Обзор ежедневных газет

13 мая 2009
Хрущовка для девелопера

Москва увеличит строительство коммерческого жилья за счет пятиэтажек


Столичные власти официально признали дефицит бюджетных средств, требуемых для строительства социального жилья. Вчера глава столичного Стройкомплекса и первый заместитель мэра Владимир Ресин заявил о переводе программы сноса и реконструкции пятиэтажек на рыночные рельсы. Привлекая в эти проекты инвесторов, город намерен отказаться от введенных ранее ограничений по строительству коммерческого жилья в Москве. Участники рынка приветствуют новацию чиновников, но скептически относятся к ее выполнимости в условиях кризиса.

«Реконструкция и снос пятиэтажек в Москве за счет городского бюджета сейчас не представляются возможными», — заявил вчера на заседании правительства Москвы Владимир Ресин. По его словам, столичные власти рассматривают возможность привлечения инвесторов к комплексной реконструкции пятиэтажных кварталов и ликвидации ветхого жилья. «Тем не менее полностью уйти от бюджетного финансирования таких проектов не удастся», — заметил чиновник. За счет городской казны придется выполнять работы по перекладке и новому строительству коммуникаций.

Привлекать инвесторов чиновники планируют в первую очередь в программу сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, так называемых «сносимых» серий. В апреле Юрий Лужков заявил, что «в связи с экономическими сложностями» эта программа может быть завершена не в 2010 году, как планировалось ранее, а только в 2011-м. После чего начнется вторая очередь сноса и реконструкции — теперь уже блочных пятиэтажек. По данным РБК daily, в ближайшие полтора–два года девелоперам может быть предложено расселить более 1 млн кв. м пятиэтажек и построить на их месте новое жилье.

Дефицит бюджетного финансирования вынуждает столичные власти отказаться от введения ограничений на строительство коммерческого жилья в Москве. «Полтора года назад мэр поставил задачу перед городом стать основным застройщиком жилья, однако из-за финансового кризиса все городские программы подверглись концептуальной ревизии», — рассказал РБК daily высокопоставленный чиновник в Стройкомплексе еще полгода назад. По его словам, город рассчитывает привлекать инвесторов в перспективные проекты.

Собеседник уточнил, что основой для освоения московских территорий на ближайшие десять лет станет программа реконструкции пятиэтажек, получившая в декабре 2008 года статус целевой программы. По словам чиновника, ее потенциал велик: «Еще осталось 32 млн кв. м жилья несносимых серий».

Иностранцы покинули офисы

Российский рынок коммерческой недвижимости стал слишком рискованным

Иностранные инвесторы в первом квартале 2009 года участвовали лишь в 3,5% сделок на рынке офисной недвижимости России. В прошлом году картина была совсем иной: за 2008 год с участием иностранцев было совершено три четверти всех покупок на офисном рынке, говорится в отчете Jones Lang LaSalle. Впрочем, и сделок стало в три раза меньше по сравнению с прошлым годом. Эксперты объясняют, что инвесторы, у которых стало меньше денег, перемещаются на менее рискованные рынки европейских столиц. Впрочем, эксперты из других консалтинговых компаний убеждены, что рано провожать иностранцев, поскольку в последние три месяца сделок просто не происходит, пишет РБК daily.

Если 75% всех сделок на рынке офисной недвижимости России в прошлом году было произведено с участием иностранных инвесторов, то в течение первого квартала 2009 года их доля составила всего 3,5%, говорится в распространенном вчера отчете Jones Lang LaSalle. Директор отдела исследований компании Владимир Пантюшин уточнил, что объем сделок на рынке офисной недвижимости за первые три месяца текущего года составил 481 млн долл. Притом что годом ранее за тот же период было инвестировано 1,86 млрд долл., а за весь прошлый год — 6,5 млрд. Как уточнил г-н Пантюшин, сделки в основном касались столичных объектов, причем не прайм-сегмента.

Инвесторы, которые ранее активно работали на российском рынке, имеют большой опыт работы на самых развитых рынках офисной недвижимости Лондона, Парижа, Германии. И их интерес сейчас смещается на эти более понятные им рынки, объясняет г-н Пантюшин. Доходность на этих рынках продолжает расти: в отчете Jones Lang LaSalle говорится, что минимальная средневзвешенная ставка доходности офисной недвижимости в Европе в первом квартале увеличилась с 5,8 до 6%. Между третьим и четвертым кварталом 2008 года рост был более значительным — на 0,5 п.п. «То, что ставки доходности на некоторых рынках приближаются к своему потолку, во многом основано на улучшении настроений среди покупателей недвижимости, ориентированных на приобретение высококачественных активов, — приводятся в отчете слова главы европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle Тони Хоррела. — Многие инвесторы считают, что ставки доходности достигли того уровня, при котором уже можно заключать сделки. Это также свидетельствует о том, что инвесторы стремятся приобрести наилучшие активы близко к дну рыночного цикла, рассчитывая на то, что наилучшие активы часто продаются как раз перед тем, как рынок вновь начинает расти».

Для России, впрочем, Jones Lange LaSalle ставку доходности не называл: «Мы представляем оценку того, какую доходность готовы видеть продавцы готовых к продаже активов, — говорит Владимир Пантюшин. — Самые лучшие офисные центры сегодня готовы продавать с учетом доходности на уровне 11,5—12%. Лучшие склады будут торговаться на уровне 14—14,5%».

Фонд ЖКХ нашел своих заемщиков

Свободные деньги госкорпорации идут на кредиты

Фонд содействия реформирования ЖКХ обязал банки, на чьих депозитах находятся его свободные средства, выдавать часть этих денег в виде кредитов компаниям реального сектора. С начала года почти 32,5 млрд руб. уже получили девелоперы, металлурги и другие. Особые условия, когда банки-агенты должны кредитовать конкретные отрасли, из всех госкорпораций выдвигает только Фонд ЖКХ, отмечают банкиры, пишет "Коммерсантъ".

На начало мая в виде депозитов в коммерческих банках Фонд содействия реформирования ЖКХ разместил 76,9 млрд руб. временно свободных средств, говорится в отчете госкорпорации. Около 42%, или 32,5 млрд руб., фонд разместил в банках на депозиты с особыми условиями, обязывающими финансовые организации за счет средств фонда выдавать кредиты компаниям реального сектора. Согласно отчету госкорпорации, большую часть свободных средств фонда (4,8 млрд руб.) в виде кредитов получили застройщики жилья. Еще 4,2 млрд руб.— металлурги, 2,77 млрд руб.— предприятия оборонной промышленности, 2,37 млрд руб.— автомобилестроители и т. д. Кроме этих средств, 113,64 млрд руб. фонд направил на выкуп квартир для переселенцев из ветхого жилья и на капитальный ремонт многоквартирных домов в регионах.

"По сути, через банки-агенты мы выдаем краткосрочные кредиты со сроком не менее трех месяцев и не более полугода",— сообщил "Ъ" заместитель руководителя департамента по размещению временно свободных средств Фонда содействия реформирования ЖКХ Александр Королев. В декабре-январе дополнительное соглашение, где описываются условия кредитования компаний, фонд подписал с 21 банком, среди которых Сбербанк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, "Европа кредит банк" и другие. Господин Королев не стал уточнять условия кредитования застройщиков, сославшись на то, что это не входит в компетенцию фонда. В декабре 2008 года госкорпорация разместила 7 млрд руб. свободных средств на банковских депозитах со сроком до востребования по ставке 6,75%, а в марте этого года — 4 млрд руб. с аналогичным сроком уже по 10,74%. Как правило, в таких случаях маржа банка составляет 3-5%, говорит гендиректор консалтинговой группы "НЭО Центр" Валерий Есауленко. Получается, что для застройщиков, получивших финансирование за счет свободных средств фонда, кредиты могут обойтись в среднем в 16% годовых. Сейчас большинство банков готовы выдавать кредиты девелоперам по ставкам до 30% годовых, добавляет господин Есауленко.

Где на земле жить хорошо

Первое место в рейтинге Forbes досталось Дании

Дания является страной, наиболее пригодной для проживания, — к такому выводу пришли эксперты Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), выдержки из отчета которых опубликованы в журнале Forbes. В первой десятке оказались еще три представительницы Северной Европы — Норвегия (9-е место), Швеция (4-е место) и Финляндия (2-е место). Показательно, что в числе лучших не оказалось ни США, ни Японии, ни Франции с Германией, ни тем более России, пишет РБК daily.

Кроме перечисленных выше стран в десятку стран, наиболее подходящих для жизни, вошли Нидерланды (3-е место), Ирландия (5-е место), Швейцария (7-е место) и Бельгия (10-е место). Неевропейским странам досталось всего две позиции в топе — Канада заняла шестое место, а Новая Зеландия — восьмое. Методика анализа была комбинированной — для определения значения «индекса позитивности» эксперты сочетали экономические показатели государства с результатами социологических опросов его жителей, которые проводились агентством Gallup. Испытуемым, а в каждой стране на вопросы отвечали 1000 человек в возрасте старше 15 лет, предлагалось ответить, насколько регулярно они испытывают те или иные позитивные и негативные эмоции, после чего полученные данные сравнивались с экономическими показателями государства, такими как уровень безработицы, доля ВВП на душу населения и длительность рабочей недели.

Полученные аналитиками OECD данные подтвердили истину о том, что счастье заключается вовсе не в обладании максимальным количеством денежных знаков. Так, Норвегия, где доля ВВП на душу населения составляет 98,822 тыс. долл., находится в хвосте первой десятки, пропустив вперед Новую Зеландию, где аналогичный показатель оказался в три с лишним раза меньше норвежского — всего 30,556 тыс. долл. Однако весьма серьезную роль сыграл уровень безработицы — в странах, оказавшихся в первой тройке, количество сидящих без дела трудоспособных особей, по данным на 2008 год, не превышает 4,5%, что, по мнению экспертов, свидетельствует об относительной стабильности их экономик. На место в рейтинге повлияла и продолжительность рабочей недели — в выбившейся в лидеры Северной Европе она не превышает 37 часов, в то время как в Китае, оказавшемся далеко за бортом тор-10, люди работают по 47 часов в неделю.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова