Обзор ежедневных газет

18 июля 2005


КОММЕРСАНТЪ

Владимир Якунин переводит ОАО РЖД на новые рельсы.

В пятницу новый президент ОАО "Российские железные дороги" (РЖД) Владимир Якунин на селекторном совещании изложил сотрудникам свое видение ситуации в компании и планы по ее развитию, упомянув в часовой речи все существующие проблемы ОАО. Публично предъявив жесткие претензии подчиненным, господин Якунин явно подстраховался, зафиксировав достаточно низкий уровень состояния ОАО РЖД в начале своего руководства. Но одновременно расставив четкие цели на будущее, новый президент ОАО РЖД будет вынужден отвечать за их достижение с той же откровенностью.

Передавая месяц назад бразды правления новому главе компании Владимиру Якунину, экс-президент ОАО РЖД Геннадий Фадеев подчеркивал стабильное состояние компании: "Вы принимаете ОАО РЖД на очень хорошем ходу. Надо только правильно распорядиться этим богатством". Однако уже спустя две недели у Ъ появилась информация о том, что финансовое положение ОАО РЖД далеко не безоблачно -- в бюджете компании многомиллиардные дыры (см. Ъ от 1 июля). В пятницу данные Ъ официально подтвердил Владимир Якунин на масштабном общесетевом селекторном совещании, в рамках которого он впервые изложил подчиненным новые цели и задачи ОАО РЖД.

"Оптимистичные декларации, что у нас все замечательно и будущее наше безоблачно, были либо отражением поговорки, что оптимист -- это плохо информированный пессимист, либо непониманием сути бизнеса в рыночных условиях",-- заявил господин Якунин. По его словам, рентабельность ОАО РЖД минимальна, а износ основных средств близок к критическому. За первое полугодие недополучено 10,5 млрд руб. доходов от перевозок. План выручки от подсобно-вспомогательной работы выполнен на 95,3% (недополучено более 1,2 млрд руб). В частности, провален план дирекциями "Ремпутьмаш" (недополучено 145 млн руб.), "Желдорреммаш" (412,1 млн руб.), "Вагонреммаш" (64,5 млн руб.). "Уже в феврале разработаны предложения по корректировке эксплуатационных расходов и инвестпрограммы,-- добавил президент ОАО РЖД.-- Но соответствующие решения не были приняты, что усугубило финансовое положение компании и потребовало запланировать более жесткие меры по снижению издержек на второе полугодие. Только их полномасштабная реализация сможет обеспечить х отя бы минимальный уровень прибыльности в текущем году". В итоге новый президент поставил конкретные задачи на третий квартал: ОАО РЖД должно перевезти не менее 324,1 млн т грузов, освоить пассажирооборот в 49,5 млрд. пасс. км, получить не менее 168 млрд руб. выручки, ограничив расходы 161,6 млрд руб.

Нерадостными видит Владимир Якунин и дальнейшие перспективы ОАО РЖД: "Компании нужны огромные инвестиционные ресурсы, а ее рыночные позиции ухудшаются. Мы теряем рынки высокодоходных грузов, испытываем конкурентное давление на международных транспортных рынках, внутреннем рынке труда и капитала. Растет отставание в области науки и технологий. Управленческая структура, корпоративная культура и система мотивации персонала давно не соответствуют требованиям времени. Нас не должен вводить в заблуждение небольшой рост отдельных количественных показателей работы". По мнению главы ОАО РЖД существует риск, что к концу третьего этапа реформ общество превратится в малоэффективную компанию, предоставляющую капиталоемкие услуги инфраструктуры и выполняющую низкорентабельные грузоперевозки.

«Внешторгбанку не дали заработать на госведомствах»

В ближайшее время вступит в силу федеральный закон, вносящий поправки в бюджет-2005. Согласно одной из них, банки лишаются права размещать временно свободные бюджетные средства госучреждений. Теперь они будут находиться только на лицевых счетах казначейства. Это серьезный удар по интересам Внешторгбанка (ВТБ), за последние пару лет превратившегося в монополиста по обслуживанию госведомств.

На прошлой неделе Владимир Путин подписал закон #84-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон 'О федеральном бюджете на 2005 год'", который вступит в силу в ближайшее время. Одна из нескольких десятков внесенных в бюджет-2005 поправок оказалась по-настоящему сенсационной. Речь идет о новой статье 115.1, устанавливающей, что "средства в валюте РФ, поступающие во временное распоряжение федеральных учреждений в соответствии с законодательством РФ, учитываются на лицевых счетах, открытых ими в территориальных органах Федерального казначейства".

Это значит, что коммерческие банки больше не смогут размещать временно свободные средства госучреждений. Вернее, речь фактически идет об одном банке – Внешторгбанке, за последние пару лет ставшем монополистом по обслуживанию органов госвласти. По данным самого ВТБ на начало этого года, размещенные в банке устойчивые остатки на текущих и бюджетных счетах органов госвласти составляют примерно $130-150 млн. Напомним, что в этом госбанке открыли счета большинство созданных в ходе реформы госаппарата федеральных министерств, служб и агентств, в том числе Минфин, МИД, МЧС, МВД, Минюст.

В Минфине Ъ в пятницу заявили следующее: "Это положение закона упорядочивает процесс движения и делает его более простым и прозрачным. Хранение временно свободных средств госведомств на счетах территориальных органов федерального казначейства – давно назревшее решение. Проблема упорядочения работы с бюджетными средствами назрела не вчера. Работы по ее решению начались еще весной и вылились в настоящий закон".

"Детский мир" купил двойника-конкурента

Принадлежащая АФК "Система" сеть магазинов "Детский мир" избавилась от самого агрессивного соперника на рынке детских товаров. Она  купила сеть магазинов "Чудо-остров", которая несколько лет добивалась аннулирования исключительного права "Детского мира" на известную с советских времен торговую марку.

Группа компаний "Детский мир" управляет сетью из 17 магазинов детских товаров в Москве (включая "Детский мир" на Лубянской площади), Санкт-Петербурге, Орле, Тамбове, Ярославле и Нижнем Новгороде. Оборот в 2004 году составил $98 млн. В рейтинге Ъ "Тор-50 крупнейших ритейлеров" ОАО занимает 38-е место. Основным акционером ОАО "Детский мир" является АФК "Система" (70,53% акций).

ЗАО "Чудо-остров" основано в 1992 году; управляло семью магазинами: по одному в Москве и Рязани, пять в Санкт-Петербурге. По экспертным оценкам, оборот сети в 2004 году составил около $8 млн.

По оценкам экспертов, сумма сделки могла составить $4-4,5 млн. Для "Детского мира" это первая сделка такого масштаба. Дмитрий Куприянов, гендиректор ИК "Базис" (занимается развитием сети детских магазинов "Банана-мама"), считает сделку весьма удачной. "На Москву приходится лишь одна пятая всего 'детского' рынка России, значит, необходимо искать другие рынки. Мелким компаниям это тяжело делать: региональные проекты очень дороги. Для 'Детского мира' это находка – увеличение числа региональных магазинов на 30% за счет покупки компании, которая им хорошо знакома".

По данным агентства Step by step, объем российского рынка товаров для детей составляет около $6 млрд, из которых около $1,3 млрд приходится на Москву. Около 60% продаж этих товаров приходится на рынки, 10% – на мелкие магазины, 30% – на специализированную розницу.

Впрочем, эта сделка любопытна не только как первый опыт покупки одного ритейлера, торгующего детскими товарами. "Детский мир" купил сеть, которая претендовала на права на его знаменитый еще со времен СССР брэнд. В 2002 году владелец "Чудо-острова" Сергей Киселев, до этого возглавлявший "Детский мир" на Лубянской площади, создал ЗАО "Розничная сеть Торговый дом 'Детский мир'". Компания объявила, что будет создавать собственную сеть магазинов "Детский мир". ЗАО обратилось в Роспатент с просьбой аннулировать исключительное право "Детского мира", принадлежащего "Системе", на этот торговый знак. Тяжба за знаменитый советский брэнд длилась более года. Спор закончился осенью 2003 года: команда альтернативного "Детского мира" заявила об отказе от притязаний на марку.

Продажу господином Киселевым своего проекта оппоненту участники рынка расценили как закономерный финал давнего спора. "Про 'Чудо-остров' уже больше года ничего не было слышно",– подтверждает Владимир Яковлев, директор по маркетингу компании Sak 2000 (поставщика игрушек). "'Чудо-остров' так и не смог стать известным брэндом и крупным бизнесом. А на сложном 'детском' рынке в России успешны только крупные ритейлеры. Из середнячков же как минимум 30% работают на грани рентабельности",– говорит аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков

БИЗНЕС

Сбербанк нашел нефть в реестре

У крупнейшего госбанка страны - Сбербанка впервые появился публичный частный акционер, владеющий серьезным пакетом акций. В пятницу банк сообщил, что 5,3% его капитала консолидировала компания "Нафта-Москва", контролируемая депутатом Госдумы Сулейманом Керимовым.

Новый акционер не раскрывает целей покупки акций и подробности сделки, но, судя по всему, будет вполне комфортным партнером для Сбербанка.

По российскому законодательству банк обязан раскрывать имена своих акционеров, владеющих пакетом более 5% акций банка. В пятницу Сбербанк раскрыл информацию о том, что "Нафта-Москва" увеличила долю в его капитале с 4,9% до 5,3%. Ранее на условиях анонимности представители "Нафта-Москвы" говорили, что компании принадлежит менее 2% акций Сбербанка, но официально эта информация не подтверждалась.

Для крупнейшего банка, в котором государству в лице Центробанка принадлежит 60% уставного капитала, это серьезная корпоративная новость. "Нафта-Москва" стала первой компанией, официально консолидировавший пакет более 5% акций Сбербанка. "Я рад, что структура собственности Сбербанка становится более прозрачной",- говорит член наблюдательного совета Сбербанка, директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Саватюгин.

Официальный представитель компании "Нафта-Москве" Антон Аверин не смог объяснить цель покупки акций. В пятницу капитализация Сбербанка по итогам торгов в РТС составила $13,8 млрд. Таким образом, 5,3% акций можно оценить в $731 млн.

Аналитики не исключают, что "Нафта-Москва" покупала акции на открытом рынке.

"Пакет в 5,3% вполне можно набрать с рынка, в свободном обращении находится около 25%",- говорит аналитик Альфа-банка Наталия Орлова.

С начала года акции Сбербанка выросли примерно на 60%.

Впрочем, из динамики акций Сбербанка, по ее мнению, факт скупки не следует: "Продавцом мог выступить кто-то из прежних акционеров".

Интерес Керимова к Сбербанку, видимо, проявился в последние месяцы. Директор по корпоративным исследованиям Hermitage Capital Management Вадим Клейнер, два года назад работавший в наблюдательном совете Сбербанка, никогда не слышал о том, что "НафтаМосква" владела акциями Сбербанка, тем более крупным пакетом. "Эта компания пока не проявила себя как акционер",- соглашается Саватюгин. Тем не менее отношения "Нафта-Москвы" и банка имеют свою историю. Например, представители компании упоминали об использовании кредита Сбербанка для приобретения акций "Газпрома".

Скорее всего, компания не будет выдвигать своих представителей в наблюдательный совет. "В случае со Сбербанком для избрания в совет необходимо не только консолидировать более 2% акций, но и договориться с другими миноритарными акционерами",- говорит собеседник "Бизнеса" в крупном инвестбанке.

Представители миноритариев в наблюдательном совете Сбербанка неохотно комментировали новость. Председатель совета директоров Ассоциации по защите прав инвесторов Сергей Генералов сказал "Бизнесу", что незнаком с подробностями сделки.

По его словам, он "слышал" о том, что "Нафта-Москва" владеет пакетом акций, но не знал каким - эта компания не проявляла себя в качестве акционера Сбербанка. Почетный председатель совета директоров Объединенной финансовой группы Борис Федоров был недоступен для комментариев.

Наталия Орлова из Альфабанка считает "Нафту" нейтральным акционером для Сбербанка. "Не думаю, что "Нафта" претендует на влияние в Сбербанке. Скорее всего, это инвестиционное вложение на среднесрочную перспективу",- рассуждает вицепрезидент Банка Москвы Андрей Лапко. "Я не вижу, как они могут повлиять на политику банка",- соглашается аналитик "Тройки Диалог" Сергей Донской.

Президент "Юниаструм банка" Гагик Закарян полагает, что увеличение доли "Нафты" в Сбербанке свидетельствует о возрастающем интересе к банковскому сектору со стороны российского бизнеса. В любом случае сам факт того, что крупный пакет госбанка первой признала за собой именно российская структура, символичен. На последнем годовом собрании акционеров банка его президент Андрей Казьмин заявил, что нерезидентам принадлежит более 18% акций.

"Уровень владения иностранного капитала один из самых высоких в стране",- отмечал тогда Казьмин.



Срок давности по уголовным преступлениям может быть существенно увеличен.

Постановление Конституционного суда (КС), которое фактически отменило срок давности по налоговым нарушениям, ставит под сомнение и статью 78 Уголовного кодекса (УК), устанавливающую срок давности и по преступлениям уголовным. Юристы не исключают, что теперь течение срока давности будет прекращаться с возбуждением уголовного дела или с передачей обвинительного заключения в прокуратуру.

Опрошенные  юристы обнаружили в принятом в четверг КС постановлении, которое отменяет трехлетний срок давности для привлечения к ответственности налогоплательщика, препятствующего проведению налогового контроля, еще одну неприятную для предпринимателей новацию. Теперь суды общей юрисдикции, рассматривая дела, попадающие под юрисдикцию статьи 199 УК (уклонение от уплаты налогов), могут вести отсчет срока давности по этим нарушениям совсем не так, как раньше.

Дело в том, что на правонарушения по налоговым преступлениям, описанным в УК, распространяется двухлетний срок давности для нетяжких преступлений и шестилетний - для преступлений средней тяжести. Причем его отсчет ведется с момента совершения преступления и до того момента, когда суд вынес приговор по делу. Но теперь, на основании постановления КС, окончательной точкой отсчета срока давности может стать момент направления дела по правонарушению в суд либо возбуждения уголовного дела следователем. Такая аналогия вполне уместна, так как решением КС установлено, что срок по налоговым правонарушениям прекращает свое течение в момент составления акта налоговым инспектором.

Теоретически срок давности по всем уголовным преступлениям может быть существенно увеличен, считает юрист. "Ведь между направлением обвинительного заключения прокурору и судебным разбирательством может пройти и несколько месяцев, и несколько лет",- отмечает Шаповалов.

А управляющий партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Сергей Пепеляев считает, что течение срока давности по уголовным преступлениям может прекращаться в момент возбуждения уголовного дела.

"Страшно подумать, что будет, если постановление КС начнут применять в уголовном праве",- говорит Сергей Пепеляев. Он опасается, что с момента возбуждения дела срок давности может считаться остановленным и, таким образом, следователь получит право вести следствие "хоть десять лет".

***
На эту же тему "Финансовые известия" ранее

Трехлетний срок давности по налоговым нарушениям распространяется только на "порядочных" налогоплательщиков

Конституционный суд (КС) РФ признал, что трехлетний срок давности по налоговым правонарушениям не распространяется на недобросовестных налогоплательщиков.

В четверг КС подтвердил конституционность статьи 113 Налогового кодекса РФ, устанавливающей трехлетний срок давности для налоговых правонарушений. В то же время суд указал, что если налогоплательщик препятствует налоговому органу в проведении проверок и затягивает контрольные мероприятия Федеральной налоговой службы по времени, то для него этот трехлетний срок прерывается.

Суд - в случае воспрепятствования налогоплательщиком осуществлению налогового контроля и проведению налоговой проверки - может признавать уважительными причины пропуска налоговым органом срока давности привлечения налогоплательщика к ответственности и взыскивать с него санкции за те правонарушения, которые выявлены в пределах сроков глубины охвата налоговой проверки на основе анализа соответствующей документации", - говорится в постановлении КС. Поводом к рассмотрению этого дела КС послужил запрос Федерального арбитражного суда Московского округа (ФАСМО). Им разбиралось дело о взыскании с нефтяной компании "ЮКОС" налогового штрафа за 2001 год в объеме около 40 млрд. руб. Оно рассматривалось в рамках дела о законности налоговых претензий к "ЮКОСу" за тот же год в размере около 120 млрд. руб. Оспариваемая норма Налогового кодекса устанавливает трехлетний срок давности по налоговым правонарушениям. Решение ФНС о привлечении "ЮКОСа" к ответственности было вынесено 2 сентября 2004 года. Компания привлекалась, в том числе, и за неуплату НДС за период с января по июль 2001 года. Таким образом, привлечение к ответственности было осуществлено по истечении трех лет с момента окончания налогового периода.

По мнению ФАСМО, при установлении сроков давности привлечения к ответственности необходимо исходить из того, "что общественная опасность деяния может не уменьшиться с течением времени, и следует учитывать, что институт давности привлечения к ответственности означает, что совершенное правонарушение в течение определенного срока утрачивает общественную опасность". В связи с этим заявитель обратился в КС с просьбой рассмотреть конституционность статьи 113 Налогового кодекса. По мнению арбитражного суда, она нарушает статьи 19 и 57 Конституции РФ. Ранее сообщалось, что в конце апреля текущего года Высший арбитражный суд РФ (ВАС) приостановил до оглашения постановления КС рассмотрение надзорной жалобы "ЮКОСа" на решение о взыскании с компании 99.3 млрд. руб. налогов за 2000 год.

Подготавливая дело к заседанию, судьи ВАС указали на то, что налоговики, возможно, незаконно начислили "ЮКОСу" 19.2 млрд. руб. штрафа, так как ими был пропущен трехлетний срок давности.

Адвокат Сергей Пепеляев, представляющий интересы "ЮКОСа", считает, что сегодняшнее решение Конституционного суда принято "специально под дело" этой нефтяной компании. "Складывается такое впечатление, что это решение Конституционного суда принято специально под дело "ЮКОСа", - сказал журналистам Пепеляев.

В четверг КС подтвердил конституционность статьи 113 Налогового кодекса РФ, устанавливающей 3-летний срок давности по налоговым правонарушениям. Между тем, КС указал, что если налогоплательщик препятствовал проведению налоговой проверки или затягивал ее по времени, то Арбитражный суд при взыскании налоговых штрафов вправе прерывать 3-летний срок давности. Ранее сообщалось, что представители "ЮКОСа" указывали на то, что федеральная налоговая служба, доначисляя нефтяной компании налоги за 2000 год, нарушила 3-летний срок давности, также доначислив 19.2 млрд. руб. штрафов. Однако Арбитражный суд Москвы, рассматривавший это налоговое дело, в своем решении указал, что "ЮКОС" является недобросовестным налогоплательщиком, так как препятствовал проведению проверок и следовательно на него не должен распространяться 3-летний срок давности.


БИЗНЕС


Нефть дороже денег

Американский журнал Fortune опубликовал очередной ежегодный рейтинг 500 крупнейших компаний мира - Fortune Global 500,- составляемый на основе финансовых отчетностей за прошлый год. Место в списке оценивалось по размеру оборота в 2004 году. Год был оптимальным для развития- в целом обороты компаний возросли на 13%, а прибыль увеличилась на 27%.

Четвертый год подряд рейтинг Fortune Global 500 возглавляет американская сеть магазинов розничной торговли Wal-Mart, объем продаж которой составил $287,9 млрд. Но, что интересно, лидер не является самой эффективной компанией с точки зрения приумножения капитала.

Все дело в том, что особенно благоприятным прошлый год был для нефтяных компаний- цена на нефть в 2004 году переваливала $50 за баррель. Поэтому в десятке самых успешных компаний фигурируют четыре нефтяные (BP, Exxon Mobil, Royal Dutch/Shell, Total France). Так, оборот занявшего второе место в рейтинге нефтяного гиганта BP вырос на 23%, тогда как оборот Wal-Mart увеличился всего на 10%. Сейчас всего $2,9 млрд отделяют BP от первого места, тогда как еще в 1995 году компания находилась на 31 месте в рейтинге Fortune.

Но даже BP, размер прибыли которой увеличился на 50% в 2004 году, не удалось затмить компанию Exxon Mobil, занимающую третью строку в рейтинге, но являющуюся самой успешной по прибыльности, сумев заработать в 2004 году $25,3 млрд. Второе место по прибыльности занимает Royal Dutch/Shell.

В десятку лучших входят четыре автопроизводителя (General Motors, DaimlerChrysler, Toyota, Ford). DaimlerChrysler и Toyota Motor потеснили компанию Ford, обойдя ее на два пункта. Прибыли компании DaimlerChrysler возросли в шесть раз и составили $3,1 млрд, тогда как прибыли Toyota Motor составили $10,9 млрд, а это больше, чем прибыли трех компаний GM, Ford и DaimlerChrysler, вместе взятых. Toyota Motor является также единственным представителем азиатского континента в десятке крупнейших компаний.

На долю США приходится самое большое количество компаний рейтинга - 176, но это на 14 меньше, чем в прошлом году, что связано с нестабильностью доллара.

На долю Китая приходится 16 компаний. Из всех городов, чьи компании помещены в рейтинг, Токио представлен лучше всех - 56 компаний, далее следует Париж - 27, Лондон - 24 и НьюЙорк – 22.

Китайский городок в Подмосковье

Китайские предприниматели намерены построить в Московской области индустриальный парк общей площадью не менее 10 кв. км. По словам министра экономики правительства Подмосковья Вячеслава Крымова, объем инвестиций в проект оценивается примерно в $1,5 млрд. 
Однако окончательное решение о том, в каком именно районе Подмосковья будет построен индустриальный парк, чиновники планируют принять не ранее сентября.
"Китай пока не определился, какие предприятия будет строить на территории области",- заявил Крымов по итогам прошедшей в четверг встречи представителей областного правительства и Мособлдумы с делегацией постоянного комитета собрания народных представителей китайской провинции Цзянсу. "Нам бы хотелось, чтобы эти предприятия производили товары народного потребления - электронику, швейные изделия, обувь или товары легкой промышленности",- отметил министр.

Неясно пока и где мог бы разместиться такой парк. Напомним, что менее месяца назад подмосковное правительство утвердило программу по созданию индустриальных, логистических и офисных парков, а также агро- и технопарков. Однако в списке из 60 запланированных площадок нет ни одного индустриального парка с площадью не менее 10 кв. км (то есть 1 тыс. га).

Китайская делегация в ходе визита посещала Ленинский район Подмосковья. Как утверждают в районной администрации, во время переговоров речь шла в том числе об экономическом сотрудничестве, но конкретные планы по строительству индустриального парка не обсуждались. По оценкам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, максимальная стоимость земли промышленного назначения в этом районе составляет $8 тыс. за сотку, то есть $800 тыс. за гектар. "Ленинский район - огромный.

Разброс цен между престижной коттеджной зоной на Калужском шоссе и в промзоне города Видное очень велик. На расстоянии 7-8 км от Москвы, в случае если выбранные земли будут иметь статус сельскохозяйственных, их стоимость составит $2-4 тыс. за сотку",- уточнил юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев. К этому надо добавить стоимость строительства - около $450-650 за квадратный метр, утверждает Михаил Гец. Таким образом, по самым минимальным оценкам, стоимость проекта будет не меньше $4,7 млрд, что значительно выше обнародованных Вячеславом Крымовым цифр.

Внешторгбанк ищет новый офис

Генеральный партнер проекта "Башня "Федерация""- Внешторгбанк - ведет переговоры с Mirax group об аренде в башне 30 этажей.
Общая площадь помещений, которые думает арендовать Внешторгбанком, может составить около 60 тыс. кв. м.

Как считают эксперты, ВТБ может и приобрести эти площади в собственность "по взаимозачету". В любом случае эта сделка станет крупнейшей в истории столичного рынка недвижимости.

В ВТБ не считают вопрос о переезде в "Федерацию" решенным. "Размещение ВТБ в "Федерации" является одним из возможных вариантов, однако наряду с "МосквойСити" в банке рассматривают еще три проекта",- заявил Дмитрий Тальников, директор второго управления по работе с крупными клиентами ВТБ.

Тальников как раз курирует в банке проект "Федерация" (ВТБ выдал Mirax кредит на $250 млн) и представляет ВТБ в совете директоров Mirax Group.

Тем не менее, Дмитрий Тальников подтвердил желание банка переехать. Сейчас у ВТБ сразу четыре "основных" здания, в которых размещаются органы управления: на Воронцовской, Плющихе, Лесной и Новослободской улицах.

Размещать офисы в одном здании банку действительно удобнее, при этом площади должны не переделываться, а изначально строиться под банк со всеми его хранилищами, казначействами и операционными залами, говорит банкир. "Какая площадь потребуется банку, пока не ясно: это зависит от целого ряда технических параметров, присущих банковским зданиям",- резюмирует Тальников.

"Эта сделка может стать крупнейшей, аналогов на рынке аренды ей пока нет",- говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Уровень арендных ставок на готовые офисные помещения в "Федерации" в компании Mirax group оценили в $600-800 за квадратный метр.

Участники рынка не исключают и того, что ВТБ приобретет эти площади в собственность. "Вполне возможно, что предполагаемая сделка Mirax Group с Внешторгбанком станет своеобразным взаимозачетом за выданный ВТБ кредит на строительство в размере $250 млн. Иными словами, кредит со стороны ВТБ можно расценивать как соинвестирование проекта "Федерации"",- полагает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Хотя в Knight Frank и в Stiles & Riabokobylko считают, что эти сделки не связаны между собой.

Участники рынка с пониманием относятся к желанию ВТБ переехать. "Офисы в зданиях, которые сейчас занимает ВТБ, спланированы с большой потерей полезных площадей, из-за чего они неэффективны и часто вообще не подходят для банка,- говорит директор по продажам Knight Frank Андрей Петров.- Так, в здании на Воронцовской когда-то было общежитие, а на Лесной - жилой дом. Логично, что ВТБ задумался о переезде". При этом он полагает, что после того как ВТБ освободит эти площади, они будут востребованы небанковскими арендаторами.


Большие проблемы мини-отелей

Москва не может удержать хотельеров, которые все чаще склоняются к мысли найти применение своим деньгам в местах, удаленных от столицы. Высококлассные гостиницы начали появляться в Московской и окружающих ее областях. Как говорит один из хотельеров, "пока гостиничная отрасль вМоскве является "падчерицей", процесс децентрализации отелей будет продолжаться".

В Московской и окружающих ее областях сейчас действует более 20 гостиниц с классностью от "трех звезд". На ближайшие два года - пять лет заявлены проекты еще более 30 отелей. Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО "Стабильная линия", говорит, что гостиничный рынок в регионах практически свободен.

"С другой стороны,- продолжает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group,- в Москве выше цена выхода на рынок: приобретение участка стоит до 30% от общей суммы инвестиций в гостиничный проект. Получение необходимых согласований и разрешений занимает около года. Деньги "выталкиваются" в регионы, поскольку они не могут найти применения в Москве. Практически любой город РФ на 500 и более тысяч человек нуждается в строительстве как минимум двух-трех отелей класса "тричетыре звезды" на 100- 150 номеров каждый. Это диктует усиление внимания к этому сегменту рынка недвижимости".

Гостиничные операторы утверждают, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. "В качестве иллюстрации можно привести в пример Санкт-Петербург. Мы подробно изучали питерский опыт развития мини-отелей, поскольку занимаемся развитием сети малых отелей Москвы.

Затраты на реализацию гостиничных проектов складываются из двух частей - это затраты на приобретение или получение в аренду земельного участка и прав на застройку, а также строительные затраты, включая затраты на оборудование гостиницы и отделку номеров. "Как правило, затраты по первой статье в Москве несоизмеримо выше аналогичных затрат в регионах. Если в регионах возможно выделение участка бесплатно или за символическую плату, то в Москве такое представить сложно. Даже несмотря на то, что стоимость выкупа прав долгосрочной аренды недавно была снижена вдвое, на эту статью (вместе с сопутствующими обременениями) в зависимости от местоположения гостиницы может приходиться от 5% до 25% бюджета проекта. Что касается второй статьи, то инвестор может сэкономить собственно на строительных затратах до 20-30% по сравнению с московскими показателями, но затраты на оборудование и отделку будут сопоставимы",- добавляет руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young Ольга Архангельская.

Доходность региональных проектов трудно прогнозировать. Несмотря на наличие спроса на гостиницы, нет полной уверенности, что через пять-семь лет он останется таким же, в то время как в Москве этот фактор более понятен.

Именно поэтому инвестор, рискнувшийпостроить отель в регионе, планирует окупить проект за относительно небольшой срок. "В строительство нашего отеля "Гелиопарк" в Пскове было вложено $12 млн, его средняя окупаемость составит шесть-семь лет. Окупаемость остальных отелей "Гелиопарка", расположенных вне Москвы,- около пяти лет",- сообщает Сергей Панчишный, региональный директор HELIOPARK Group.

В то же время, по данным Ольги Архангельской, доходность московских гостиниц составляет 12-18% в год. То есть в этом случае окупаемость проектов колеблется от пяти с половиной до восьми лет. А Филипп Генс, исполнительный директор Douglas Consulting, вообще говорит о доходности своей региональной гостиничной сети на уровне 25-30%.

"В гостиничном бизнесе принято сравнивать Gross Operating Profit (GOP) в процентах к выручке. По гостиницам городского типа этот показатель колеблется от 35% до 45%, при этом у гостиниц высокого класса GOP в процентах ниже, чем у отелей эконом-класса.

«Катерина» плетет сеть
Интервью

Группа компаний ЮМАКО известна тем, что смогла одной из первых на московском рынке осуществить проект строительства гостиницы бизнес-класса "Катерина-сити", положившей начало формированию национальной сети отелей под одноименным брэндом. Сегодня кроме "Катерина-сити" в активе компании значатся "Катерина Ирис конгресс отель", "Катерина Альпик" на Красной Поляне, проект комплекса "Русский лес" в Липецке. О том, с какими трудностями приходится сталкиваться инвесторам, строящим отели в Москве и за ее пределами рассказал президент ООО ЮМАКО Владимир Ефимов.

- Чем был вызван интерес компании к региональным гостиничным проектам?

- После приобретенного опыта работы с московскими отелями нами было принято решение сконцентрироваться именно на Сочи - перспективном курортном регионе, своего рода городе гостиниц. Более того, в 2002 году мы предложили Сочи разработанную нами инвестиционную концепцию размещения и строительства здесь новых объектов гостиничной инфраструктуры. Сравнивать сегодня Москву с Сочи было бы неправильно: слишком разные в этих городах географические и социально-экономические условия. Тем не менее сейчас в Сочи создаются все условия для прихода инвесторов, уже было проведено три конкурса на право реализации семи инвестиционных проектов общей площадью около 170 тыс.

кв. м. Так, можно предсказать усиление интереса инвесторов к курорту Красная Поляна, собирающемуся претендовать на проведение здесь зимней Олимпиады.

- Где легче и продуктивнее работать с чиновниками?

- Конечно, в бизнесе вопрос наличия договоренностей играет немаловажную роль. Местная администрация осознает необходимость создания комфортных условий для инвестора. В Сочи создается муниципальное учреждение "Инвестинформцентр", которое будет заниматься созданием единой базы по рынку недвижимости и принимать запросы по принципу "одного окна". Ранее процесс согласования разрешительной документации затягивался от восьми месяцев до года: надеюсь, что с появлением этого учреждения ситуация изменится.

- Насколько отличаются затратына возведение схожей по параметрам гостиницы в Москве и Сочи?

- Ориентировочно сумма инвестиций только в строительство трехзвездного отеля на 200 номеров в Сочи составляет $60 тыс. за номер с учетом инфраструктуры. В курортных отелях, в отличие от Москвы, можно от многого отказаться, например от конференц-залов.

Сейчас наша управляющая компания продает апартаменты в отеле "Катерина Альпик", которые в низкий сезон с нашей помощью могут быть сданы в аренду. Затраты на возведение аналогичного апарт-отеля в Москве будут очень высокими.

- Сталкиваетесь ли вы с проблемой поиска персонала?

- У нас существует собственная система обучения персонала, которая транслируется в регионы. Другой вопрос, что персонал должен быть готов к тому, что работать придется не только в высокий сезон, но и в межсезонье.

- Собираетесь вы строить гостиничную сеть или отели в регионах для компании - единичный проект?

- Гостиничная сеть сейчас активно формируется. В данный момент готовится проект делового отеля в Краснодаре категории "три-четыре звезды".

Другой проект - строительство в 2005-2008 годах объекта "Сочи гольф и СПА курорт" в Хостинском районе Краснодарского края на участке площадью 166,6 га. Предполагается, что стоимость проекта составит 150 млн евро, доход от продажи недвижимости - 130 млн евро, а доход от эксплуатации - 130 млн евро в год.

- Будете ли вы привлекать какие-то международные сети в качестве партнеров?

- Сейчас мы привлекаем только шведских партнеров, выступающих у нас подрядчиками по проектно-дизайнерским работам. Нашей компании нет смысла привлекать западные сети: "Катерина" хорошо зарекомендовала себя еще на примере московского отеля "Катерина-сити". Тем более что
обычно западные компании не вкладывают деньги в бизнес, они берут деньги за франшизу.


Финансовые известия

Жилья станет меньше

100 дней, прошедшие с момента вступления в силу нового закона о долевом участии в строительстве, еще не оказали сильного влияния на рынок. Однако уже сейчас эксперты отмечают сокращение количества новых объектов на рынке первичного жилья. По самым пессимистичным оценкам, объемы вновь вводимого жилья за 1-2 года снизятся на 40%, темпы роста цен при этом не берется предсказать никто.

Пока ситуация на рынке нового жилья достаточно стабильная - ни резкого взлета цен, ни их падения. Гендиректор компании Paul's Yard Павел Здрадовский считает, что это связано с тем, что на рынке огромное количество домов, квартиры в которых реализуются по старым принципам. Документы по ним были оформлены еще до 1 апреля, строительство ведется, квартиры продаются в прежних объемах. По данным NAI Vesco, панельное жилье за I полугодие 2005 года продемонстрировало рост цен в пределах 5%.
Однако вскоре на рынке наступит время, когда старые объекты закончатся. Объекты, не имеющие всех необходимых документов, постепенно выводятся из продажи. "Мы, к примеру, сняли с реализации порядка 15% объектов, не соответствующих новым правилам", - сообщили нам в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". По логике "долевого закона" те дома, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года, продавать нельзя, нужно обязательно дождаться сдачи этого дома госкомиссии, а затем уже объявлять о реализации, считает Оксана Каарма, замдиректора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Более ощутимо сказываться на объемах вновь вводимого жилья новые правила начнут в III-IV квартале. Эксперты считают, что к концу года количество новых строительных площадок может уменьшиться на треть и более. "Закон о долевом строительстве осложняет жизнь многим застройщикам, - говорит Максим Карапетов, представитель компании Vesco Realty. - Но в первую очередь осложнится жизнь мелких застройщиков, которые не способны ни взять кредит, ни пробить разрешения у чиновников. У крупных же, обеспечивающих порядка 85% ввода нового жилья, таких проблем нет. Тем не менее очевидно, что в итоге закон приведет к сокращению ввода нового предложения". Особенно эта тенденция затронет регионы, где большая часть нового жилья возводится силами именно мелких компаний.

"Не рискну предположить, насколько сократятся объемы вводимого жилья, но они безусловно сократятся, поскольку ситуация на строительном рынке в связи с вступлением в силу закона существенно изменилась", - соглашается Виолетта Рябцева, аналитик по недвижимости компании Deloitte & Touche. А Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что всего через 1-2 года после введения закона объемы вводимого жилья по России снизятся с нынешних 41 млн. кв.м в год до 25 млн. кв.м. И это при том, что необходимо строить в год до 140 млн. кв. м жилья, чтобы покрыть платежеспособный спрос.

Сам по себе закон хороший, с этим никто не спорит. Он, безусловно, защищает частных инвесторов на этапе строительства. Но за отсутствие рисков придется расплачиваться. Новые правила приведут к увеличению себестоимости долевого строительства. Например, застройщики будут вынуждены брать кредиты на более долгий срок, чтобы восполнить недостаток оборотных средств. Дополнительные административные издержки отразятся на себестоимости жилья и лягут в конечном итоге на плечи дольщиков и конечных покупателей квартир. Стоимость построенного по новым правилам жилья, несомненно, будет выше. Сейчас рост цен на недвижимость составляет 1-1.5% в месяц в зависимости от сегмента рынка. Однако по итогам года можно с большой долей уверенности прогнозировать рост цен в пределах 15-20%.

Основные положения "долевого" закона

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Застройщик обязан предоставить дольщику полную информацию о себе, а также всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на объект. Если застройщик нарушает сроки, гарантии качества, если вносит изменения в проект, меняет назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать неустойку в размере 63% годовых от суммы. Новые правила распространяются на все объекты, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля 2005 года.

Российская газета

Сюрприз для гастарбайтера

Столичные власти разработали миграционную программу. Но держат ее в секрете
Правительство столицы приняло постановление о городской миграционной программе на 2005-2007 годы. Постановление - в открытом доступе на официальном сайте правительства, а вот текст самой программы почему-то до сих пор скрывается, хотя датируется 28 июня с.г. В чем причина, можно только гадать. Впрочем ее идеология не является тайной за семью печатями.

Несколько дней назад первый заместитель мэра Москвы Людмила Швецова презентовала доклад, подготовленный Советом по вопросам управления и развития "Приоритетные цели и задачи миграционной политики в Москве". Основные выводы и рекомендации доклада.

Правоохранительные органы в состоянии решить лишь узкую часть миграционных проблем - бороться с нарушениями законодательства. И даже с этой задачей они справляются плохо. Между тем миграция затрагивает все сферы жизни города, от демографии и рынка труда до здоровья населения, транспорта, общественной морали. Эти вопросы никак не вписывается в компетенцию МВД, под крылом которого оказалась миграционная служба. Основной недостаток управления миграционными процессами, по мнению экспертов, - смешение двух совершенно разных задач, требующих разных подходов. Это обеспечение безопасности и само регулирование трудовой миграции. В планах столичных властей первую задачу оставить в ведении силовиков, а вторую отдать новой службе, которая проводила бы постоянный анализ ситуации по всему ее спектру, самостоятельно осуществляла бы практическую деятельность по привлечению необходимых городу мигрантов.

Нелегалы - очень болезненная для столицы тема. Только по официальным данным, ежегодно в столицу приезжают на заработки несколько десятков тысяч гастарбайтеров и несколько сотен тысяч работников из российских регионов. По неофициальным данным, в городе их больше миллиона. Учитывая особую ситуацию в городе, столичные власти хотят включить в Концепцию государственной миграционной политики отдельный раздел, определяющий полномочия Москвы как столичного мегаполиса по регулированию процессов миграции. Что касается конкретных действий в отношении нелегалов, похоже, в программе мы найдем предложения по легализации (амнистии) части нелегальных трудовых мигрантов, способных принести пользу экономике Москвы. По крайней мере, в докладе об этом говорится абсолютно прямо.

Но к легализации надо готовиться не только законодательно. Нужно создать для мигрантов нормальные социально-бытовые условия. Другими словами, обеспечить их жильем, питанием и медицинской страховкой. Для этого планируется построить сеть специализированных гостиниц с упрощенной системой регистрации. Как показывают соцопросы, проблемы с жильем испытывают почти все мигранты. Сегодня живут там же, где и работают, 27 процентов опрошенных работяг, снимают жилье с другими мигрантами 19 процентов, живут у друзей и родственников 15 процентов, в общежитиях - 13 процентов, в вагончиках - 12 процентов. Отдельное жилье снимают лишь 11 процентов гастарбайтеров.

Дальше. Городские власти хотят создать пункты регистрации всех приезжих на автобусных станциях, вокзалах, в аэропортах и на автотрассах при въезде в город. Ужесточить контроль за выплатой заработной платы мигрантам - она должна быть не ниже прожиточного минимума. Сделать свободным доступ иностранных рабочих в поликлиники. И самое главное - разработать и ввести специальную трудовую карту, с помощью которой мигрант сможет на законных основаниях работать в столице. Этот документ иностранный гражданин сможет сам купить в банке по направлению фирмы, в которой он работает. Кстати, это давнишняя идея нынешнего главы ФМС, которую на ура воспринимают и многие экономисты, и сотрудники аппарата Уполномоченного по правам человека в РФ.

Однако все эти замечательные планы могут осуществиться только тогда, когда будут внесены поправки практически во все законы, регулирующие сегодня миграцию, в Бюджетный кодекс РФ и другие акты. Возможно, осторожность московских властей, не спешащих обнародовать свои грандиозные миграционные планы, обусловлена как раз этим.

ГАЗЕТА 

Советский шик перешел в бизнес-класс

Элитное жилье времен "железного занавеса" дешевеет, но не сдается

 

Проживать в апартаментах бывших руководителей страны, членов правительства, крупных военачальников, известных деятелей науки, культуры и искусства – значит приобщиться к истории. Сегодня это можно сделать совсем недорого: в среднем 3500 долларов за кв. метр.

 

Как признаются сами риелторы, квартиры «советской элиты» сегодня - понятие, с трудом поддающееся классификации. До планки жилья класса А такие квартиры не дотягивают: в домах нет подземной парковки, а площадь квартир, как правило, не более 150 кв. метров.

 

С другой стороны, партийным домам в свое время выделялись лучшие площадки в самых престижных частях города.

 

Практически до конца 90-х в Москве квартиры в "цековках" и многих "сталинках" считались верхом комфорта и престижа. Это время стало поистине золотым для владельцев номенклатурных апартаментов: цены назначались на 20-30% выше, чем в элитных новостройках - которые, впрочем, строились по их образу и подобию.

 

Ситуация изменилась, когда на рынке появились целые кварталы нового жилья, отвечающего современным понятиям об элитности. "Старая гвардия" подвинулась в иерархии престижности – теперь жилье такого уровня условно относится к бизнес-классу. Что, однако, не мешает ему сохранять привлекательность.

 

«Если говорить о покупателях квартир в «советских» элитных домах, то это те, кто давно мечтал жить в таком доме, но финансовую возможность получил только сейчас», - рассказал управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов. По его словам, такие квартиры прочно держатся в ценовой категории 3500-4000 долларов за кв. м. Впрочем, расценки на настоящие раритеты, квартиры «с историей» готовы конкурировать и с элитными по нынешнем меркам апартаментами.

 

Жилье с родословной

Первой «именной» квартирой, появившейся на рынке, стали апартаменты Юрия Андропова в доме на Кутузовском проспекте. Рыночная стоимость вполне обычной по сегодняшним меркам квартиры не превышала 300 тысяч долларов, однако по данным компании Penny Lane Realty, которая занималась реализацией жилплощади покойного генсека, максимальная сумма, предложенная покупателем, составила полтора миллиона долларов. Впрочем, в последний момент владелец квартиры от продажи отказался.

 

Вскоре было объявлено о продаже квартиры Героя Советского Союза маршала Константина Рокоссовского. Интерес потенциальных покупателей настолько подогрел цену, что рачительный продавец быстро перевел заявленную цену, полтора миллиона долларов, в евро. Именно по такой цене и ушла квартира в знаменитом "Доме Советов" в Романовом переулке, 3. Как рассказал ГАЗЕТЕ руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: "Когда накрутка за имя составляет солидный процент от рыночной стоимости квартиры, главный вопрос в том, чтоб найти покупателя, который всю жизнь хотел быть маршалом".

 

"Продавцы квартир «с историей» могут рассчитывать на 30-40% увеличения стоимости относительно цены аналогичной квартиры, в которой не проживал столь именитый жилец", - считает Руслан Сейт-Люманов.

 

Сейчас в именитом «Доме на набережной» выставлены на продажу 2 квартиры по 100 и 150 метров. В разное время в них обитали высокопоставленные чиновники и известные ученые. Приобщиться к истории можно, заплатив по 4000 долларов за кв. м. Примерно в такую же стоимость оценены площади в знаменитых сталинских высотках: на Котельнической набережной и Красной Пресне.

 

Квартиры в партийных домах - "цековках" - оцениваются по степени общественного положения ее бывшего обладателя. Лучшие из них расположены в Арбатских переулках, в районе Патриарших прудов и Бронных улиц. К примеру, жилье в доме на Большой Бронной, где обитал предпоследний генсек Константин Черненко, стоит гораздо дороже, нежели такое же на улице Станкевича, где обретался первый секретарь Московского горкома КПСС Виктор Гришин. Средний уровень цен на "цековки" в центре составляет сегодня 4000-4500 долларов за кв. м.

 

Впрочем, есть в Москве еще дома, куда закрыта дорога простому смертному. К примеру, построенный в самом начале 80-х годов дом на улице Щусева (ныне Гранатный переулок) для Леонида Брежнева и его близких. На открытый рынок до сих пор не было выставлено ни одной квартиры в этом доме. Исключение - бывший глава российского парламента Руслан Хасбулатов, поселившийся в 500-метровых апартаментах покойного генсека, но эту сделку трудно назвать абсолютно открытой. К слову, сам Брежнев в этой квартире никогда не жил, а предпочитал Кутузовский проспект. Не поступают в продажу и квартиры в доме на Воробьевых горах, построенного для Михаила Горбачева.

 

Приобщиться к советской элите – недорого

Что легче с советской "элиткой" - так это ее ранжирование по престижности. В советский период элитность дома зависела не от качества жилого фонда, а от того, кому были выделены квартиры: чиновников расселяли в зависимости от степени приближенности к верхушке госвласти.

 

Как рассказал руководитель отдела элитной недвижимости компании «Бест-Недвижимость» Вадим Казаков: "Нижнюю строку советской иерархии открывают так называемые дома Генштаба. Это 12 и 14-этажные кирпичные одноподъездные башни, которые сконцентрировались, в основном, на севере, северо-западе и частично на западе столицы". В таких домах проектировались типовые по сегодняшним меркам квартиры: элементом буржуазного шика было наличие вахтера в подъезде. Сегодня это просто качественное жилье по соответствующим расценкам: от 2500 долларов за кв. м. в зависимости от местоположения.

 

Следующая категория - так называемые «сталинские» дома, но только те, которые строились по специальным проектам. Обычно в этих домах не было квартир меньше 3-комнатных и метраж каждой квартиры превышал 100 кв.м. В основном, эти дома расположены в центре города, а так же в районе станций метро "Сокол", "Кутузовская" и "Киевская". Особняком стоят дома, относящиеся к элитным по принципу своего расположения: например, дома советсткой элиты на Кутузовском проспекте. Расценки на квартиры среднего звена советской номенклатуры и военачальников начинаются от 3500 долларов за кв. м.

 

Высшая категория партийных квартир расположена в кирпичных домах застройки 80-х годов. «Здесь можно получить все атрибуты высококлассного жилья: консьерж, высокие, более 3 метров, потолки, большой метраж квартир, ("двушке" в таком доме положено, как минимум, 90 кв. метров, а площадь трехкомнатной начинается от 110 кв.м), а также удобное месторасположение рядом с парком или зеленой зоной. Такие дома строились в Юго-Западном и Западном округах Москвы», - говорит Руслан Сейт-Люманов. Квартиры в "цековских" домах в центре стоят 3000-4000 долларов за кв.м., жилье на Западе и Юго-Западе Москвы можно приобрести за 3000-3500 долларов за кв.м.


В
обзоре использованы материалы газет Коммерсант , Бизнес , Российская газета , Финансовые известия , Газета

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова