Новые правила для жилищного рынка

06 апреля 2005

Одним из важнейших документов, регулирующих взаимоотношения в сфере недвижимости, является Жилищный кодекс (ЖК). 1 марта 2005 года вступил в силу новый ЖК. Правда, работать он пока не начал, поскольку большинство госструктур находится в ожидании разъяснительных писем, как следует применять на практике положения нового кодекса.

Однако попытаться разобраться, что изменится в нашей жизни с появлением этого документа и какие он содержит новшества, можно уже сегодня. Начнем по порядку. Прежде всего законодатели провозгласили государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от того, в чьей собственности находится конкретная квартира (ст. 20 ЖК). Разумеется, необходимо защищать интересы лиц, занимающих жилые помещения. Но излишнее внимание со стороны государства не вызывает у россиян энтузиазма. С другой стороны, государственные органы могут оградить собственника от соседей, разрушающих дом перепланировками, или от дебоширов, устроивших в стенах квартиры притон. Главное, чтобы при осуществлении госконтроля соответствующие органы руководствовались не своим разумением, а жилищным законодательством.

Перепланировку лучше официально зарегистрировать

Новый Жилищный кодекс регулирует один из самых актуальных для большинства граждан вопросов — правила переустройства и перепланировки. Прежде всего ЖК дает определения того и другого понятия. Переустройством называется установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой считается изменение конфигурации жилых помещений. В ЖК дан четкий перечень документов, которые требуются для разрешения на перепланировку (переустройство): заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, проект и технический паспорт. Для нанимателей к этому списку прибавляется еще и согласие в письменной форме всех членов семьи, проживающих в квартире.

Поскольку по новым правилам к перепланировке и переустройству помещения относятся в том числе и установка новой ванны, и остекление балкона и т. д., оформление произведенных в квартире изменений может осложнить жизнь многим людям. Разумеется, можно не проводить регистрацию, однако, если перепланировка будет обнаружена, ее придется ликвидировать. Правда, она может быть зарегистрирована на основании решения суда, если произведенные изменения не угрожают целостности дома, безопасности проживания в нем и не нарушают права и интересы других жильцов.

Если гражданина обязали привести помещение в прежнее состояние, но он не сделал этого в оговоренный срок, его квартиру могут продать на торгах с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, или расторгнуть договор социального найма. В обоих случаях нарушителя обяжут ликвидировать произведенную перепланировку (переустройство).

Есть и хорошие новости. Теперь при объединении нескольких находящихся рядом квартир в одну можно не заручаться согласием соседей (при условии, что такое объединение не затрагивает их интересов). Таким образом, печально знаменитые «коммунальные войны» прошлых лет, связанные с подобными операциями, могут уйти в прошлое.

О приоритете денежной компенсации

Статья 32 нового ЖК посвящена обеспечению прав собственников жилья при изъятии земель для государственных нужд. Государственный или муниципальный орган власти, принимающий решение об изъятии, обязан выплатить собственнику компенсацию, которая должна быть предварительной и равноценной.

Выкупная цена будет складываться не только из рыночной стоимости квартиры, но и из суммы причиненного ущерба (включая упущенную выгоду, затраты на поиск другой квартиры, оформление прав собственности на нее и на переезд, а также убытки, связанные с изменением места проживания и временным пользованием иным жильем). Собственника должны уведомить в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Новый ЖК отдает приоритет денежной форме компенсации перед натуральной. В этом состоит его отличие от предыдущего законодательства. Теперь граждане получили возможность самостоятельно выбирать, куда им переселиться.

Неплательщика теперь могут и выселить. По закону

Еще один положительный момент: наймодатель обязан предоставлять нанимателю коммунальные услуги надлежащего качества (ст. 65 ЖК). При этом не определено, что такое «услуги надлежащего качества». Но поскольку нормы ЖК относят к коммунальным услугам не только водоснабжение, но и энергоснабжение, то можно считать решенным вопрос о том, кому предъявлять претензии при отключении света или воды.

Ранее были нередки ситуации, когда обслуживающая организация (представляющая наймодателя) советовала обратиться к коммунальщикам, а те отсылали обратно к обслуживающей организации. Таким образом, получался замкнутый круг. Теперь есть четкое указание, к кому идти в первую очередь. Это позволит гражданам более эффективно бороться за свои права и воздействовать на соответствующие службы.

Также необходимо отметить, что собственник жилья должен оплачивать коммунальные услуги не ранее момента возникновения права собственности на квартиру. Таким образом, весьма распространенное условие в договорах инвестирования об оплате покупателем квартплаты за несколько месяцев до получения права собственности на квартиру является противоречащим ЖК.

Кодексом установлено, что квартплата должна вноситься не позднее 10-го числа следующего месяца. В том случае, если этот срок пропущен, наниматель или собственник должен будет помимо суммы коммунальных услуг уплатить и пени (они рассчитываются в размере одной трехсотой размера ставки рефинансирования Центробанка РФ).

Если наниматель или собственник жилого помещения не будет оплачивать коммунальные услуги более шести месяцев, его по решению суда могут переселить в другое помещение (в ЖК не сказано, что оно должно быть благоустроенным) в соответствии с социальной нормой — 6 кв. м на человека. Неплательщик рискует оказаться не только в худшей квартире, но и в общежитии.

В новом ЖК есть непродуманные пункты, которые могут быть использованы совершенно не так, как хотелось бы законодателям.

С одной стороны, данное нововведение позволяет надеяться на то, что когда-нибудь «коммунальщики» вырвутся из порочного круга неплатежей и отключений. Вместе с тем нельзя забывать о ряде социально не защищенных групп населения. Поэтому норма, согласно которой малоимущие, проживающие в квартире по договору социального найма, будут освобождаться от уплаты коммунальных платежей, весьма своевременна.

Жилищным кодексом предусмотрено переселение в помещения маневренного фонда собственников квартир, изымаемых в соответствии с условиями договоров ипотеки. Более того, ЖК предусматривает возможность выселения людей без предоставления им иного помещения: при нарушении прав и законных интересов соседей (причем понятие «соседи» не определено и круг защищаемых прав и интересов не очерчен); когда невозможно совместное проживание детей и родителей, лишенных родительских прав (выселяют, разумеется, родителей).

Кооперативы остались вне закона

Теперь Жилищный кодекс регулирует деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Но в кодексе нет даже упоминания о жилищно-накопительных или иных формах кооперации. Справедливости ради уточним, что одна из статей ЖК прямо говорит о том, что иные формы кооперации регулируются федеральными законами. Также Жилищный кодекс регулирует деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ является одной из форм управления домом (всего их предлагается три: самостоятельное управление, через ТСЖ и через управляющую компанию).

Перевод жилого помещения в нежилое

Глава 3 Жилищного кодекса содержит нормы, регулирующие вопросы перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. В частности, установлено, что перевод в нежилые помещения реален для помещений либо находящихся на первом этаже здания, либо в случае, если расположенное ниже помещение является нежилым.Кроме того, помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома. Также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств, т. е. юридически свободным. Осуществляют перевод помещения из одной категории в другую органы местного самоуправления.

Новый Жилищный кодекс еще требует проверки

Общее впечатление от нового Жилищного кодекса неоднозначное. С одной стороны, он пришел на смену устаревшему документу, который был создан в совершенно иную эпоху, и содержит массу новшеств, которые, по замыслу законодателей, должны облегчить жизнь населению.

Ряд вопросов (например, перепланировка, перевод помещений) в прошлом регламентировался нормами, статус которых был ниже статуса кодекса. Теперь есть точка отсчета — Жилищный кодекс, в котором прописаны основы.

Вместе с тем некоторые нормы создавались явно без учета социального фактора. В новом ЖК есть непродуманные пункты, которые могут быть использованы совершенно не так, как хотелось бы законодателям. В любом случае необходимо подождать. Пройдет несколько лет, прежде чем можно будет говорить о прецедентах применения на практике этого документа.

М2

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова