Минные поля ипотечных программ

18 апреля 2005

Реальные условия кредитования покупки жилья разительно отличаются от заявленных в рекламных буклетах банков

Интернет-сайты банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов, пестрят иллюзорными возможностями. В реальности дело обстоит иначе, и человеку с приличной, даже по московским меркам, зарплатой редко удается получить кредит на сумму, достаточную для покупки хотя бы 50% желанной жилплощади.

Загадочный ипотечный калькулятор
Хотя рекламные проспекты банков обещают большие суммы, на которые может рассчитывать потенциальный заемщик, то, что в конечном итоге он получает на руки, разительно отличается от его ожиданий. Минимальный доход, с которым следует обращаться в банки, чтобы получить кредит на сумму более $15 тыс., составляет $1 тыс. на семью. Сумма кредита в большинстве из банков, работающих на рынке ипотечного кредитования в Москве и Московской области, составит не более 70% от необходимой суммы для покупки квартиры.

Рассмотрим, на что может рассчитывать семья с суммарным доходом $1,9 тыс. на двух человек при условии, если один из супругов получает "белую" зарплату, равную $1 тыс.
К примеру, в банке DeltaCredit легальный доход в $1 тыс. не будет достаточным даже для получения минимальной суммы кредита в $20 тыс. Поэтому в созаемщики привлекается супруг с "серым" заработком, что повышает саму ставку кредитования. "Нелегальная" часть дохода подтверждается по форме, установленной банком. В этом случае при процентной ставке 13,5%(при "белой" зарплате - 11,5%) и сумме дохода $1,9 тыс. кредит составит $50,5 тыс. В "Национальной ипотечной компании" (НИКОМ) при том же уровне "нелегального" дохода ставка кредитования составит 12%(при "белой" зарплате - 11%) годовых на 10 лет, а максимальный размер кредита - $53 тыс. Получается, что потенциальный заемщик может рассчитывать при такой сумме кредита только на однокомнатную квартиру на окраине Москвы ($20 тыс. собственных средств плюс $50 тыс. кредита).

Но подобные расчеты только предварительные, конечное решение о размере выдаваемого кредита принимает специальная комиссия. В НИКОМ также существует программа для людей с доходом $400 - кредитный продукт "Национальный", по которому можно получить кредит на $15 тыс. Однако такой суммы вряд ли хватит на приобретение даже комнаты в коммуналке в одном из спальных районов столицы.

Дополнительная статья расходов
Общаясь с консультантами банковских компаний, бойко рассказывающими о стандартных программах ипотечного кредитования, обязательно следует уточнить те затраты, которые непременно пойдут на сопровождение самой сделки. Перечень их достаточно существенен. Во-первых, некоторые банки обязательно берут свою комиссию за ведение ссудного счета, обычно она составляет 1-2% в год от суммы кредита. Эту ставку можно спокойно приплюсовывать к основной процентной ставке. К примеру, если в "Абсолют банке" ставка ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости варьируется от 12 до 15%, то в реальности с учетом комиссии на ведение ссудного счета она составит 13-16% (годовое обслуживание счета в "Абсолют банке" составляет 1%).

Во-вторых, также придется заплатить четко оговоренный процент за страхование сделки. При получении кредита в "Городском ипотечном банке" необходимым является условие страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения. Обязательно страхуется еще риск утраты права собственности на квартиру.

Примерно такие же условия существуют и в других банках. Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1-1,5% от остатка кредита в год. Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку. Помимо этого, обязательно будет проведена оценка приобретаемой квартиры. Каждый банк сотрудничает с определенными риэлтерскими компаниями. Средняя стоимость подобных услуг составит $100-180, в зависимости от внутренних тарифов выбранной фирмы. В некоторых банках также удерживается плата за повторное рассмотрение заявки, первая обычно заполняется online на сайте самой организации, выдающей ипотечный кредит. В "Абсолют банке" подобная комиссия составляет $65 - для человека, работающего по найму, и $165 - для частного предпринимателя. МДМ-банком даже разработана специальная формула для расчета единовременных платежей при получении кредита на квартиру. Согласно ей, при кредите на сумму $40 тыс. дополнительные расходы составят примерно $2 тыс.

Дополнительная информация

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова