МИАН составит компанию государству

17 марта 2005

В доходные дома решил вложить деньги частный инвестор

Группа компаний МИАН собирается составить конкуренцию департаменту инвестиционных программ по строительству правительства Москвы (ДИПС), открыв нескольких доходных домов. Как вчера заявил Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО МИАН, доходные дома могут быть открыты в некоторых уже построенных компанией зданиях. В частности, это может быть жилой комплекс "Коперник" на Якиманке. Если проект окажется успешным, то корпорация займется строительством специальных зданий для этих целей. В ДИПС считают, что МИАН не совсем правильно понимает саму концепцию доходного дома, в связи с чем это будет простая сдача квартир в аренду.

Пока в Москве существует единственный доходный дом у ДИПС в Большом Николоворобинском переулке, д. 10. Однако теперь, похоже, у ДИПС появится конкурент - открытием доходных домов собирается заняться ЗАО МИАН.
На первом этапе доходные дома МИАН планирует расположить сразу в нескольких районах Москвы, в том числе и за пределами ЦАО. В качестве примера Озеров назвал жилые комплексы "Коперник" на Якиманке и "Шуваловский" на улице Островитянова. По словам Озерова, арендные ставки там окажутся ниже, чем в гостиницах.
МИАН собирается заключать договоры в первую очередь с корпоративными клиентами. Предполагается, что они будут снимать большие площади в виде квартир для своих сотрудников для проживания на полгода-год. Причем расчет будет в основном на клиентов зарубежных компаний.
По словам Сергея Озерова, если раньше в Москве дома было выгоднее продавать, а не сдавать в аренду, то сегодня ситуация на рынке "выровнялась", и крупные застройщики с интересом рассматривают эту новую для себя нишу. Он отметил, что любой строящийся объект можно рассматривать как доходный, вопрос лишь в том, как его использовать.
Денис Шмарев, руководитель отдела сервисных квартир британского риэлтерского агентства Intermark, высоко оценил шансы на успех таких доходных домов. "Эта ниша абсолютно пуста. До 75% арендаторов дорогих апартаментов в Москве - иностранцы, и агентства с трудом подыскивают им предложения",- уточняет он. По его словам, МИАН очень важно проводить все платежи за аренду квартир в "белом" режиме, чего в Москве практически никто не делает. "Командировочные, в первую очередь иностранцы, требуют подтверждения оплаты через специальную справку-счет, которую они предоставляют в свои бухгалтерии. В Москве такие справки выдает небольшое число компаний, в основном западные фирмы. Потому иностранные арендаторы и предпочитают селиться в отелях, которые оформляют бумаги соответствующим образом",- дополняет он.
Исходя из опыта собственной компании, владеющей несколькими апарт-отелями в городе, Шмарев полагает, что на нулевую точку рентабельности доходный дом выходит при наполняемости в 70%. "Соответственно, если арендовано 80% квартир в доме, то рентабельность составит 10%",- добавляет он.
Татьяна Разумова, пресс-секретарь ДИПС, наоборот считает, что проект если и будет успешным, то не в качестве доходного дома. "Словосочетание "доходный дом" - понятийное, сложившееся уже исторически. Суть понятия в том, что человек платит только за проживание владельцу и не отвечает за коммунальные платежи, не решает вопрос обслуживания, ремонта и т. д. Это полностью ложится на плечи домовладельца",- говорит Разумова.
По мнению Разумовой, с точки зрения домовладения собственником "доходного дома" может быть кто угодно - частная компания, физическое лицо, город. Поэтому в инициативе МИАН нет ничего странного или принципиально нового.
Сомнения в успехе проекта высказал и Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank. Он отметил, что сроки окупаемости доходных домов достаточно высоки, что не выгодно инвесторам. "К маю 2002 года специалисты ДИПС представили свой бизнес-план по развитию рынка доходных домов в России. На начало 2004 года ставки аренды были выше, чем для соответствующего уровня жилья в частном секторе, что позволяло специалистам департамента говорить об окупаемости данного вида инвестиционных вложений за четыре-пять лет",- говорит он. По мнению специалистов компании Knight Frank, вкладывать деньги в проект со столь отдаленной отдачей может позволить себе только правительство Москвы.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова