Обзор ежедневных газет

29 июня 2009
Переговоры вместо договоров

Доля вакантных складов в Московском регионе в июне достигла 8%. Вместо контрактов арендаторы подписывают с девелоперами соглашения о намерениях


Вдобавок к сданным в I квартале 60 000 кв. м во II квартале были введены два крупных объекта — «ПНК-Чехов» (137 000 кв. м, девелопер — PNK Group) и терминал «Восточный» (129 000 кв. м, ГК «Эспро»). Но эксперты, опрошенные «Ведомостями», не уверены, что площади будут сданы арендаторам, .

По данным Knight Frank, на начало июня 2009 г. в Московском регионе свободными оставалось более 8% качественных складских площадей, или около 380 000 кв. м. Например, в первом полугодии 2008 г. доля вакантных площадей составляла всего 1%.

В 2009 г. резко увеличилась конкуренция между объектами, чего раньше не было, говорит Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента». В самом сложном положении, по его словам, оказались склады, вышедшие на рынок в 2009 г., — они стоят полупустые. Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, не стал скрывать, что на момент ввода «ПНК-Чехов» в нем сдано всего 40-50% . По его словам, крупные логистические компании уже не берут площади «на вырост», а только под конкретно выигранный тендер, для поиска же других арендаторов требуется время. По данным ГК «Эспро», в ИП «Восточный» «есть договоры о намерениях» на 80% площадей. Сколько площадей уже сдано, в компании затруднились ответить, ссылаясь на то, что любая цифра не будет соответствовать действительности, так как по многим сделкам «идут переговоры».

После стагнации, говорит Мамаев, когда с января по апрель сделок не было, в мае — июне складской рынок постепенно восстанавливается. Активность демонстрируют и ритейлеры, и производственные компании.

Только Knight Frank за II квартал заключила 10 договоров на склады площадью до 10 000 кв. м каждый. А самой крупной на рынке стала сделка в «ПНК-Чехов». Крупная ритейловая компания (ее название не разглашается) арендовала 20 000 кв. м. Логисты также констатируют оживление рынка. Николай Гвоздев из Национальной логистической компании отметил, что во II квартале возвращаются к прежним показателям объемы хранения и обработки грузов, в некоторых терминалах они даже превысили докризисные. «За II квартал мы не только не потеряли ни одного клиента, но и наладили сотрудничество с новыми», — утверждает Веса Вертанен, старший вице-президент корпорации Itella.

Аналитики Knight Frank говорят, что арендаторы рассматривают возможность переезда из одних терминалов в другие — на более выгодных условиях. «При выборе склада ключевым параметром становится бюджет, а не местоположение или качество объекта, как раньше», — отмечает Вячеслав Холопов, директор отдела Knight Frank. По его словам, у компании есть клиенты, торгующие дешевой одеждой и обувью, готовые сменить логокомплексы класса А вблизи Москвы на склады класса В, находящиеся до 40 км от МКАД. Но эти компании требуют фиксированные ставки в рублях не выше 3500 руб. за 1 кв. м в год (с учетом НДС и коммунальных платежей).

Банки накапливают дефолты

Каждый третий реструктурированный кредит не будет погашен до конца года


Чтобы скрыть реальный объем плохих долгов, банки увлеклись реструктуризацией кредитов, однако каждый такой третий кредит окажется дефолтным, считают эксперты рейтингового агентства "Эксперт РА". Наиболее активно реструктурируют проблемные ссуды банки за пределами топ-200. Сами банки не исключают, что половина реструктурированных ссуд может оказаться невозвратной.

Рейтинговое агентство "Эксперт РА" оценило масштаб проблем, которые последуют за активной реструктуризацией кредитов — ею в первом квартале 2009 года увлеклись российские банки. По оценкам аналитиков агентства, представленным в исследовании "Проблемные активы в банковском секторе", к концу 2009 года величина реальных проблемных активов достигнет 20-22%. При этом только 9-10% плохих кредитов будут просроченными, а остальную часть составят дефолты, скрытые в пролонгированных кредитах. На данный момент каждый третий реструктурированный кредит — это скрытый дефолт, отмечается в исследовании. "То есть такой кредит, по которому заемщики не смогут погасить ни проценты, ни тело кредита в среднесрочной перспективе",— поясняет руководитель службы рейтингов кредитных организаций "Эксперт РА" Ирина Велиева. Еще 6-7% плохих долгов, по данным агентства, в настоящий момент проданы коллекторам или переведены на счета небанковских компаний.

Наибольшая доля просроченной задолженности характерна для банков, занимающих 6-20-е места в рейтингах по размеру активов (5,1% на 1 апреля), отмечается в исследовании. Крупные банки менее охотно идут на пролонгацию кредитов, предпочитая дисциплинировать заемщиков, в том числе через суд. Зато у банков за пределами топ-200 доля просроченной задолженности значительно ниже среднерыночных показателей (2,9%), подсчитали аналитики. Это вызвано и тем, что небольшие банки скрывают дефолтные кредиты с помощью их реструктуризации — перевод даже одного кредита в категорию просроченных серьезно портит баланс и чреват надзорными санкциями регулятора. "Это наша оценка объемов реструктуризации на основании данных 130 банков, которые мы рейтингуем. Мы запрашиваем у них данные по реструктуризации, также смотрим непубликуемые формы отчетности (то есть кроме форм бухучета 101 и 102.— "Коммерсантъ")",— объясняет Ирина Велиева.

Банки не могут продолжать политику реструктуризации бесконечно, считают эксперты. Возможности по реструктуризации ограничены нормативами ликвидности — Н2 (мгновенной ликвидности), Н3 (текущей ликвидности) и Н4 (долгосрочной ликвидности). Низкая доля длинных пассивов может сделать последующую реструктуризацию невозможной, отмечается в исследовании "Эксперт РА". Значит, долги придется выносить в категорию просроченных и, следовательно, создавать под нее резервы. "С учетом того, что прибыли в этом году банки не обещают, формирование резервов будет уменьшать капитал",— отмечает заместитель гендиректора аудиторской компании "Финэкспертиза" Наталия Борзова. Напомним, что докапитализация за счет госсредств обещана только 60 банкам.

Лишние кладовые

Новые складские комплексы Петербурга пустуют на 80%. К декабрю число вакантных площадей может составить 1 млн кв. м, считают аналитики


Общее предложение складов классов А и В в Петербурге и области в конце 2008 г. составляло 1,5 млн кв. м, по данным Astera. С января по май 2009 г. было построено еще 90 000 кв. м: сданы «Кулон-Пулково», Megalogix и вторая очередь Ahlers. Это примерно в 1,6 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитывает Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International, пишут "Ведомости".

По мнению Казанского, до конца года может быть сдано еще 190 000 кв. м. По оценкам Colliers, около 120 000 кв. м объектов сейчас получают акты ввода в эксплуатацию, а еще 160 000 кв. м — достраиваются. Но из-за кризиса вероятность сдачи их в срок под вопросом, девелоперы не спешат сдавать объекты, которые не будут приносить доход, отмечает Казанский. С увеличением предложения уровень вакантных площадей может достичь 50%.

Сейчас заполняемость давно действующих в Петербурге комплексов, по оценке Colliers, составляет примерно 80%, а вновь построенных — около 20%. По оценке «Евразии логистик», в начале 2009 г. в городе пустовало до 0,5 млн кв. м. Для сравнения: по данным Astera, в I квартале 2008 г. заполняемость складов классов А и B составляла 97% и 90% соответственно.

Из-за нехватки у девелоперов средств с августа 2008 г. приостановлено строительство около 1,5 млн кв. м складов, говорит Казанский. В начале этого года «Евразия логистик» объявила о приостановке проекта класса А на 200 000 кв. м в Колпино. Рынок складской аренды в Петербурге остановился, вводить еще один объект в такой ситуации бессмысленно, объясняет коммерческий директор «Евразии логистик» Сергей Верещагин.

АКМ Logistics выполнила инженерную подготовку 33 га в Шушарах. Проект рассчитан на 200 000 кв. м, компания не исключает возможности его реализации как built-to-suit, говорит представитель АКМ Logistics Андрей Осипов.    

Коттеджная перестройка

Лето не разогрело продажи загородной недвижимости


Несмотря на то что лето традиционно считается периодом активизации рынка загородного домостроения, в этом году на фоне кризиса эксперты отмечают спад спроса в этом сегменте примерно на 40%. За несколько месяцев рынок изменил полярность, сделав крен в сторону покупателя, причем небогатого. В результате девелоперы сосредоточились на «быстрых» продажах земельных участков под самострой (иногда даже без коммуникаций) и практически полностью отказались от новых элитных коттеджных проектов, пишет РБК daily.

Выбор в окрестностях Петербурга сейчас довольно широк: в продаже 144 коттеджных поселка, а также 46 проектов, где есть отдельные коттеджи с землей или без. По данным «Петербургской недвижимости», на конец первого квартала 2009 года в лидерах по количеству коттеджных поселков находились Всеволожский (31%), Выборгский (30%) и Приозерский (10%) районы Ленобласти, где сосредоточен 71% предложений. «Большинство девелоперов ориентировано на «быстрые» продажи. Из восемнадцати проектов, которые вышли на рынок в первом квартале, только в пяти предлагаются дома с участком, все остальное — это земельные наделы в рамках организованного проекта (их почти 40% от общего предложения)», — говорит заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева. «Наибольший интерес вызывают участки стоимостью до 1,5—2 млн руб. Их продают по одному-трем в месяц. Для сравнения, в прошлом году продавалось по пять-десять земельных участков ежемесячно. А продаж домовладений на первичном загородном рынке практически нет», — говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. «Спрос действительно переместился с готовых домов на землю с инженерией. Покупателям интересны дешевые объекты. Однако такие покупки следует скорее рассматривать как инвестиционные», — добавляет заместитель генерального директора «НЖК — Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров.

Тем не менее эксперты уверяют, что интересны покупателям и готовые дома со всеми документами на строение и землю, но по достаточной невысокой стоимости. Если это дом для постоянного проживания, то его стоимость должна соотноситься с ценой городской квартиры. Таких предложений в окрестностях Петербурга почти нет. «Пожалуй, только «Балтрос» в поселении «Новая Ижора» (в предложении — дома от 3 млн руб.), остальное не может сравниться по стоимости с городским жильем (коттеджи от 7—8 млн руб.)», — говорит г-жа Трошева. «Продажи у нас упали, хотя мы ожидали худшего. Видимо, нам на руку уникальность проекта: по локации, цене и степени готовности», — делится первый вице-президент «Балтроса» Олег Еремин.

Кроме того, на фоне кризиса компании и физлица стали скупать участки в «хороших» садоводствах и строить там дома по «экономичным» технологиям (панель-каркас, Velox, газобетон и даже щиты) на продажу. В такой «полуорганизованной» застройке для сезонного проживания стоимость дома составляет от 2,5 млн руб. Есть такие «сообщества» и ближе к городу, например на расстоянии 20 км, но там, соответственно, земля находится уже не в садоводстве и стоимость дома составляет 5—9 млн руб.

Загородные управляющие

Строители сами берутся за организацию жизни в поселках


Современный коттеджный поселок — это комплексная загородная застройка, созданная по генеральному плану, объединенная единой архитектурой и инфраструктурой. Общее имущество поселка переходит в распоряжение кооператива или некоммерческого партнерства, созданного собственниками жилья. Теоретически эта структура должна управлять имуществом поселка сама или привлекать для этих целей стороннюю управляющую компанию. Но участники рынка отмечают, что на деле с управлением возникает много проблем: профессиональных управляющих компаний на рынке региона практически нет, а сами жители обычно не могут организоваться. Поэтому девелоперам приходится решать вопросы управления поселками самостоятельно, пишет РБК daily.

Эксперты отмечают, что проблемы управления коттеджными поселками всегда актуальны и кризис тут ни при чем. «Разве можно сказать, что в сложной экономической ситуации люди не нуждаются в вывозе бытового мусора, уборке общей территории, круглогодичной охране? Просто при грамотном подходе управляющей компании к своей работе некоторые затраты в кризис можно сократить, но не в ущерб людям», — говорит руководитель отдела рекламы и PR ЗАО «Родэкс Северо-Запад» Наталья Киреева. «Наличие и гарантии управления и в кризис важны, потому что иначе в поселке наступит хаос», — согласна заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

По законодательству застройщик обя­зан по завершении строительства создать в поселке жизнеспособную систему управления. Поэтому в договорах с покупателями жилья всегда есть условие, что будущий владелец должен заключить договор на обслуживание. В отличие от городского многоэтажного дома коттеджный поселок размещается на большой территории, и управляющая компания должна обслуживать и дороги, и инженерные сети, и зоны отдыха, а также обеспечивать охрану всей территории. «Основная функция управляющей компании — организовать эффективную систему управления процессом эксплуатации и привлечь надежных подрядчиков. Это и отношения с поставщиками ресурсов, и охранная структура, различные эксплуатационные службы, вспомогательные виды сервиса (телекоммуникации, ландшафт)», — перечисляет заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров.

Диапазон стоимости эксплуатационных платежей различается в зависимости от класса поселения. Причина — различный спектр дополнительных услуг в поселке и разная степень инженерной подготовки территории. Минимальный размер эксплуатационных платежей для поселка среднего и эконом-класса включает в себя платежи за водо-, газо-, электроснабжение, обслуживание канализации и отопление (эти расходы чаще всего оплачиваются по данным счетчика). На величину расходов существенно влияет и размер поселка. «Увеличение количества домов уменьшает затраты на один коттедж. Но чем больше домовладений, тем более развитой должна быть бытовая инфраструктура», — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. В некоторых случаях (когда земля находится в аренде) размер территории общего пользования в поселке (скверы, площадки) влияет на заявленную сумму эксплуатационных расходов, потому что появляется такая статья расходов, как арендная плата за землю общего пользования.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова