Не очень доходные дома

22 апреля 2005

Доходность от сдачи в аренду элитного жилья снижается из-за роста цен на недвижимость

Тему аренды элитного жилья аналитики в последнее время любят связывать с грядущим кризисом рынка недвижимости. По их мнению, квартиры, купленные инвесторами для сдачи внаем, рано или поздно хлынут на рынок и собьют цены. Надо сказать, что такой вариант и правда нельзя исключать ввиду постепенного падения доходности аренды жилья как бизнеса.

Впрочем, отечественные компании, работающие на этом рынке, придерживаются более оптимистичной точки зрения. По их мнению, сдача в аренду элитных квартир продолжает оставаться выгодной операцией. Иного мнения придерживаются агентства, ориентированные на работу с зарубежными арендаторами или с иностранными гражданами в составе руководства. Точка зрения не в последнюю очередь зависит от того, достаточным ли доходом инвесторы считают 6-8% годовых.

Бизнес для частников
Как говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, покупка одним человеком нескольких квартир с целью последующей сдачи их в аренду активно практикуется последние пять-шесть лет. По данным компании Renaissance Realty, арендодателями в основном являются бизнесмены, причем большинство из них - не коренные жители Москвы.

Как правило, владельцы квартир предпочитают долгосрочных арендаторов и часто отказываются от предложений сдать квартиру на срок два-три месяца. Зачастую приобретенные квартиры частный инвестор отдает в управление консалтинговой компании.

Все начинающие арендодатели быстро убеждаются, что наблюдение и уход за доходной недвижимостью - это непростая работа, а общение с арендатором - сложный процесс, требующий и юридических навыков, и психологической стойкости, и изрядной проницательности. Например, квартира и ее временный жилец нуждаются во внимательном присмотре. При этом агентство несет полную ответственность за состояние квартиры, осуществляет ремонт жилья за свой счет, а главное, заинтересовано сдать квартиру по максимальной ставке.

Основными арендаторами элитного жилья являются иностранцы - дипломаты или топ-менеджеры российских отделений международных компаний. Ни те, ни другие сами за жилье не платят. Обычно аренду квартиры оплачивает государство той страны, которую представляет дипломат, или же компания, в которой работает квартиросъемщик.

Другая большая группа арендаторов элитных квартир - это высококвалифицированные специалисты, приезжающие в Москву из регионов, в первую очередь - нефтедобывающих. Иногда арендаторами элитных квартир становятся бизнесмены, по долгу службы вынужденные постоянно перемещаться по стране и миру и потому не приобретающие собственную квартиру.

"Жилье такого уровня снимают и дети богатых родителей, так называемая золотая молодежь, стремящаяся к самостоятельности и независимости от своих родителей",- замечает Анна Михаленкова, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty.

Как войти в бизнес
По словам Нури Катца, управляющего директора компании Beatrix, квартиры в центре Москвы и других престижных районах города в основном снимают иностранцы, приезжающие в Россию для работы, обычно на срок три года и больше. Как правило, им требуются квартиры от 100 кв. м, с хорошим ремонтом, в центре города.

Эти критерии выбора и определяют барьер входа в бизнес: потенциальному инвестору потребуется по крайней мере от $500 тыс. до $1 млн (на вторичном рынке) на такую квартиру, после чего он ждет почти десять лет, пока недвижимость окупит себя и начнет приносить прямой доход. "Инвесторам, приобретающим квартиру с целью сдачи ее в аренду, мы советуем покупать ее в домах, построенных четыре-пять лет назад и заселенных на 60-70%",- говорит Марина Маркарова.

Наиболее удачным объектом для покупки с последующей сдачей в аренду, по мнению экспертов, может стать новый клубный дом класса de luxe на 10-15 квартир, с развитой инфраструктурой. Дом должен иметь неповторимый архитектурный облик и располагаться в элитных районах города - на Остоженке, в арбатских переулках. Кроме того, у здания должна быть круглосуточно охраняемая внутренняя территория, свой замкнутый благоустроенный дворик.

Что касается старого фонда, то здесь большим спросом пользуются активно реставрируемые дореволюционные особняки в центре Москвы. Однако по определенным параметрам эти дома не могут конкурировать с новостройками - хотя бы по наличию инфраструктуры. Как отмечает Марина Гульмисарова, управляющая департаментом аренды элитных квартир Delight Realty, на последующей продаже квартиры в старом доме не получится заработать столько же, сколько на продаже жилья в новостройке: явного роста стоимости (по состоянию на I квартал 2005 года) таких квартир не наблюдается.

Считаем доход
По данным Delight Realty, спрос на аренду элитных квартир увеличивается каждый год почти на 30%. В результате по сравнению с началом прошлого года прирост цен на сдаваемое в аренду жилье составил примерно 10-15%. В настоящее время цены на элитные квартиры класса de luxe варьируют от $4 тыс. до $20 тыс. в месяц.

"Потолком цен сейчас можно считать $25 тыс., но при столь высоком спросе на дорогое элитное жилье можно сделать вывод, что это еще не предел",- констатирует Анна Михаленкова. По словам Марины Маркаровой, в классе B инвесторы могут рассчитывать на доход приблизительно 8% годовых, а в классе А - около 6%. Доход от аренды - приблизительно $400-500 за квадратный метр в год. При этом в сегменте аренды элитного жилья практически отсутствуют сезонные колебания спроса и предложения.
На арендную ставку заметно влияет такой фактор, как уровень ремонта в квартире. В элитной квартире он должен быть авторским: комнаты обставляют дорогой мебелью, ванную и кухню оборудуют самой современной бытовой техникой. Ценность квартиры повышается, если в ней есть камин. Большое значение имеет вид из окон: элитные арендаторы готовы переплачивать за вид на Кремль и Храм Христа Спасителя.

По мнению отечественных риэлтеров, аренда элитной недвижимости как бизнес для частных лиц будет набирать обороты. Поиск арендаторов в данном сегменте не занимает много времени: квартира класса de luxe может уйти после первого же показа.
Однако у западных риэлтеров, работающих в Москве, иной взгляд на перспективы развития этого сегмента рынка недвижимости. Как полагают представители канадского агентства Beatrix, в России такой вид бизнеса перестал быть прибыльным около года назад. Причина заключается в том, что цены на квартиры росли быстрее, чем стоимость аренды этих квартир. "Если инвестор потратит $1 млн на покупку квартиры, то сегодня он сможет ее сдать за $8 тыс. в месяц: доходность этой инвестиции составит около 9,6% (такова средняя доходность квартир в центре). Доход от $1 млн, положенного на счет в российском банке, составит 10-12% годовых. При этом инвестор избежит проблем, связанных с поиском арендатора и удовлетворением его потребностей",- полагают специалисты этой компании.

"Так как цены на квартиры продолжают расти, то покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду теряет свою привлекательность как вид инвестиций. Лично я не верю, что этот рынок будет интенсивно развиваться в будущем",- печалится Нури Катц. По его версии, многие русские по-прежнему будут предпочитать покупку квартиры ее аренде: в отличие от иностранцев они живут в стране постоянно и не боятся приобретать здесь недвижимость. Кроме того, аренда квартир просто не является частью русской культуры и вряд ли когда-то ею станет. "Я думаю, что рынок не только не увеличится, но даже сузится",- заключает Нури Катц.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова