Обзор ежедневных газет

11 августа 2009
Самый эффективный застройщик

Жилье в Москве можно строить по 42 000 руб. за 1 кв. м, подсчитали в мэрии. Но строителям оно обходится в разы дороже, чем столичному правительству, уверяют застройщики


Сегодня себестоимость жилья экономкласса реально составляет 23 000-24 000 руб. за 1 кв. м. Но это только сам дом, коробка. С учетом инфраструктуры — 40 000-42 000 руб. за 1 кв. м«, — заявил в интервью «Ведомостям» руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк (см. стр. А5). А если убрать из себестоимости цену земли и получить содействие в подводке инженерной инфраструктуры, то вполне можно уложиться и в 30 000 руб., считает он. Эти оценки относятся к строительству жилья экономкласса по социальным программам, которое собирается начать московское правительство, уточнил сотрудник мэрии, пишут "Ведомости".

На столичном рынке коммерческое жилье той же категории даже сейчас стоит в разы дороже, хотя многие участники рынка утверждают, что нынешняя цена почти равна себестоимости. Например, в конце июля об этом на строительной конференции сообщил председатель правления Сбербанка Герман Греф. Были моменты, когда многие застройщики готовы были продавать жилье даже себе в убыток, признает гендиректор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков. О том же говорили «Ведомостям» и другие участники рынка. Но все они отмечают, что даже в это время цена не приближалась к названному Росляком уровню в 42 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас панельная новостройка в спальном районе около МКАД, по словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, стоит в среднем $2000-2500 за 1 кв. м, в других районах города — $3500. Себестоимость строительства такого жилья Луцков оценивает в 55 000 руб. за 1 кв. м за пределами МКАД и в 60 000-65 000 руб. за 1 кв. м в среднем по городу.

Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко объясняет разброс цифр у чиновников и коммерсантов тем, что социальное жилье свободно от разнообразных обременений, свойственных коммерческим проектам. При строительстве самой коробки и коммуникаций действительно можно уложиться в $1500-2000 за 1 кв. м, рассуждает эксперт, но в случае, например, сноса пятиэтажек эта сумма может увеличиться вдвое. В Москве дорогая земля и себестоимость обычно достигает $3000-4000 за 1 кв. м в зависимости от класса объекта — именно до такой цифры застройщики готовы были опустить цены во время различных акций, говорит Репченко. Таганов также считает приведенные Росляком цифры заниженными для строительного рынка, поскольку в них не учтена стоимость земли и различных согласований, которые составляют существенную долю в себестоимости.

Дворовый переворот

Мэрия Москвы предлагает поправить под себя Жилищный кодекс


Московские реалии не вписываются в Жилищный кодекс РФ. Это еще раз намерены публично подчеркнуть чиновники столичной мэрии, инициирующие процедуру внесения поправок в федеральное земельное законодательство. Затягивая межевание жилой застройки и оформление в собственность дворов и участков под многоквартирными домами, распорядители московской земли дают понять, что строго следовать букве закона в столице не получается. И предлагают гражданам не настаивать на своем праве собственности, а соглашаться на арендные отношения. Как сообщили «Времени новостей» в пресс-службе департамента земельных ресурсов, сейчас экспертами ведомства уже подготовлены поправки, которые позволят горожанам «владеть земельным участком многоквартирного дома не только на праве общей долевой собственности, но и на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора». В конце августа эту инициативу планируется обсудить на заседании московского правительства, а затем передать в Мосгордуму для последующего внесения в федеральный парламент.

Так или иначе эта инициатива власти затрагивает большинство москвичей. Напомним, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ владельцам помещений в многоквартирном доме «принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на участке предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами». И вот уже несколько лет столичные чиновники принимают заявления от собственников жилья, поскольку законодательство требует поставить на кадастровый учет земельные участки под всеми жилыми домами, построенными до вступления в силу ЖК, то есть до марта 2005-го. К сегодняшнему дню, по данным департамента земельных ресурсов Москвы, проекты межевания имеет около 30% жилого фонда столицы, насчитывающего более 30 тыс. домов. Зарегистрировать же свое право собственности, как уверяет замглавы департамента Олег Рыжков, смогли жители буквально считанных многоквартирных домов.

Как пояснил г-н Рыжков в беседе с корреспондентом «Времени новостей», специфика Москвы заключается в том, что в городе десятки тысяч квартир остаются в социальном найме и эти квартиры соседствуют с приватизированным или купленным жильем. Поэтому собственность на земельные участки под домами является по сути государственно-частной. Но с юридической точки зрения общедомовую собственность, где часть земли принадлежит частным владельцам квартир, а часть -- муниципалитету, как владельцу социального жилья, по словам г-на Рыжкова, «нельзя представить». «Она должна быть или государственной, или частной», -- заявил замглавы департамента земельных ресурсов, пояснив, что предусмотренная Жилищным кодексом схема распределения собственности на землю под многоквартирными домами применима к очень ограниченному числу зданий.

Нашли управу на Лужкова

Дмитрий Медведев поддержал идею эсеров разработать закон о местном самоуправлении в Москве и Петербурге. Эсеры предлагают избирать глав управ


С такой инициативой выступил председатель «Справедливой России» и Совета Федерации Сергей Миронов на вчерашней встрече президента с руководством парламентских партий. По словам Миронова, сейчас жители двух городов федерального значения лишены «конституционного права на местное самоуправление». Внесенные в 2005 г. поправки в закон о местном самоуправлении отнесли большинство вопросов районного значения к ведению городских властей. «Нужно подумать об этом», — согласился президент, добавив, однако, что регулирование должно быть несколько иным, нежели «выборы в сельские и поселковые органы местного самоуправления».

Законопроект будет внесен осенью, знает собеседник «Ведомостей» в окружении Миронова. По его словам, одна из идей — ввести выборность глав районных управ. Сейчас согласно уставу города они назначаются по представлению мэра. Текст законопроекта пока не готов, говорит депутат Госдумы от фракции «Справедливая Россия» Галина Хованская, но ключевое предложение — дать больше полномочий муниципальным депутатам. Сейчас муниципальные собрания решают разве что вопросы опеки и попечительства, сетует депутат.

В Москве система чисто автократическая, соглашается член Общественной палаты Вячеслав Глазычев, муниципальные собрания не имеют собственных бюджетов и не обладают возможностью регулировать даже вопросы посадки цветов и ремонта лифтов, всем ведает префектура. Муниципальными депутатами становятся люди, совершенно далекие от районных проблем, добавляет Глазычев, зато контролируемые по партийной линии.

Районным собраниям надо дать право контролировать управы, вернуть необходимость согласования с ними градостроительного плана, передать вопросы благоустройства территорий, говорит руководитель фракции «Яблоко» в Мосгордуме Сергей Митрохин. Сделать это можно, по его словам, без привлечения Госдумы: «Яблоко» вносило поправки в городской устав, однако полностью подконтрольные мэру Юрию Лужкову единороссы их отклоняли, мотивируя тем, что они нарушают «единство городской территории».

Киносети не работают на показ

Они закрывают залы в регионах из-за дорогой аренды


В первом полугодии в России открылось 108 кинозалов (в полтора раза меньше, чем в январе—июне 2008 года), а закрылось 43, подсчитала компания "Невафильм". В основном закрывались региональные кинотеатры. Причина — слишком высокие арендные ставки при падении сборов почти на 40%, сообщает "Коммерсантъ".

По данным исследовательской компании "Невафильм Research", на 1 июля этого года в России насчитывалось 755 кинотеатров, или 1943 зала. За первое полугодие было открыто 108 кинозалов в 24 кинотеатрах, что примерно в полтора раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года, когда появилось 175 залов в 43 новых кинотеатрах. При этом последние пять лет число экранов росло ежегодно примерно на 20%. Вместе с тем в первые шесть месяцев этого года закрылось 43 кинозала в 20 кинотеатрах, из них 30 экранов насовсем, остальные — на ремонт или модернизацию. В первом полугодии 2008 года закрылся только 21 зал в 14 кинотеатрах.

Существенная часть залов была закрыта за пределами Москвы. Например, крупнейшая сибирская сеть "Арт сайнс синема" (еще по данным на 31 марта входила в десятку крупнейших киносетей, насчитывала 34 зала, что соответствовало 1,8% рынка) закрыла в январе—июне четыре кинотеатра, или 21 кинозал. В частности, были закрыты 12- и 5-зальные "Континенты кино" в новосибирских торговых комплексах "Континент-1" и "Континент-3" — на их месте сейчас работают кинотеатры "Кронверк синема". "Мы не смогли договориться с руководством комплексов о приемлемом уровне арендных ставок, которые составляли более 400 руб. за 1 кв. м в месяц, то есть были слишком высокими в условиях, когда сборы кинотеатров в городе упали почти на 40%",— рассказывает совладелец "Арт сайнс синема" Галым Саинов. По его словам, по той же причине закрылся кинотеатр "Планета кино" в торгцентре "Лапландия" в Кемерово. "Согласно договору с прежним владельцем центра мы не платили аренду, но, после того как центр перешел в управление "Сбербанк-капиталу", мы еще не договорились о новых условиях",— говорит господин Саинов. По его оценке, закрытие экранов лишило сеть около 30-40% доходов.

Курская сеть "Мир кино" (объединяла три кинотеатра) полностью ушла с рынка. По словам начальника управления культуры Курска Любови Хариной, городской комитет имущества расторг с сетью договор аренды по всем трем кинотеатрам ("Мир", "Юность", кинотеатр имени Щепкина) из-за задолженности. Общий долг ЗАО "Мир кино" оценивается более чем в 1,667 млн руб.

Жилье в эконом-режиме

Почти все сделки с квартирами проводятся в нижнем сегменте рынка


Более 90% сделок на столичном рынке жилой недвижимости приходятся на эконом-класс, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Агент 002». До кризиса квартиры средней и высшей ценовой категорий занимали более 50% в структуре сделок, а сейчас москвичи все чаще выбирают недорогое панельное жилье и даже комнаты. Другие риэлторы соглашаются, что такая картина наблюдается на вторичном рынке, но при этом они отмечают, что снижение цен в новостройках поддерживает спрос в бизнес-классе, пишет РБК daily.

По данным «Агента 002», за прошедшие семь месяцев 2009 года количество сделок в дешевом сегменте жилья достигло 92% от общего объема сделок. В прошлом году этот показатель не превышал 43%. Таким образом, доля покупок эконом-квартир выросла в этом году более чем вдвое. На бизнес-класс и элитное жилье пришлось соответственно 6 и 2% совершенных с начала года сделок, говорится в обзоре. Для сравнения: в докризисное время на квартиры средней ценовой категории приходилось 38,8% продаж, высшей — 18,2%.

Среди недорогих квартир наибольшей популярностью пользуются 1-2-комнатные квартиры площадью 32—56 кв. м, отмечается в обзоре. Стоимость таких объектов в Москве составляет 2,9—6 млн руб. Аналитики «Агента 002» утверждают, что параллельно растет спрос на комнаты — с 4% в прошлом июле до 13% в июле 2009 года. Бюджет таких покупок составляет 1—2 млн руб.

«Действительно в настоящее время количество сделок купли-продажи столичного жилья в эконом-классе больше остальных, — подтверждает генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. — Тем не менее, по нашей оценке, доля таких сделок составляет порядка 70%». Он поясняет, что значительную часть сделок с эконом-классом дает вторичный рынок, тогда как на рынке новостроек большинство покупок проходят в бизнес-классе.

Директор аналитического центра МИАН Алексей Кудрявцев замечает, что рост спроса на рынке эконом-класса обеспечивается перетоком существенной доли потенциальных покупателей недвижимости категории «бизнес» в сегмент более доступного жилья. «Прошлогодний потребитель эконом-класса из-за сужения рынка ипотеки был вынужден уйти с рынка», — добавляет эксперт. В то же время в самом бизнес-классе спрос сместился с высокобюджетных проектов в сторону более доступных — ценой менее 1 млн долл.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова