Обзор ежедневных газет

12 февраля 2010
Продавцы спешат продать элитное жилье, но цены не падают

В январе — феврале 2010 г. выросло количество предложений на рынке элитного жилья. По данным Mayfair Properties, в этом году на рынок элитного вторичного жилья на рынок вышло около 100 новых предложений. Всего, по подсчетам аналитиков, опрошенных «Ведомостями», сегодня на рынке вторичного жилья насчитывается 1200-1500 объектов. Согласно исследованию, проведенному в конце 2009 г. компанией Contact Real Estate, на вторичном рынке в течение года собственниками предлагалось около 1150 квартир, пишут "Ведомости".

Однако аналитики БН «Агент 002» заявили, что количество предложений на рынке элитного жилья бизнес-класса достигло 3700 квартир. Но никто из опрошенных «Ведомостями» аналитиков эти данные не подтвердил. Леонид Меньшиков, гендиректор Бюро недвижимости «Агент 002», объясняет, что расхождения в данных возможны из-за особенностей выборки. По его словам, аналитики его компании исследовали весь объем предложения на первичном и вторичном рынке в январе и феврале. «Рассматривались только квартиры в свободной продаже, в рамки исследования попали все квартиры, которые соответствуют следующим параметрам: общая площадь — от 120 кв. м, жилая площадь — от 70 кв. м, стоимость за квадратный метр — от $8000 до $50 000, общая стоимость — от $1 млн», — уточняет Леонид Меньшиков.

Наибольший объем предложения сейчас сосредоточен в районах Хамовники (47%), Тверской (16,2%), Пресненский (9,9%). По данным Blackwood, в январе 2010 г. средняя цена на элитные новостройки составила $17 150 за 1 кв. м, что на 0,9% выше уровня прошлого месяца. Таким образом, после достижения дна в августе 2009 г. ($16 300 за 1 кв. м) квартиры в элитных новостройках подорожали на 5,2%. Наиболее дорогие новостройки предлагались на Остоженке и Пречистенке ($24 000 за кв. м), Якиманке ($18 500 за кв. м) и Арбате ($18 300 за кв. м). Завершенных объектов в этих районах не так много, и «Остоженка, 11» — один из таких. И хотя этот комплекс только в конце декабря 2009 г. прошел ГК, часть квартир этом доме уже проданы.

Мечта чиновника

Цена выкупаемого государством жилья даже в Москве не должна превышать 30 000 руб. за 1 кв. м, считают в Минрегионе. Во многих регионах компании за такую цену строить не хотят


Минрегионразвития опубликовало проект приказа о максимальной цене за 1 кв. м жилья для переселения людей из аварийных домов. Квартиры покупаются в рамках региональных программ переселения, которые софинансирует Фонд содействия реформированию ЖКХ. За два года, что существует фонд, на переселение было потрачено 40,6 млрд руб., в том числе 29,7 млрд выделила госкорпорация.

Минрегионразвития ежеквартально устанавливает для регионов норматив цены на жилье, который местные чиновники используют для расчета субсидий гражданам, переселяемым по ФЦП «Жилище». Фонд тоже ориентировался на рекомендованную Минрегионом цену, но деньги могли выделяться и на более дорогие квартиры, объясняет представитель фонда Григорий Волков. Однако в конце 2009 г. в закон о госкорпорации были внесены поправки, по которым регион, претендующий на помощь, должен указать в заявке предельную стоимость 1 кв. м, говорит Волков. Она не должна превышать предельных цен, рассчитанных Минрегионом специально для фонда ЖКХ, следует из закона, пишут "Ведомости".

Предельные цены, установленные Минрегионом на I квартал 2010 г., совпали с нормативными в регионах, где цена 1 кв. м ниже 30 000 руб., следует из проекта приказа. Однако в 25 регионах нормативная стоимость 1 кв. м превышает 30 000 руб., например в Москве (73 800 руб.), Московской (42 955 руб.), Ленинградской (31 800 руб.), Нижегородской (33 000 руб.), Свердловской (33 600 руб.) областях, Ханты-Мансийском (36 500 руб.) и Ямало-Ненецком (40 750 руб.) автономных округах. Для них Минрегион установил предельную цену в 30 000 руб. за 1 кв. м. Как считались предельные цены для этих регионов, представитель Минрегиона объяснить не смог.

В прошлом году премьер Владимир Путин говорил, что стоимость жилья экономкласса не должна превышать 30 000 руб. за 1 кв. м. Чиновник Минрегиона тогда объяснял, что указанная цена — это себестоимость строительства плюс маржа строительных компаний в пределах 10%.

Недвижимости по демпинговым ценам на рынке не обнаружено

Мониторинг


Поиск инвесторами на рынке коммерческой недвижимости, продающейся по явно заниженным ценам из-за острых финансовых проблем владельцев (distressed assets), в 2009 году практически не давал результата, с прошлой весны собственники начали снимать с продажи наиболее качественные объекты такой недвижимости, на рынок во втором полугодии 2009 года начал возвращаться дефицит, предполагает в аналитическом отчете по рынку коммерческой недвижимости компания Knight Frank. "Таких объектов на рынке так и не появилось",— констатируют аналитики. В качестве "основных драйверов" небольшого спроса на коммерческую недвижимость в 2009 году выступали другие факторы, нежели до кризиса: он отмечается прежде всего на ликвидные офисные торговые объекты и сохраняется в сфере гостиничной недвижимости, на рынке присутствуют почти исключительно российские банки и компании — "высокая стоимость заемного финансирования, превышающая текущую доходность проектов" и отсутствие видимых перспектив улучшения ситуации сделали рынок для иностранных институциональных инвесторов практически неинтересным, часть их вышли из проектов, сообщает "Коммерсантъ".

Главной причиной того, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости не привела в выигрышу ни одной из сторон рынка, в Knight Frank считают крайне низкий приток кредитов на рынок недвижимости в 2009 году: по расчетам аналитиков, если в середине 2008 года стандартными условиями рефинансирования проекта были ставки LIBOR плюс 3-3,5% при финансировании 70-80% стоимости объекта, цифры, характерные для середины 2009 года — LIBOR плюс 8-12% под 40-50%. Отметим, к началу 2010 года ситуация принципиально не поменялась. В итоге изоляция российского рынка коммерческой недвижимости и фактическое отсутствие инвестиционных сделок привело к тому, что к концу 2009 года "компромисс по справедливому уровню цен" на все виды коммерческой недвижимости между покупателями и продавцами не был достигнут. Отметим, по расчетам Knight Frank, ставки капитализации в инвестиционных сделках на рынке коммерческой недвижимости с началом кризиса резко выросли (см. диаграмму) и сейчас не вернулись на докризисный уровень, тогда как ценовые ожидания покупателей ниже предложений продавцов по капитализации на 2-3 процентных пункта. Исходя из оценок Knight Frank, в 2010 году "компромисс" также будет найти сложно: продавцы готовы вернуться к уровням капитализации второй половины 2008 года, покупатели — минимумов конца 2007 года.

Ритейлеры выходят в мини

Компании приспосабливают гипермаркеты к городу


После царившей на рынке гигантомании и повального открытия гипермаркетов торговые сети пробуют себя в мини-формате. Такие компании, как «Ашан» и Metro, предпочитавшие раньше открывать большие магазины, заняты поиском в Москве небольших площадей — 3,5—6,5 тыс. кв. м. Сокращение аппетита ритейлеров в два-три раза эксперты связывают с тем, что все помещения большого формата по доступной цене в Москве уже выбраны, отмечает РБК daily.

Работать в формате «магазин у дома» планирует Х5 Retail Group, которая намерена развивать мини-«Пятерочки». «Ашан» вышел в мини-формат под брендами «Атак» и «Ашан Сити». С новым форматом магазинов в этом году планируют выйти на рынок Metro, Castorama, Decathlon, «О’кей» и «Ашан» под брендом «Радуга», рассказали РБК daily в консалтинговых компаниях, занимающихся поиском площадей под «малышей».

В среднем ритейлеры готовы занимать в два-три раза меньше «квадратов», чем обычно. К примеру, если стандартный Metro Cash & Carry располагается на 9 тыс. кв. м, то сейчас компания рассчитывает сесть на 3—3,5 тыс. кв. м. «Мы заинтересованы в развитии небольших форматов», — подтверждает руководитель по корпоративным и внешним коммуникациям компании Оксана Токарева. По ее словам, Metro интересен центр города. «Там сконцентрированы розница малых форматов, ресторанный бизнес — а это ключевые группы наших клиентов», — замечает г-жа Токарева. При этом она признает, что подобрать подходящие площадки между Садовым и Третьим транспортным кольцом не так просто.

Пресс-секретарь «Ашана» Мария Курносова не смогла подтвердить факт поиска площадок под «Радугу» в столице. По ее словам, в регионах одна «Радуга» занимает около 5 тыс. кв. м. «В Москве у нас есть мини-гипермаркеты «Ашан Сити» площадью 2,5—5 тыс. кв. м. Этот формат показывает хороший рост», — отметила она. Получить комментарии от Decathlon вчера на удалось. Вчера представители «О’кей» не отвечали на звонки.

Castorama действительно намерена развивать новый, так называемый городской формат, заявил старший менеджер проектов отдела недвижимости компании Олег Корзун. «По площади он будет в два раза меньше нашего основного формате площадью 12,2 тыс. кв. м», — уточнил собеседник РБК daily. При этом Castorama рассчитывает на более высокую прибыльность магазинов, так как при тех же продажах затраты на аренду и персонал будут меньше, кроме того, будет оптимизирована логистика.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова