Налог на недвижимость обогатит оценщиков

09 марта 2005

Налог на недвижимость обогатит оценщиков

Участники рынка полагают, что после принятия закона, устанавливающего налог на недвижимое имущество в зависимости от рыночной стоимости, бурный рост продемонстрирует рынок оценки. Объем последнего в настоящее время невелик, однако в результате введения нового принципа исчисления налога оборот этого рынка может вырасти очень серьезно, что приведет к появлению новых игроков. Тем не менее некоторые эксперты полагают, что весь объем имеющегося в стране жилья оценить невозможно, поэтому перевод налога на недвижимость на рыночные рельсы закончится банальным его повышением. Закон, по всей видимости, будет принят Государственной думой в ближайшее время.

Закон о налоге на недвижимость в настоящее время принят в первом чтении. Причем, как утверждает источник RBC daily, знакомый с ситуацией, у властей есть намерение принять этот закон полностью в текущую сессию. Основная идея закона состоит в том, чтобы начислять налог на недвижимость исходя из рыночной стоимости. По мнению экспертов, этот закон, помимо всего прочего, простимулирует рынок оценки. В настоящее время этот рынок пребывает в зачаточном состоянии в силу невостребованности оценки как услуги на рынке. Как утверждают сами оценщики, граждане обращаются к ним в двух случаях: при попытке взять ипотечный кредит и при разделе имущества. В среднем в Москве, по данным компании "НЭО-Центр", за оценкой для ипотечного кредитования обращаются 800-1000 клиентов в месяц, стоимость одного отчета - 100 долларов. Таким образом, объем рынка можно оценить в 960 тыс. - 1,2 млн. долл. в год. "Рынок оценки для физических лиц развит очень слабо, - сказал RBC daily генеральный директор оценочной компании "НЭО-Центр" Валерий Есауленко. - Граждане в основном обращаются за этими услугами при ипотечных сделках, поскольку банк требует обязательной оценки. Это характерно для рынков Москвы и Петербурга. Но даже в этих городах на рынке оценки действуют две-три компании". При этом, по словам г-на Есауленко, сам бизнес по оценке квартир является высокорентабельным. "Оценка квартир - это розничный бизнес, - говорит он. - Достаточно отработать технологию и поставить его на поток - и он сможет приносить серьезные прибыли. Если будет более широкий спрос, то многие компании захотят работать на этом рынке. Но сейчас рынок настолько не развит, что даже лидеры рынка не задумываются о технологичности этого бизнеса".

С принятием закона о налоге на недвижимость ситуация может кардинально измениться, поскольку многие налогоплательщики, по мнению экспертов, окажутся не согласны с той оценкой их недвижимости, которую выставит государство. Собственно, государство, по всей видимости, проведет массовую оценку всего жилого массива в России по кадастровой методике, так же, как это было с землей. Города разобьют на зоны, присвоят каждой зоне свой - повышающий или понижающий - коэффициент и таким образом оценят. Эксперты полагают, что недовольство населения станет стимулирующим фактором для рынка оценки. "Можно предположить, что граждане начнут в массовом порядке оспаривать заявленные цены, что в разы увеличит спрос на оценку помещений, - сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, - поскольку любая массовая оценка неточна, а любой налогоплательщик стремится заплатить как можно меньше". Валерий Есауленко, тем не менее, не уверен в перспективности подобных исков. "Если методика оценки будет прописана в законе достаточно четко, то оспорить в суде стоимость жилья, рассчитанную с ее помощью, будет невозможно", - сказал он.

Впрочем, эксперты вообще сомневаются в том, что закон будет принят в ближайшее время, поскольку он таит в себе слишком много подводных камней и способен вызвать недовольство населения, что на фоне не очень удачно проведенной монетизации льгот и повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги может сыграть с правительством злую шутку. "Я сомневаюсь в том, что этот закон будет принят, особенно в свете монетизации льгот, - сказал RBC daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. - Во-первых, жилая недвижимость очень разная, и создать единую схему оценки для нее сложно. Методика должна учитывать различные районы, различные типы домов и много других факторов. Первоначально планировалось поручить оценку муниципальным образованиям, но потом стало ясно, что там нет подходящих кадров, способных выполнить эту задачу".

Второй проблемой, мешающей принять закон, по мнению г-на Гришухина, является величина ставки налога. "Пока предполагается, что максимальной будет ставка в 2%, - говорит он. - Это очень много. Хотя сейчас власть придерживается мнения, что максимальная ставка взиматься не будет, но если потребуется залатать дыры в бюджете, например, в случае падения цен на нефть, то вполне может быть установлена максимальная ставка. Но дело даже не в этом. Все боятся, что с принятием этого закона возрастет налоговая нагрузка на население. На самом деле именно так и будет. Предполагается, что полученные за счет этого налога средства будут направлены на реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Но реально это вряд ли произойдет: в бюджете всегда есть дыры, которые необходимо залатать". Таким образом, если приводить мнения экспертов к одному знаменателю, получается, что принятие закона означает лишь повышение налога на недвижимость, поскольку рассчитывать рыночную стоимость жилья каждый год крайне сложно. Тем не менее от введения нового налога выиграет рынок оценки, который получит толчок для своего развития, а также БТИ, которым, скорее всего, придется проводить массовую оценку имеющейся в стране недвижимости.

www.rbc.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова