Не тот пошел пентхаус

22 апреля 2005

На рынке элитного жилья пентхаусы считаются штучным и эксклюзивным товаром. Подобная "жемчужина" пусть и не сразу найдет своего покупателя, зато добавит положительный штрих к имиджу самого девелопера и повысит престижность дома. При всей привлекательности этой идеи в Москве, по оценкам экспертов, найти пентхаус, который соответствует всем классическим требованиям, очень сложно. Именно поэтому надежды возлагаются на будущие мегапроекты, такие как "Москва-Сити" и "Золотой остров", последний из которых может стать русским вариантом Манхэттена.

Поднебесная вилла
Настоящий пентхаус - это не чердак, после перепланировки и евроремонта превратившийся в обустроенную мансарду, а отдельная квартира-вилла с зеркальным остеклением от пола до потолка и частным лифтом. В Москве многообразие предложений, не всегда соответствующих международным стандартам, породило большой разброс цен в этом сегменте элитной недвижимости. По словам Сергея Храмова, директора по развитию компании 4 Rent Estate, в столице стоимость квадратного метра в пентхаусе составляет $3-18 тыс. "В первом случае можно говорить об усредненном московском варианте пентхауса, являющемся, по сути, мансардой. Во втором случае речь идет о пентхаусе в его классическом понимании",- добавляет он.
В каждой стране этот штучный продукт, рассчитанный на самых взыскательных и состоятельных покупателей, приобретает свои отличительные особенности, но единственным неизменным его признаком продолжает оставаться требование к видовым характеристикам. В Америке, славящейся подпирающими небо высотками, пентхаусы располагаются на крышах самых элитарных небоскребов, позволяя их владельцам в условиях городской тесноты обзавестись собственным бассейном, вертолетной площадкой и другими изысками роскошной жизни. У жителей консервативной Европы несколько иной взгляд на пентхаусы. "Для них основным требованием является не предельная высота над уровнем моря, а невероятно красивый панорамный вид,- поясняет Александр Илюхин, управляющий партнер компании "Новое качество".- К примеру, на Лазурном побережье или Коста дель Соль дома чаще всего строятся не выше трех-четырех этажей".

Московские пентхаусы в первую очередь характеризуются большими площадями в 200-500 кв. м, высокими потолками от 3,5 до 9 м в двухуровневых квартирах, а также эксплуатируемой кровлей, где обустраиваются зимние сады. Поскольку в России у пентхаусов нет таких четких критериев, как, например, в Америке, столичные девелоперы стараются максимально использовать возможности дорогих жилых домов, позиционируя поднебесные метры как настоящие пентхаусы, хотя зачастую они таковыми не являются. Например, такой обязательный атрибут, как частный лифт, есть только в новых московских домах класса de luxe.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил, что основными недостатками российских аналогов является не только потеря эксклюзивности за счет присутствия нескольких пентхаусов на крыше одного дома. "Бывают случаи, когда пентхаус соседствует с квартирой. Кроме того, окна многих пентхаусов Москвы выходят на одну или две стороны света, а не на три или четыре",- возмущается он.

Покупатель должен помнить не только о часто встречающемся несоответствии заявленного качества и конечного результата, но и осознавать, что на эксплуатацию пентхауса будут потрачены немалые деньги. "Благодаря уникальным особенностям и большой площади помещений, ежемесячные платежи могут составлять несколько тысяч долларов. Кроме того, желательно заранее уточнить у застройщика, достаточно ли у инженерных систем мощностей для подключения электро- и водоснабжения к зимнему саду или остекленной террасе",- добавляет коммерческий директор "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Логика застройщика
Для девелоперов, специализирующихся на строительстве элитного жилья, пентхаус является логической составляющей полноценного проекта. Но подобная изюминка заставляет разработчиков концепции комплекса серьезно задуматься о всех тонкостях и тенденциях рынка, а также психологии потенциальных покупателей. Зачастую интерес к этому виду жилья проявляют и компании, работающие в сегменте бизнес-класса, но подобный риск чреват сложностями с дальнейшей реализацией жилья.
"Обустраивать большие пентхаусы в домах, где средняя стоимость квадратного метра составляет $2-3 тыс. за квадратный метр, и позиционировать их как элитное жилье не совсем правильно. Социальный статус жильцов дома не должен быть контрастным",- отмечает Виктор Козлов. С ним соглашается и Анна Миронова, директор по стратегическому планированию Paul's Yard. "Известные примеры пентхаусов в крупных многоэтажных комплексах, особенно характерных для объектов "Дон-строя", могут отвечать всем необходимым требованиям, но здесь возникает проблема, связанная с большим разрывом качества элитных пентхаусов и остальных квартир гораздо более низкого класса в многоэтажных "муравейниках". Это ведет к определенному социальному дискомфорту и отрицательно влияет на привлекательность самих пентхаусов",- добавляет она.
 
Поскольку пентхаус - дорогостоящий продукт, реализация поднебесных метров может затягиваться на долгое время. По словам Александра Илюхина, застройщик понимает, что стоимость апартаментов "на вершине" дома должна сразу же возрастать на 50-80% по отношению к другим квартирам и оставаться такой до окончания строительства. "Именно поэтому пентхаус продается обычно в самом конце строительства дома. В этот момент застройщик готов огласить цену за свое творение, а это от $10-15 тыс. за квадратный метр",- поясняет он.

Настоящее и будущее
Одним из лучших предложений, представленных на столичном рынке элитной недвижимости, Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, назвала пентхаус, расположенный по адресу: Пожарский переулок, д. 7. Его общая площадь составляет 380 кв. м. "Уникальность этого пентхауса в том, что он является ярким примером классического пентхауса и имеет роскошный вид на панораму города. Из окон квартиры открывается вид на Храм Христа Спасителя и набережную Москвы-реки, стрелку Болотного острова",- добавляет она. Стоимость этого предложения $6,5 млн. По мнению Александра Илюхина, не менее интересен пентхаус в Лаврушинском переулке, д. 7-9, построенный на крыше семиэтажного жилого комплекса. Площадь апартаментов составляет 412 кв. м.

По мнению Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, если говорить о будущем рынка пентхаусов в столице, то в первую очередь надо упомянуть "Москва-Сити". "По нашим оценкам, уже сегодня есть люди, которые готовы заплатить сейчас, чтобы получить пентхаус на 75-м этаже через пять лет. Если раньше разговор шел лишь о создании апарт-отелей экстра-класса на верхних этажах небоскребов, то уже сегодня как минимум одна будущая высотка в "Москва-Сити" сможет похвастаться VIP-апартаментами, расположенными на уровне 300 метров над землей",- резюмировала она.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова