Обзор ежедневных газет

08 октября 2008

Опасный галс

Рейтинговое агентство Fitch от слов перешло к делу. До сих пор оно только ухудшало прогнозы по рейтингам девелоперов, теперь впервые понизило рейтинг «Система-галс»
 
 
Долгосрочный рейтинг «Система-галс» снижен с B+ до B, краткосрочный подтвержден на уровне B. Прогноз — «стабильный». «Понижение рейтингов отражает ухудшение кредитоспособности “Система-галс”, связанное с заметным увеличением левереджа и тем, что запас ликвидности находится на уровне ниже среднего», — объясняет Fitch. По данным агентства, отношение чистого долга к EBITDAR (прибыль до вычета процентов по кредитам, налогов, амортизации и расходов на аренду) у «Система-галс» на конец первого полугодия 2008 г. выросло до 6,6 (в первом полугодии 2007 г. — 4,8), пишет газета "Ведомости".

По данным «Ренессанс капитала», на конец 2008 г. общая задолженность «Система-галс» составит $1,52 млрд. При этом у компании небольшой запас ликвидности — около $90 млн, подсчитало Fitch.

«Происходит переоценка перспектив рынков — и сегмента девелопмента в частности. Наша долговая нагрузка носит комфортный характер — краткосрочный характер имеют 15% обязательств, и до конца года нам предстоит выплатить менее $20 млн», — сообщила пресс-служба «Система-галс».

Инвестиции сковала недвижимость

Как вывести средства из жилья

Подъем цен на недвижимость закончился, констатируют эксперты. Стоит ли замораживать средства в активах, которые неизвестно когда принесут доход? Однако реализовать недвижимость, тем более недостроенную, в условиях падения спроса нелегко. Быстрее всех это смогут сделать инвесторы, заключившие договоры на основе закона о долевом строительстве, повествует "Коммерсантъ".

Инвестиции в недвижимость на протяжении последних трех-пяти лет традиционно считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка — цены на жилье росли постоянно. По данным компании "Миэль", в августе жилье в московских новостройках подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на столичные квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты констатируют, что это был последний скачок цен на недвижимость. Достаточно многочисленный класс инвесторов, вкладывавший средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому решению инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли — сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время.

Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который приобрел недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",— говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По оценке господина Цогоева, на элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт сейчас составляет 2-3%, и на этом уровне он сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу сейчас он составляет 5%, однако в ближайшее время может вырасти до 15%. По мнению гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, уже сейчас дисконт при продаже инвестором любого недостроенного жилья составит 10% от текущих цен.

Удвоение ставок

Ипотечное кредитование делают недоступным

Ипотека в России постепенно возвращается на уровень 2000 года, когда объемы ее выдачи были минимальными. Крупнейшие игроки ипотечного рынка устанавливают заградительные тарифы на выдачу кредитов: Альфа-банк заявил о повышении ставок сразу на 5% годовых. В банке объясняют повышение обострившимся кризисом на финансовых рынках и неопределенностью со стоимостью ресурсов для финансирования кредитования, рассказывает "Коммерсантъ".

Как сообщили "Ъ" в Альфа-банке, в ближайшее время средняя ставка по рублевой ипотеке превысит 20% годовых, по долларовой — 16,5% годовых. Повышение составит в среднем 5 процентных пунктов: сейчас ставки по рублевой ипотеке Альфа-банка составляют порядка 15,5 % годовых, по валютной — около 12,5% годовых. Одновременно банк устанавливает комиссию за выдачу кредита.

Это самое масштабное повышение ставок по ипотеке с момента обострения финансового кризиса — во второй половине сентября основные игроки повысили ставки по жилищным кредитам на 1,5-2%. За год кредиты на жилье подорожали более чем в полтора раза: летом прошлого года банки предлагали кредит в среднем под 12,6% годовых. Многие банки приостановили выдачу ипотеки и сейчас пересматривают ставки. "Решение было принято в связи с резко изменившейся ситуацией на фондовом рынке, мы пока не можем прогнозировать стоимость привлечения ресурсов",— пояснил руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. По его словам, на октябрь было запланировано повышение в пределах 1,5-2% годовых, однако в последние дни оно было пересмотрено в сторону увеличения.

Миллион для архитектора

Суд обязал оплатить работу над проектом Barvikha Hills 

Международный коммерческий арбитражный суд (МКАС) при Торгово-промышленной палате РФ удовлетворил иск о нарушении авторских прав нидерландского архитектора Эрика ван Эгераата к российской компании Capital Group Владислава Доронина. Суд признал необоснованным отказ девелопера оплатить работу архитектора над проектом коттеджного поселка Barvikha Hills, обязав компенсировать ему около 1 млн долл. Весной Арбитражный суд Стокгольма вынес аналогичное решение по иску ван Эгераата относительно еще одного проекта Capital Group — «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». Неустойку за небоскреб оценили тогда в 3,7 млн долл, передает РБК daily.

Об исходе судебного иска Эрика ван Эгераата рассказал представитель архитектора на 11-й архитектурной биеннале в Венеции. Спор возник из-за проекта коттеджного поселка Barvikha Hills в подмосковной Барвихе. К работе над этим проектом архитектурное бюро Erick van Egeraat Associated Architects (EEA) приступило в 2004 году. Ван Эгераат утверждает, что разработал для Capital Group оригинальный проект застройки 7,5 га в 8 км от МКАД на Рублево-Успенском шоссе, в котором все дороги и парковочные зоны были вынесены под землю, а дома встроены в естественный ландшафт.

Представители голландского архитектора говорят, что в декабре 2004 года Capital Group была передана вся документация на стадии «Проект». Однако девелопер якобы не оплатил полной стоимости выполненных работ и прекратил сотрудничество с ван Эгераатом. Позднее архитектор узнал, что проект Barvikha Hills был передан на переработку другому проектировщику. Сегодня этот проект ведет архитектурное бюро «Воротниковский». По данным EEA, для упрощения и удешевления строительных работ проект претерпел изменения, однако они затронули не более 15—20% проекта.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова