит он.- Мы надеемся, что вложения в недвижимость принесут фонду доход не менее 20% годовых; учитывая, что фонд будет девелопером проектов, это реалистичная оценка. Первыми проектами для нас станут три офисных центра в районе Третьего транспортного кольца, общая площадь которых составит 300 тыс. кв. м, а также два коттеджных поселка под Звенигородом и в Одинцовском районе Московской области",- сообщил Кирилл Якубовский.

"Санитары" города

Рейдеры - этот звучный термин, напоминающий о пиратском промысле и войне на море без правил, вошел в российский деловой лексикон относительно недавно. Зато теперь редкая неделя обходится без упоминания об очередных захватах предприятий в Москве.
Сами они, впрочем, предпочитают называть себя специалистами по слияниям и поглощениям, а сферу своей деятельности - рынком слияний и поглощений.
На услуги рейдеров существует спрос. Заказчики захвата их руками добиваются сомнительных судебных решений, подделывают печати и учредительные документы, вышвыривают из зданий охрану. Это означает, что существует определенный круг предпринимателей, готовых закрыть глаза на незаконные методы получения собственности, более того - выступить заказчиками таких действий. Это первое условие существования рейдерского бизнеса.
Другая проблема связана с существующим механизмом государственного реагирования на незаконный отъем собственности. В большинстве случаев рейдеры действуют на основании судебных решений, полученных за взятки в судах различных инстанций.
Если объектами первых атак рейдеров становились практически "мертвые" промышленные предприятия, не приносившие никакой пользы городу, то теперь в поле зрения захватчиков все чаще попадают вполне успешные организации. Главное условие - наличие у них собственной недвижимости.

Столичный минимум на федеральном максимуме

На днях мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, согласно которому цена покупки земли у города собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений установлена на уровне 30-кратной ставки земельного налога. Но и эта максимально возможная по федеральному законодательству цена не избавит потенциальных покупателей от противодействия со стороны столичных властей в вопросах приватизации земли.
После вступления в силу в 2001 году Земельного кодекса предприятиям была дана возможность выкупать земельные участки под находящимися в их собственности зданиями. Стоимость земли, исходя из текста вводного закона к Земельному кодексу (ЗК), рассчитывалась путем умножения специального коэффициента, который устанавливает орган власти субъекта федерации, на ставку налога на землю. Сегодня ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли. Что касается самой цены земли, то, согласно статье 2 закона о введении в действие ЗК, в Москве как в городе с численностью населения свыше 3 млн человек она должна быть установлена на уровне от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Однако до настоящего момента величина коэффициента в столице официально московскими властями не была определена.
При этом город всячески препятствовал приватизации земель, и подобная неопределенность позволяла некоторым компаниям существенно снижать стоимость выкупа, пусть и через суд. Так, по словам адвоката Ольги Новиковой, которая выиграла несколько подобных дел, до подписания этого распоряжения у предприятий была лазейка, используя которую они могли после судебного процесса приобрести землю в Москве по более низкой цене- в размере пятикратной ставки земельного налога. "Теперь ситуация существенно изменилась, купить земельный участок будет тяжело не столько из-за судебных тяжб, сколько из-за затрат на сделку",- считает Новикова. С ней соглашается партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. Он отмечает, что мэр и его команда настаивают на том, что цена, установленная Земельным кодексом, неоправданно низка. "По их мнению, настоящая рыночная цена земли в Москве составляет 100% ее кадастровой стоимости, поэтому новое распоряжение едва ли повлияет на саму процедуру выкупа участков у города",- говорит Можаровский.
Все эксперты рынка соглашаются с тем, что новое распоряжение - это вынужденное решение со стороны столичных властей, в ином случае стоимость земельного участка в Москве приравнивалась бы к минимальной. Также вряд ли этот документ поможет избежать судебных проволочек.

"Росбилдинг" устал от фабрики

Инвесткомпания "Росбилдинг", вступившая в 2003 году в права собственности на Московскую тонкосуконную фабрику (МТФ) им. П. Алексеева, продает производство. По мнению экспертов, таким образом компания стремится избавиться от инвестиционнопромышленных активов и сконцентрироваться исключительно на девелоперских проектах.
"Росбилдингу" пришлось инвестировать в фабрику около $3,5 млн. Эти средства пошли на погашение долгов МТФ, модернизацию и закупку нового оборудования. При этом производственный персонал фабрики был сохранен.
Впрочем, руководство МТФ и "Росбилдинга" не отрицает и того, что от проблем фабрика полностью не избавилась. Так, на доходность предприятия сильно влияет фактор сезонности. Кроме того, пока не удается реализовать один из первоначальных планов по перебазированию производства на другую площадку. "Мы рассматривали варианты перебазирования фабрики в Московскую область, например в Ивантеевку, но пока они нерентабельны",- говорит Татьяна Матвеева, гендиректор фабрики. По ее словам, для строительства новой фабрики в области придется закупать новое оборудование на 28 млн евро.
По словам вице-президента "Росбилдинга" Михаила Вильковского, в данный момент ИК рассматривает варианты, поступающие от различных структур, в частности от "одного из текстильных холдингов". "Фабрика в любом случае уже получила хороший импульс для развития, так что продажа не пойдет ей во вред",- заявил Вильковский.

Дача с видом на Кремль

Жить в частном доме, но при этом никуда не уезжать из Москвы: в последнее время эта идея находит немало последователей. Для них застройщики возводят в городе малоэтажные дома: коттеджи и таунхаусы. Поскольку предложение таких объектов в большинстве случаев является эксклюзивным и для их строительства отводятся крайне выгодно расположенные участки, то в проекты изначально закладывается "элитная" концепция.
"Основные потребители "коттеджного" продукта на территории Москвы - иностранцы, а также незначительная часть россиян, которые долго жили или работали за рубежом,- говорит Ирина Иваненко, PRменеджер компании "Капитал груп".- Для них важно сочетание комфорта, престижа и относительно благоприятной экологии, которое, как правило, они могут найти в жилье такого рода".
Помимо приятного ощущения безраздельного владения плюсами частного дома являются высокий уровень комфорта, собственный камин, подвальное помещение, отдельный вход и участок земли. Правда, как говорит Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании "Контакт - Элитная недвижимость", земля под частными домами в Москве находится не в частной собственности, а оформляется в долгосрочную аренду или бессрочное пользование.
По словам Ирины Тарасовой, генерального директора компании Respect realty, стоимость коттеджей на территории Москвы можно грубо прикинуть исходя из цен на пентхаусы в том же районе в многоквартирном (даже клубного типа) доме - они примерно одинаковые.

Рынок к росту готов

Стагнация на рынке элитной недвижимости, похоже, завершилась, и рынок готов к дальнейшему повышению цен. По мнению экспертов, до конца года цены могут вырасти на 20%.
"Уменьшение предложения при сохранении объема спроса, безусловно, приведет к росту цен на новостройки,- уверена Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty.- Кроме того, банки будут увеличивать процентные ставки по кредитам, что также скажется на повышении цен". На цены повлияет и тот факт, что застройщики будут закладывать в стоимость проекта риски от возможных претензий со стороны покупателя по поводу качества строительства. Такие претензии могут быть предъявлены в течение пяти лет после сдачи объекта, и застройщик обязан или безвозмездно устранить все недостатки в разумный срок, или возместить расходы покупателя по устранению этих недостатков.
По прогнозам Renaissance Realty, квартиры в строящихся домах могут подорожать по итогам 2005 года на 18-20%.
Возрастет спрос и на вторичное элитное жилье, где цены также могут повыситься.
Действительно, как подтверждают аналитики Penny Lane Realty, во втором полугодии 2005 года рост цен на вторичном рынке недвижимости столицы составит не менее 20%, а по некоторым объектам, возможно, окажется еще более высоким.
Впрочем, не все участники рынка полагают, что сегмент элитной недвижимости ждет затяжной рост цен. Так, генеральный директор DeltaRealty Кирилл Щепановский говорит, что, несмотря на игру на повышение, которую ведут некоторые участники столичного рынка недвижимости, цены пока не очень-то торопятся двигаться вверх и масштабного их роста, характерного для прежних лет, не наблюдается.
По данным компании Swiss Realty Group, общий объем рынка элитного жилья составляет 400-450 тыс. кв. м.
Еще одной тенденцией, по словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, становится выход элитного строительства за пределы исторического центра.
Спрос на элитную недвижимость в первые шесть месяцев 2005 года падал дважды: во время длительных новогодних каникул и на майских праздниках. Снижение спроса было отмечено и в конце весны, в преддверии летних месяцев, обычно характеризующихся невысокой покупательской активностью. Пик спроса на элитное жилье пришелся на февраль-март, когда, по данным Blackwood, заметно выросло количество обращений с целью поиска квартиры.

Во что одеть элиту

Большинство жилых строений в столице никак не назовешь запоминающимися с архитектурной точки зрения. Однако это не относится к элитным домам, для которых архитектор с именем и его неординарный проект - обязательные условия. Главная тенденция этого рынка: вытеснение более дорогого классического стиля бюджетными фьюжн, хай-тек и постмодернистскими проектами.
Элитные районы Москвы тоже "одеты" неодинаково. По словам генерального директора компании "Контакт - Элитная недвижимость" Дениса Попова, сегодня существует два основных архитектурных направления домов высших категорий: классическое и современное. Классическая линия воплощена в тех старых особняках и купеческих домах, которые ныне реконструированы в элитные дома, а также в новых проектах в стиле неоклассицизма.
При этом, как считает Попов, в наше время мало кто из профессионалов может не просто нарисовать эскиз здания в классическом стиле, но и создать качественный проект дома. Кроме того, введение элементов классического стиля в значительной степени повышает стоимость самого проекта, что в свою очередь снижает прибыль инвесторов.
Как говорит Светлана Пучкова, специалист компании Delight Realty, увлечение формами "под старину" было характерно для периода 1999- 2002 годов, когда и была построена вся новая московская "классика".
В конце концов получилось так, что здесь оказался наиболее полно представлен как раз современный стиль. От истории остались разве что несколько домов в Обыденских переулках.

Отдельно стоящая тема

Не роскошь, а средство престижа - именно так можно определить основной побудительный мотив покупки особняка. Отдельно стоящие здания приобретают как частные лица, так и корпорации. Эксперты считают их выгодным вложением средств на долгосрочную перспективу: ультрамодными особняки должны стать через пять-десять лет, после того как на большинстве таких обьектов пройдет капремонт и будут восстановлены исторические детали, утраченные в советское время и в ходе "евроремонтов".
По словам Дениса Попова, генерального директора компании "Контакт - Элитная недвижимость", первые двух- и трехэтажные особняки, которые сегодня определяют облик московского центра, были построены в период с конца XVIII по начало XX века в стиле ампир. Эти городские усадьбы можно встретить в любой части Москвы, но в основном в районах Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Довольно много особняков в свое время строилось для купечества в Замоскворечье.
Другая категория зданий, которую тоже в некоторой мере можно отнести к особнякам,- доходные дома, построенные в 1901-1914 годах. Такие постройки имеют пять-семь этажей, от шести до 30 квартир. Нужно учесть, что в элитный сегмент попадают только те дома, которые раньше строились для среднего класса (учителей, юристов, врачей, госслужащих и военных) на том же Арбате, Пречистенке, Остоженке. Были еще доходные дома для низшего сословия (на Сретенке и Хитровке, к примеру), которые нельзя назвать особняками.
Интересно, что без серьезного ремонта и реставрации особняки простояли в относительно неплохом состоянии по сей день. До наших времен свой исторический вид не утратили многие фасады домов и убранство парадных подъездов. К сожалению, в большинстве случаев утеряны богатые интерьеры внутренней отделки квартир.
Сегодня, кстати, как говорит Денис Попов, довольно много таких квартир выставлено на продажу. При этом серьезной проблемой, влияющей на цену, является состояние дома в целом. В свое время никто вовремя не задумался о том, что не только отдельные квартиры, но и здания нуждаются в капитальном ремонте, особенно их коммуникации и кровля. В результате сейчас эти дома находятся в более низком ценовом диапазоне по сравнению с новыми элитными домами, хотя по качеству строительства основа старинных особняков не имеет аналогов и сегодня. Шумо-, влаго- и теплоизоляция в них отменная. Почти во всех домах межквартирные и наружные стены имеют толщину около 1 м, а толщина межэтажных перекрытий достигает 40-50 см.
"Старинные особняки приобретаются сегодня не столько в качестве жилья, сколько в представительских целях,- говорит Марина Маркарова.- Удобное месторасположение в пределах Садового кольца, большая площадь дома и зачастую просторная придомовая территория позволяет организовывать роскошные встречи, мероприятия с деловыми партнерами". Вообще, как объясняет специалист, под особняком понимается здание общей площадью от 200 до 2,5 тыс. кв. м. Наибольшим спросом при этом пользуются дома площадью до 1,5 тыс. кв. м. Между тем особняков, которые относились бы к жилому сектору, совсем немного, так как проживание в них имеет свою специфику.
Как считает Марина Маркарова, приобретение частного старинного особняка свидетельствует не только об огромном состоянии владельца, но и о его социальном статусе, весе в обществе и связях - в частности, с властями. Исторический особняк, имеющий статус памятника архитектуры, можно купить у физического или юридического лица по договоренности. Такие особняки строго охраняются специальным комитетом. Владелец не имеет права делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутренние планировки, а любой ремонт, даже самый простенький, должен тщательно согласовывать с уполномоченными органами власти. Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect realty, вообще считает, что к элитным особнякам не относится ни один из жилых объектов. Как правило, все операции с такими домами осуществляются как с объектами коммерческой недвижимости (штаб-квартирами, галереями, офисами), в том числе реставрация, сдача в аренду или продажа.
Как считает Денис Попов, ренессанс старинных особняков наступит через пять-десять лет, после того как найдутся средства на их комплексный капитальный ремонт и реставрацию исторических деталей.

"КоммерсантЪ"

Власти потребовали от правительства Москвы безвозмездно передать им более 2 млн. кв. м административных зданий


Федеральные власти потребовали от правительства Москвы безвозмездно передать им более 2 млн. кв. м административных зданий, которые они в настоящее время арендуют на льготных условиях. акое требование содержится в письме на имя мэра Москвы Юрия Лужкова, подписанном главами Минфина Алексеем Кудриным, Минэкономразвития Германом Грефом и руководителем Росимущества Валерием Назаровым. 
Этот документ стал ответом федеральных властей на решение Москвы повысить арендные ставки на принадлежащие городу помещения. В ответ мэрия Москвы заявила, что имеет полное право приватизировать спорные здания. 
В письме мэру Юрию Лужкову, которое было отправлено 12 июля, главы Минфина Алексей Кудрин, Минэкономразвития Герман Греф и руководитель Росимущества Валерий Назаров напоминают, что в собственности субъектов РФ и муниципальных образований может находиться только то имущество, которое необходимо им для реализации своих полномочий. По мнению авторов обращения, «использование находящихся в собственности города Москвы административных зданий... на коммерческой основе (передача их в аренду) означает, что данные объекты не требуются субъекту РФ – городу Москве непосредственно для реализации его полномочий». На этом основании руководители Минфина, МЭРТа и Росимущества предлагают правительству Москвы в кратчайшие сроки сформировать перечень административных зданий и служебных помещений, находящихся в собственности города и используемых органами госвласти РФ, и безвозмездно передать их в собственность федерального центра. 
В настоящее время Москва сдает в аренду около 7 млн. кв. м нежилых площадей. Из них 2,113 млн. кв. м на льготных условиях занимают федеральные структуры: суды, налоговые инспекции, прокуратуры, ФГУПы, научные институты, объекты соцкультбыта и так далее. В частности, около трети площадей арендуют организации, подведомственные МВД; среди крупных арендаторов также структуры ФСБ РФ, Минюста РФ, МИД РФ, Мининформсвязи РФ (100-300 тыс. кв. м). В большинстве случаев они платят символическую арендную плату – до 600 руб. за 1 кв. м в год (некоторые силовые структуры платят, по данным правительства Москвы, всего 1 руб. за 1 кв. м). Рыночная ставка аренды подобных площадей, по данным отраслевых экспертов, составляет сейчас $200-600 за 1 кв. м в год. 
В настоящее время столичные власти готовят официальный ответ на письмо мэру. Юристы департамента имущества Москвы уверяют, что недвижимость, о которой идет речь в письме, вполне может использоваться для размещения органов власти столицы. «То обстоятельство, что это имущество сейчас используется федеральными органами власти, не может быть аргументом в пользу того, что оно не является необходимым для обеспечения деятельности субъекта РФ, – отмечается в правовом заключении специалистов департамента.– Москва предоставляет помещения федеральным органам власти и прочим госорганизациям в соответствии с законом о статусе столицы, в ряде случаев не оставляя в своем пользовании даже то имущество, которое реально нужно городу».

Чигиринский опроверг версию о сгорове с Касьяновым с целью завладения последним «Сосновки-1»  

Президент Московской нефтегазовой компании Шалва Чигиринский вчера опроверг версию Генпрокуратуры РФ о том, что принадлежащая ему нефтяная компания «Эвихон» была в сговоре с экс-премьером Михаилом Касьяновым с целью завладения последним госдачей «Сосновка-1», законность приватизации которой прокуратура расследует с 1 июля. НК «Эвихон» в течение восьми лет была арендатором этой госдачи. «Однако когда государство попросило нас, мы оттуда сразу ушли»,- заявил Ш. Чигиринский. 
По запросу депутата Госдумы Александра Хинштейна 1 июля Генпрокуратура возбудила уголовное дело в отношении бывшего гендиректора ФГУП «ВПК-инвест» Рамиля Гайсина по части 3 статьи 165 УК РФ («Причинение особо крупного имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). В запросе депутата указывалось, что «ВПК-инвест» по результатам аукционов продал госдачи «Сосновка-1» и «Сосновка-3» на северо-западе Москвы, в Троице-Лыкове, двум коммерческим фирмам, первая из которых, по данным А. Хинштейна, оказалась связана с экс-премьером М. Касьяновым, а вторая - якобы с главой «Альфа-групп» М. Фридманом. 
В ходе следствия со слов свидетелей выяснилось, что «ВПК-инвест» выступил лишь в качестве продавца упомянутых дач, а организатором аукционов было принадлежащее Минобороны Государственное предприятие по реализации военного имущества. Впрочем, как утверждают его сотрудники, они провели торги в рамках закона и не знали о том, что в них участвуют подставные фирмы и что анонсы-сообщения в СМИ о проведении аукционов были профинансированы государством, но так и не опубликованы. 
Уже в ходе следствия один из главных свидетелей по делу, бывший замминистра имущественных отношений РФ Николай Гусев заявил, что дача «Сосновка-1» первоначально была оценена в $27 млн, а в итоге продана фирме, связанной с М. Касьяновым, за 11 млн. руб. из-за обременения ее договором аренды с НК «Эвихон» заключенным и оплаченным в 1996 году на срок до 2045 года. 
Однако владелец «Эвихона» Ш. Чигиринский категорически отверг подозрения в сговоре с М. Касьяновым. «Я купил «Эвихон» в конце 1999 года, когда уже существовал договор аренды этой нефтяной компанией двух госдач. А затем мы отказались от них в пользу государства, и никаких закулисных договоренностей с нами не было. Государство в свойственном ему стиле пришло в 2004 году и попросило эти дачи обратно. Мы знали, что оно рано или поздно их заберет, и с удовольствием вернули эти непрофильные активы. Обратно же получили арендную плату - сколько было заплачено по балансу, столько мы и получили. Так что формально мы ничего не потеряли», - рассказал он. 

Федеральные власти потребовали от Москвы передать им более 2 млн. кв. м административных зданий

Федеральные власти потребовали от правительства Москвы безвозмездно передать им более 2 млн. кв. м административных зданий, которые они в настоящее время арендуют на льготных условиях. Такое требование содержится в письме на имя мэра Москвы Юрия Лужкова, подписанном главами Минфина Алексеем Кудриным, Минэкономразвития Германом Грефом и руководителем Росимущества Валерием Назаровым. 
Этот документ стал ответом федеральных властей на решение Москвы повысить арендные ставки на принадлежащие городу помещения. В ответ мэрия Москвы заявила, что имеет полное право приватизировать спорные здания. 
В письме мэру Юрию Лужкову, которое было отправлено 12 июля, главы Минфина Алексей Кудрин, Минэкономразвития Герман Греф и руководитель Росимущества Валерий Назаров напоминают, что в собственности субъектов РФ и муниципальных образований может находиться только то имущество, которое необходимо им для реализации своих полномочий. По мнению авторов обращения, «использование находящихся в собственности города Москвы административных зданий... на коммерческой основе (передача их в аренду) означает, что данные объекты не требуются субъекту РФ – городу Москве непосредственно для реализации его полномочий». На этом основании руководители Минфина, МЭРТа и Росимущества предлагают правительству Москвы в кратчайшие сроки сформировать перечень административных зданий и служебных помещений, находящихся в собственности города и используемых органами госвласти РФ, и безвозмездно передать их в собственность федерального центра. 
В настоящее время Москва сдает в аренду около 7 млн. кв. м нежилых площадей. Из них 2,113 млн. кв. м на льготных условиях занимают федеральные структуры: суды, налоговые инспекции, прокуратуры, ФГУПы, научные институты, объекты соцкультбыта и так далее. В частности, около трети площадей арендуют организации, подведомственные МВД; среди крупных арендаторов также структуры ФСБ РФ, Минюста РФ, МИД РФ, Мининформсвязи РФ (100-300 тыс. кв. м). В большинстве случаев они платят символическую арендную плату – до 600 руб. за 1 кв. м в год (некоторые силовые структуры платят, по данным правительства Москвы, всего 1 руб. за 1 кв. м). Рыночная ставка аренды подобных площадей, по данным отраслевых экспертов, составляет сейчас $200-600 за 1 кв. м в год. 
В настоящее время столичные власти готовят официальный ответ на письмо мэру. Юристы департамента имущества Москвы уверяют, что недвижимость, о которой идет речь в письме, вполне может использоваться для размещения органов власти столицы. «То обстоятельство, что это имущество сейчас используется федеральными органами власти, не может быть аргументом в пользу того, что оно не является необходимым для обеспечения деятельности субъекта РФ, – отмечается в правовом заключении специалистов департамента.– Москва предоставляет помещения федеральным органам власти и прочим госорганизациям в соответствии с законом о статусе столицы, в ряде случаев не оставляя в своем пользовании даже то имущество, которое реально нужно городу».

При подготовке обзора использованы материалы газет   Бизнес, Коммерсант 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова