Мед с дегтем

15 марта 2005

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. Брошюрки с текстом этого нормативного акта давно имеются в продаже и пользуются большим спросом – практически наравне с Акуниным и Дэном Брауном. Однако закон уже оброс легендами и комментариями экспертов настолько, что подчас трудно отделить правду о нем от вымыслов и домыслов. Оно и понятно: на фоне общей тенденции снятия государством с себя своих социальных обязательств любое новшество в этой области видится населением в мрачных тонах и раздувается до невероятных размеров. Конечно, только жизнь может показать, насколько страшен новый ЖК (у нас ведь закон на бумаге и в жизни – вещи разные). Однако кое-что можно понять уже сейчас. Попробуем разобраться, что в Кодексе мрачно, а что не очень. И, как водится, сначала мед, потом деготь (пропорции этих компонентов выяснятся в процессе).

Вот первая ложка меда, которая будет по сердцу любому законопослушному жильцу: Жилищный кодекс не отменяет никаких льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Так что если у кого-нибудь оные еще остались – тот может за них не беспокоиться. Кроме того, в новом ЖК "нет ни слова о введении 100%-ной оплаты жилья", как уверяет председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников. Он также заверил, что "для малоимущих плата за жилье по договору социального найма вообще взиматься не будет". Но главное: Кодекс впервые у нас в стране закрепляет и гарантирует право собственности на жилье, его неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения жилья, массу других прав, с этим связанных, а также их судебную защиту. Короче, сплошной мед получается.

Но, увы, с привкусом дегтя. Ни слова о 100%-ной оплате коммунальных услуг в ЖК нет, это факт. Зато в его тексте мы находим такую фразу: "Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме" (ст.158). За этими формулировками так и просвечивает ужасающая цифра "100%". Собственник жилого помещения будет платить по полной, просто "потому что он собственник", полагает зампред "Яблока", депутат и специалист в области жилищного законодательства Галина Хованская. В общем, логика понятная: если ты собственник недвижимости, значит (независимо от уровня твоих доходов) располагаешь неким потенциальным капиталом, за обладание которым надо платить, т.е. "делиться с хорошими людьми", и на который – если что – можно обратить взыскание. Что-то это очень напоминает... Анекдоты десятилетней давности: "старый русский" на "Запорожце" въехал в "Мерседес", оттуда выходят дюжие хлопцы – ты как, говорят, не ушибся? Ну, тогда пойдем квартирку смотреть... Похожую политику теперь проводит государство: никаких поблажек от него не жди. Посягает на самое ценное – квартиру! Говорит, плати и все тут. А не можешь – так пожалуй-ка в более дешевое жилье или даже в более "дешевые" регионы страны. Россия велика, и население везде сокращается. Милости просим "несостоятельных" москвичей перебираться в регионы. За столичную демографию можно не беспокоиться: желающих обосноваться в Москве всегда было хоть отбавляй.

Единственная возможность избежать "100 процентов" – получать субсидию, но ее предоставление целиком отдано на усмотрение региональных властей. Федеральный Кодекс такими пустяками не занимается: он защищает интересы государства и состоятельных собственников. Именно для последних написана ст.31, где, в частности, говорится: "Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи". Так-то! Вообще, пора привыкать, граждане, что семейные отношения должны быть урегулированы нотариально заверенным соглашением! Галина Хованская предвидит, что именно ст.31 (где говорится еще и "птичьих правах" бывших членов семьи собственника) принесет "огромные человеческие трагедии". Но такова уж "генеральная линия": государство уходит из социальной сферы, отказываясь от своих обязательств в этой области и предоставляя людям на свой страх и риск решать свою судьбу и судьбы своих ближних.

Собственникам квартир будет над чем подумать и помимо мифических "100% за жилье". Во-первых, о налоге на недвижимость, который вскоре будет очень даже реальным, поскольку исчислять его будут исходя не из "бэтэишной" стоимости квартиры, а из рыночной. Кто и как будет определять оную – отдельный вопрос, на который пока нет ответа, но уже ясно, что платить придется ой как немало. Слава Богу, законопроект о налоге на недвижимость в настоящее время отложен. Но он уже прошел первое чтение и является вполне логичным дополнением к ЖК. По словам представителя Министерства промышленности и энергетики, "для тех, кто проживает в стандартных квартирах, этот платеж не должен будет повлиять на их доходы". Но помножьте-ка стоимость своей квартиры (пусть даже очень приблизительную) на 0,2-0,5% – в зависимости от престижности и "поношенности" жилья – и заложите полученную сумму в свой годовой семейный бюджет. Впечатляет?

Если нет, тогда продолжим подливать деготь. Согласно нормам нового ЖК, на собственников переложили обязанности по капитальному ремонту жилья, ранее непомерно обременявшие родное государство. Оно, правда, не очень-то обременялось: капремонта в нашей стране было принято ждать десятилетиями. Ну, теперь придется раскошеливаться самим. Кстати, по словам Галины Хованской, от этой обязанности едва-едва удалось избавить жильцов-съемщиков: государство было готово обязать и их самостоятельно чинить жилье, им не принадлежащее.

Однако и на этом проблемы не заканчиваются. Все жильцы-собственники многоквартирных домов должны будут теперь как-то управлять своим недвижимым имуществом: либо собственными силами, либо путем создания товарищества собственников жилья, либо с помощью привлеченной управляющей компании. Причем, скорее всего, без услуг профессионалов в этом деле им будет не обойтись. Как бы то ни было, эксперты полагают, что в 90% случаев жильцы не удосужатся решить организационные вопросы в течение отведенного срока (1 год). А тогда (равно как и в случае, если принятое решение о способе управления не будет реализовано) управляющая компания будет назначена органами местного самоуправления по конкурсу. Полагают, что в большинстве случаев ею станет тот же самый ЖЭК, но уже как акционерное общество. Разумеется, его услуги при этом станут дороже. Только и всего.

Иметь или снимать?

В общем, всем нам, в той или иной степени обремененным квартирным вопросом, надо хорошенько подумать: кем быть – собственником или съемщиком? Конечно, свое жилье – это хорошо, но уж очень обременительно. Например, в "цивилизованных" и состоятельных странах это давно уже поняли: там очень многие не имеют своего жилья и преспокойно живут всю жизнь в съемном. И закон защищает их зачастую лучше, чем собственников, которые им это жилье сдают. Например, в ФРГ, по твердому заверению экспертов министерства юстиции, человека ни при каких обстоятельствах не выкинут на улицу, даже если он годами не платит за жилье. С ним будут судиться, но в худшем для него случае (если денег действительно нет или не хватает) государство поможет: станет доплачивать ему на жилье или подыщет квартирку или домик попроще и будет выделять деньги на оплату. Погорельцам предлагают гостиничные номера с полным пансионом, выделяют субсидии. Материально помогают даже собственникам: например, предоставляют субсидии на капитальный ремонт с тем, чтобы внешний вид частного дома соответствовал архитектурным требованиям окружающей застройки.

Увы, у нас тут не Германия. И поэтому стоит серьезно подумать, а не "расприватизировать" ли свои квадратные метры, задарма доставшиеся 10 лет назад, но ставшие с тех пор такими дорогими для хозяев? Времени на размышления не много – меньше двух лет (до 1 января 2007 года). Но если собственник пока еще имеет возможность подумать и перейти в разряд "несобственников", то вот съемщикам и думать больше не о чем. Согласно закону "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", бесплатно приватизировать жилье можно только до 1 января 2007 г., причем, только то, которое было предоставлено по договорам социального найма до 1 марта 2005 года. Жилье, предоставленное после 1 марта 2005 г., бесплатной приватизации не подлежит вовсе.

Но и у съемщиков теперь тоже будут серьезные проблемы и "риски": если что – их могут выселить. Такой риск существовал и раньше, но теперь это будет сделать намного проще. ЖК устанавливает, что выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением другого помещения по договору социального найма. Достаточно съемщику всего лишь полгода "без уважительных причин" не платить за наем или за коммунальные услуги. Конечно, авторов ЖК можно понять: неплатежи по "коммуналке" у нас достигают колоссальных масштабов. Только за прошлый год, согласно данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, наше коммунальное хозяйство недополучило 52 млрд руб., из них 13 млрд различные организации недоплатили за своих льготников. Но раньше, например, выселить могли только за неоплату найма, да и то прецедентов было крайне мало.

Открытым остается вопрос: какое жилье будет предоставляться выселяемым неплательщикам? Вообще, для этого предназначен так называемый маневренный жилой фонд. Это квартиры и комнаты для временного проживания в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения, приобретенного за счет кредита банка, в результате обращения на него взыскания, и т.п. Фактически этот фонд существовал всегда, но весь вопрос в его возможностях. Если будут выселять каждого неплательщика – очевидно, что имеющегося "маневренного жилья" просто не хватит. В иных регионах (где подолгу задерживается зарплата) придется, очевидно, выселять целые города. Но куда?...

Кто последний за жильем?

Очередь на жилье – отдельная тема. В принципе, она остается – для тех, кто в ней уже стоит. Очень характерное, кстати, понятие: очередь на жилье. "Правом на получение жилья" это явление у нас уже давно не называют. Или вот, еще лучше выразился Павел Крашенинников: лица, вставшие на учет для получения жилья до 1 марта текущего года, "сохранят право стоять в этой очереди". Да, вот такое право! И ничего смешного в этом нет, ведь те, у кого возникнут жилищные проблемы впредь (после 1 марта), даже этого права иметь уже не будут. Существующая очередь при нынешних темпах жилищного строительства, по расчетам экспертов, "рассосется" за каких-нибудь 150 лет. А для того, чтобы встать в эту очередь, теперь уже будет недостаточно просто иметь серьезный недостаток "квадратных метров" на человека – надо быть еще и "малоимущим". Как достичь этого благостного состояния – непонятно, потому что критерии "малоимущности" должны быть разработаны на региональном уровне, а регионы, разумеется, еще и не приступали к этой работе. "Имущим не мало" в очередь вставать не положено – хоть ты десятерых нарожай и в одной комнате ютись! Вот так своеобразно государство российское борется с демографической проблемой: стимулирует рождаемость у самых бедных слоев населения (тех, которые смогут воспользоваться правом социального найма) и ничего не обещает остальным.

Вне очереди жилье по договорам социального найма, как и прежде, будет предоставляться гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания или не подлежат реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; тяжелобольным. А вот "первоочередники" (граждане, имевшие приоритетное право на предоставление жилья, по сути, еще одна очередь) ликвидированы как класс. Это инвалиды, чернобыльцы, многодетные семьи и т.д. По соответствующему закону (принятому "вдогонку" к ЖК), право на первоочередное предоставление жилья монетизируется. То есть, человек получает от государства определенную сумму, с которой выходит на рынок недвижимости самостоятельно. В принципе, неплохо. Правда, вызывает недоумение расчетная ставка: для Москвы она составляет 17,5 тыс. руб. за квадратный метр. Попробуйте-ка купить жилье за такие деньги! Слабо?

ЖК: потерять жилье стало так просто!

Есть в новом Кодексе множество интересных моментов, которые можно объединить под заголовком в духе тов. Бендера: "Энное количество способов сравнительно честного отъема недвижимости". Конечно, выселение за неуплату станет наиболее распространенным из них. Однако есть и другие, причем касающиеся не только съемщиков, но и собственников жилья. Чего стоит, например, право изъятия жилья "для государственных или муниципальных нужд" (разумеется, в порядке выкупа). Это к вопросу о "неприкосновенности" и тому подобных прав. Независимый депутат Госдумы Оксана Дмитриева считает эту норму очень опасной: "Что это за нужды, нигде не определено".

Кроме того, объявлена настоящая война перепланировкам квартир. Помните – "Новый русский скупил весь этаж, снес все стены, сделал там бассейн"... и так далее. Так вот, теперь эти анекдоты станут абсолютно не смешными, потому что любая перепланировка может быть расценена как "опасная для жизни и здоровья граждан". Даже если вы розетку не там врезали. Даже если это сделали до вас и не удосужились внести изменения в поэтажный план БТИ. Никто разбираться не будет – "опасную" квартиру могут вообще изъять и выставить на торги. Конечно, из-за розетки этого делать, скорее всего, не станут – отделаетесь штрафом, но лишиться квартиры из-за бассейна вполне возможно. Хотя, конечно, все имеет свою цену: "легализовать" перепланировку в Москве можно всего за какие-то $2-3 тысячи...

А еще жилья можно лишиться через ЗАГС. Теперь супруг, которому принадлежит квартира, в случае развода может выселить своего бывшего, со всем семейством. И суд не поможет: он может лишь отсрочить выселение и обязать собственника обеспечить другим жилым помещением (неважно каким) тех лиц, в отношении которых у него есть обязательства по уплате алиментов. Кроме того, собственник может и просто продать жилье – в этом случае крыши над головой лишатся не только бывшие, но и "настоящие" члены его семьи. И если они не подпадают под "шефство" органов опеки и попечительства, государство не вправе вмешиваться в происходящее с ними...

Зато над способами приобретения жилья авторы Кодекса как-то не очень ломали голову. Ипотека как была, так и остается "пятым колесом" в телеге жилищной политики. По оценкам экспертов, ею могут воспользоваться сейчас не более 10% населения (прежде всего, в силу дороговизны ипотечных кредитов). А к 2010 г., когда нормативно установленная стоимость "метра" возрастет с 15 до 30 тыс. рублей (согласно жилищной программе), этот процент еще уменьшится.

Дума поступила "бездумно"

Одним словом, Жилищный кодекс удался на славу. Особенно радует его соответствие ст.55 Конституции РФ, где говорится о том, что в России не могут приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан... Возникает один вопрос: как же такое законодательное чудо вообще смогло увидеть свет в нашей стране, еще так недавно славившейся чрезмерной заботой о гражданах? Оказывается, легко! И быстро. Как и весь социальный и жилищный "пакет". Тут постаралась вся законодательная цепочка – показала, как слаженно и быстро умеют у нас принимать важнейшие законы. Председатель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко считает, что на 1 марта ЖК был готов к тому, чтобы "начать действовать лишь на 50%", поскольку "не принят ряд подзаконных правительственных актов, а также не согласован ряд статей внутри самого Кодекса". Ну, да это не беда. Главное – "социальное дело" сделано – начиная с закона о монетизации льгот...

Кто виноват? "Мы ругаем правительство, Зурабова, Грефа. Но ведь направлял проекты президент, принимала его Государственная Дума, а не правительство. Проштамповал его Совет Федерации. Подписал его президент", – напоминает депутат, член фракции СПС Дмитрий Катаев. Частично снимая ответственность с Думы, он отмечает, что у нее "физически не было времени" разобраться в пакете законов, в числе которых был и ЖК. Поэтому неудивительно, что из тысяч поправок к документу были приняты единицы. А уж про альтернативные варианты и говорить нечего – хотя они и были. "Нам дали по три минуты: три минуты Шеин, три минуты Хованская, три от ЛДПР, три от "Единой России", – говорит депутат Госдумы от фракции "Родина", заместитель председателя Комитета Думы по труду и социальной политике Олег Шеин. – Вот как обсуждалась в Государственной думе эта важнейшая для страны проблема. Собственно, все обсуждение уложилось в четверть часа". И чего же мы хотим?

"В спешке принимался весь пакет по формированию рынка доступного жилья, – подтверждает Галина Хованская. – Спешка была, такова была воля фракции "Единая Россия", которая получила соответствующие указания сверху. Голосование, честно говоря, было бездумное". Остается только порадоваться дальновидности коммунистов, которые во время обсуждения этого законопроекта покинули зал заседаний...

И что теперь? Народ как-нибудь, да приспособится к новому ЖК – на это вся надежда. А вот "за державу" в очередной раз обидно: эксперты предрекают ей усиление нестабильности и даже замедление экономического роста. Усилится имущественная дифференциация в обществе, а также "отрыв" Москвы от остальной страны по уровню благосостояния, и повсеместно укрепится власть жилищно-коммунальных монополий.

http://www.utro.ru/

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова