Москва будет расти вверх

07 апреля 2005

Алексей Белоусов: Москва будет расти вверх вне зависимости от чьих-то желаний

Интервью
с генеральным директором "Капитал Групп Маркетинг"

Девелоперская компания "Капитал Групп" планирует в ближайшее время приступить к реализации апартаментов в комплексе "Город столиц" на территории ММДЦ "Москва-Сити". В компании считают, что покупатели с большим удовольствием поселятся на 50-х этажах. О высотном строительстве и его перспективах в Москве RBC daily рассказывает генеральный директор компании "Капитал Групп Маркетинг" Алексей Белоусов.

– Как продвигается Ваш проект в «Москва-Сити»?

- Нормально. Сегодня мы занимаемся оптимизацией конструктивных решений. Я объясню. Мы строим каркасно-монолитные здания, они представляют собой каркас (несущие элементы - колонны), на который крепится монолитная плита. Недопустимо, чтобы человек не мог сделать роскошное жилье с шикарными видами из окон, потому что ему мешают колонны. Сейчас находится на завершающей стадии работа над планировочными решениями, учитывающими конструктивные особенности здания. До этого мы занимались проблемой разделения потоков, потому что в комплексе предполагаются жилая, офисная и торгово-развлекательная часть. Необходимо все обустроить так, чтобы потоки людей из разных частей не оказывали негативного влияния друг на друга. Например, разгрузочная зона для торговой части не должна находиться на парковке жилой части.

Вопросов было достаточно, но все они были постепенно решены, и в ближайшее время компания приступит к продаже площадей в комплексе. Сегодня у нас есть конечный продукт, который соответствует всем требованиям сегодняшнего дня и нашему пониманию того, что востребовано рынком.

В частности, мы пришли к пониманию того, что апартаменты будут продаваться под чистовую отделку. Хотя сначала мы хотели продавать их в таком же виде, в каком продается жилье в других наших объектах, то есть без внутренних стен и без отделки. Первоначально мы посчитали, что так будет лучше, потому что невозможно предугадать пожелания покупателя к планировке и отделке. Конечно, мы можем все полностью сделать "под ключ" за счет инвестора, но в результате это может вылиться в то, что сначала он заплатит за нашу отделку, а потом за то, чтобы все сломать и сделать заново. Руководствуясь этими соображениями, мы также планировали начать реализацию апартаментов "Города столиц" без отделки, однако потом поняли, что это в корне не верно, потому что в небоскребе крайне нежелательно каждому владельцу апартаментов "самостоятельно" заниматься "грязной" работой: ломать стены и таскать кирпич на 60-й этаж. Поэтому было принято решение сдавать готовое, под чистовую отделку жилье с оптимальной, на наш взгляд, планировкой.

- Как Вы определили, какая планировка будет оптимальной?

- Мы же видим, какие планировки обычно люди заказывают, потому что они все согласовывают с нашими архитекторами. Это дает нам представление о том, какие предпочтения у покупателей, что сегодня модно…

- И что сегодня модно?

- Я расскажу одну историю. В середине прошлого лета, в разгар банковского кризиса мы стартовали с проектом "Аэробус" и за первые два месяца реализовали жилья на сумму около 20 млн долл. Мы считаем, что это удалось в том числе и благодаря интересному планировочному решению, предложенному нами. До сих пор считалось, что самая лучшая двухкомнатная квартира - "распашонка". Мы же предложили для двухкомнатных квартир с тремя окнами, площадью 95-100 кв. м трехкомнатное решение. Причем идущее вразрез с тем, чему учат в архитектурных институтах.

- Это как?

- На центральное окно было посажено довольно большое помещение (35-36 кв. м), которое можно приспособить под кухню-студию или гостиную-столовую. А справа и слева от центрального ядра мы сделали два помещения по 17-18 кв. м каждое. Нам удалось выделить "мокрую" зону площадью 7 кв. м, сделать достаточно большой холл - 6 кв. м, гардеробную у входа - 4 кв. м и 2 кв. м - гостевой туалет. Вот и вся квартира. Идея состоит в том, чтобы изолировать друг от друга две спальные зоны. Представьте себе, что в двухкомнатной квартире живут родители с детьми: родители не хотят, чтобы дети знали, чем они занимаются, а дети хотят поздно вечером послушать музыку, не мешая родителям. В обычной двухкомнатной квартире эта задача не решаема, а в нашей - запросто. Первоначально архитекторы очень бурно отреагировали на эту идею: мне говорили, что за такие вещи выгоняют с первого курса архитектурного института. Но людям понравилось, они одобрили ее своими деньгами. И мы повторили эту идею в комплексе "Авеню, 77". Скептики говорили нам, что центральная зона будет глубоким помещением, то есть темным. Мы эту проблему решили, изменив фасад: оконные проемы в "Аэробусе" будут начинаться в 50 см от пола и идти до самого потолка.

- Это будет панорамное остекление?

- Почти. Такое остекление на подобных объектах до сих пор не использовалось, но мы не экономим на архитектуре. И нам было очень приятно, когда некоторое время назад заговорили о том, что у компании появился собственный стиль, хотя мы работаем с совершенно разными, в том числе и западными, архитекторами.

- И как Вам это удалось?

- Мы оставляем за собой право последнего слова при выборе проекта.

- Вы лично делаете выбор?

- Нет, этим занимаются учредители.

- А Вам нравится этот стиль?

- Он всем нравится. Но, должен сказать, к этому стилю мы пришли не только из эстетических соображений. Кроме всего прочего мы исходили из практичности. Например, мы можем использовать штукатурку на фасадах, но она в наших климатических условиях очень плохо держится. Через какое-то время фасад приходится подновлять. В итоге на нем появляются заплатки, а это уже некрасиво. В общем, отштукатуренные фасады - вещь красивая, но не практичная. Кроме того, мы долгое время работали с кирпичом, пока нам не сказали, что мы строим одно и тоже, потому что за кирпичом не было видно архитектурных решений. Кроме того, у кирпича есть ограничения по цветовой гамме. Поэтому мы пошли на более дорогие решения и сейчас, в частности, используем так называемый вентилируемый фасад. Он крайне удобен в эксплуатации, предполагает больший выбор цветов. Да, он дороже, но и практичней. Стекло как материал для фасада - вообще вне конкуренции, но мы понимаем, что не можем делать полностью стеклянный фасад. Необходимы простенки, или "мясо", как говорят архитекторы. Человек должен чувствовать себя в таком доме комфортно и безопасно. В небоскребах, кстати, главная задача сделать так, чтобы человек на высоте 200 м чувствовал себя также комфортно, как на высоте 10 м.

- Я заметила, что в каждом Вашем новом проекте все больше и больше стекла…

- Да, стекла мы делаем много. Весной мы начнем активную реализацию коттеджного поселка в Барвихе. Мы там заложили стиль хай-тек, который предполагает обилие стекла.

- Что Вас заставило перекинуться на рынок загородного жилья?

- Мы стремимся не стоять на месте, а искать пути дальнейшего развития. Например, во время дефолта, когда иссяк интерес к офисному строительству, мы занялись жилым. Кстати, тогда мы впервые предложили жилье по ценам, которые никто кроме нас предложить не смог.

- Кстати, Вы всегда начинаете реализацию ваших проектов с довольно низких цен, например, в 900 долл. за кв. метр. Это демпинг или специальная маркетинговая политика?

- Это подход. Могу пояснить на примере. Вам в чай могут положить хороший лимон, который вы можете выжать и получить чай с лимоном, а могут подсунуть уже выжатый, из которого никогда уже чай с лимоном не получится, потому что его уже отжали другие. Также и с недвижимостью. Наша стратегия продаж заключается в том, что мы знаем о существовании трех цен. Первая цена - котлованная, по ней мы продаем объект инвесторам, которые покупают не жилье, а объект для инвестиций. Они рискуют, мы предлагаем более низкую цену.

- Многие продают свои объекты на стадии котлована, но никто не продает по 900 долларов…

- Просто мы не пользуемся банковскими кредитами, поэтому и можем себе позволить такую цену. Потом, надо понимать, что 900 долл. на "Авеню" - это цена только на втором этаже. Выше - дороже. На нулевом цикле, между прочим, мы не предлагаем к продаже все здание. Например, в "Аэробусе" мы продаем пока только первые 25 этажей, а верхние этажи мы выставим на продажу позднее, потому что не хотим продавать их дешево. Мы будем продавать верхние этажи тогда, когда выйдем на высотные точки и получим возможность поднять туда покупателя, чтобы показать и сказать, "мы хотим за это не 900 долл., а 2 тыс. долл.". Это и человеку будет понятно, потому что он сможет увидеть, что он покупает. Всегда надо понимать, что ты покупаешь.

- Правильно ли я понимаю, что Вы привлекаете для строительства своих объектов только иностранные компании?

- Мы прошли тернистый путь. Начинали с того, что пытались оптимизировать себестоимость, привлекая отдельную организацию на каждый вид работ. Но мы быстро поняли, что в этом случае единого хозяина, с которого можно спросить, на стройке нет. Теперь на всех стройках у нас является генподрядчиком турецкая строительная фирма.

- А почему российские компании не привлекаете? Качество не устраивает?

- К сожалению, у иностранных и наших строителей немного разный подход. На "турецких" объектах всегда идеальный порядок и чистота. С нашими строителями мы потратили много сил, доходило до того, что краном поднимали на верх биотуалет. На некоторых объектах мы начинали рабочий день с того, что заставляли приводить стройку в порядок. Бесполезно: вечером мусора оказывалось еще больше. Может это и обидно для наших строителей, но турки работают организованно и содержат стройку в идеальном порядке.

- А чем Вам так нравятся небоскребы? Каждый Ваш новый объект выше предыдущего…

- Москва неизбежно растет вверх: можно это признавать или не признавать. Можно закрывать на этот процесс глаза, но остановить его невозможно. Пятиэтажки уже заменяются более высокими домами, потом придет время девятиэтажек. Но и на этом процесс не остановится. Строитель получает земельный участок всегда с обременением, это понятно, потому что город совершенно разумно взамен участка хочет поступлений в бюджет. Строитель начинает анализировать, что ему лучше построить с учетом обременений, и понимает, что чем выше, тем эффективнее. Например, в нашем жилом комплексе "ЭКО" на Мироновской улице будет дворовая территория, поднятая на уровень второго этажа. Мы посмотрим, насколько это будет интересно, но уже сейчас понятно, что если вы хотите сохранить максимум дворовых территорий, вы должны вытягивать форму вверх.

- Это просто экономика?

- Да. Кроме того, сейчас люди готовы покупать квартиры на высоте, они уже понимают, что 30-й этаж - это хорошо, но 40-й - лучше. И им не надо больше объяснять, почему цена квартир на такой высоте может отличаться в 2-3 раза. Потому что панорама на верхних этажах в "Городе столиц" в центре "Москва-Сити" поражает воображение. Высотки - это красиво. В Москве давно нет дефицита квадратных метров: нельзя говорить, что купят все, что построено. Так думают только дилетанты. Мы стремимся услышать клиентов, чтобы потом быть услышанными ими.

RBCdaily

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова