Квадратный метр оборота

20 мая 2005

Самые эффективные торговые центры Москвы

Прошедший год стал временем апофеоза "открытости компаний". Рейтинги влиятельности, доходности, величины увода капиталов за границу, прибыльности и т. д. публикуют журналы, аналитические центры, Гепрокуратура и даже сами компании.

Глядя в строчки таких отчетов, отдел недвижимости газеты "Бизнес" обнаружил, что сфера наших профессиональных интересов - строительство, девелопмент, риэлтерский бизнес, ритейл - одна из самых закрытых. Численность работников, обороты, прибыли, физические объемы производства и тем более отчетность по GAAP - все это является "служебной информацией". Не будем анализировать все причины игры в "прятки", укажем только главную из них: позволить себе открытость могут только крупные российские компании, преимущественно сырьевые или "первого передела".

И тем не менее примеры цивилизованного ведения бизнеса в сфере недвижимости есть. В первую очередь открытость коснулось ритейлеров, что неудивительно: это растущий и высокодоходный бизнес (средняя доходность торговых центров составляет около 20%).

Начиная с 2003 года и западные, и отечественные ритейлеры потрясают потребителей и друг друга ростом оборота, планами по размещению IPO и проч. Однако в ритейле не принято судить об эффективности компании или торгового центра по их обороту. Для оценки эффективности тех же ТЦ есть другие критерии.

Нам пришлось обратиться к западному риэлтерскому опыту и оттуда почерпнуть простую систему определения эффективности - "делим оборот торгового центра на его общую площадь и получаем эффективность". В США такой подход популярен и используется всеми участниками рынка. Например, в 2003 году самой эффективной торговой сетью в Америке, согласно нехитрому делению цифры на цифру, стала Trader Joe's. При обороте сети в $2 млрд и общей торговой площади в 180 тыс. кв. м продажи с одного квадратного метра в год составили $11,1 тыс. Этот показатель более чем в 2,5 раза выше, чем в среднем по США - $4,5 тыс. с квадратного метра. Следом идут торговые сети Lowe's ($7 тыс. с квадратного метра) и Home Depot ($6,5 тыс. с квадратного метра). А вот гигант Wal-Mart оказался по этому показателю всего лишь в третьем десятке. Работай он в России, все бы участники рынка посчитали его самым эффективном только за магию цифр - оборот в $256 млрд.

А самыми успешными торговыми центрами в Лондоне являются Selfridges (10,5 тыс. евро с квадратного метра в год) и Harvey Nichols (10,4 тыс. евро с квадратного метра в год).

Отдел недвижимости газеты "Бизнес" решил перенести западный опыт вычисления эффективности торговых центров на отечественную почву. Но не тут-то было: в радостных отчетах ретейлеров об обороте компаний и ТЦ напрочь отсутствует информация об общей площади их сетей. Пресс-секретари стеной стояли на страже служебной информации. Один специалист даже посоветовал проехаться по магазинам их сети и все самим "подсчитать". Несколько проще обстоит дело с торговыми центрами: их руководителями, причем с советских и даже дореволюционных времен, как, например, в ГУМе, многократно было объявлено даже о конфигурациях подсобок.
Тем не менее нам удалось собрать информацию из открытых источников (отчеты акционерных обществ), а также от консалтинговых агентств (Swiss Realty Group) об общей площади московских торговых центров и их обороте.
Лидером нашего рейтинга стал ТЦ "Петровский пассаж" с оборотом в $5,4 тыс. с квадратного метра в год. В целом даже первая московская пятерка значительно уступает по этому показателю ведущим ТЦ Лондона или Нью-Йорка. Однако не стоит забывать, что и арендная плата в ТЦ в этих городах как минимум в два-три раза выше, чем в ведущих универмагах и ТЦ Москвы.

Дополнительная информация

По каким критериям можно определить эффективность работы торгового центра в Москве?

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group:
- При анализе эффективности работы торгового центра необходимо уточнять, для кого рассчитывается данный параметр: экономическая (коммерческая) эффективность принципиальна для владельцев, девелоперов, управляющих компаний, общественная - для посетителей, органов государственной власти.

Понятие экономической эффективности представляет собой совокупную результативность, то есть является комплексным и многофакторным. Экономическая эффективность как показатель характеризуется соотношением результата и затрат. Для ее количественной оценки применяются частные и обобщающие показатели. Частные показатели свидетельствуют об эффективности использования отдельного ресурса, а обобщающие дают представление об эффективности всех ресурсов, а также о результативности торгового предприятия как единого целого. Ранжирование частных и обобщающих показателей дает возможность выделить наиболее важные и менее значимые.

На наш взгляд, один из самых объективных базовых критериев, который следует учитывать в процессе анализа эффективности работы торгового центра,- это его посещаемость. Данное утверждение правомерно, так как зачастую именно на основании посещаемости строятся отношения с арендаторами и управляющей компанией, разрабатываются рекламные кампании, принимаются стратегические решения.

Мария Стольникова, консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle:
- Успешную работу торгового центра можно оценить по трем основным критериям: число посетителей, оборот магазинов, ставки арендной платы.

Количество посетителей, пожалуй, один из основных определяющих моментов успешной работы каждого конкретного магазина, так как от их количества зависит оборот магазина в целом.
Также успешность работы торгового центра можно оценить по обороту отдельных магазинов в сравнении с аналогичными предприятиями, расположенными в других проектах при условии их сопоставимости (один оператор, одинаковая площадь, одинаковый ассортимент товаров и т. д.).

Ставки арендной платы также тесно связаны с оборотом магазина. Чем более высок оборот предприятия, тем более высокие арендные ставки готовы платить операторы.

Ольга Ясько, аналитик торговой недвижимости Colliers International:
- Дело в том, что нельзя смешивать все объекты, которые представлены на рынке торговой недвижимости столицы. Для более объективного сравнения, на наш взгляд, необходимо разделить их на несколько категорий. В первую, несомненно, попадут торговые центры, вторая может быть представлена торгово-офисными центрами. Существует и еще одна категория, которую также необходимо рассматривать отдельно, а именно универмаги (department store). В качестве основных критериев оценки эффективной работы торгового центра можно назвать следующие: концепция торгового центра (в том числе состав арендаторов), управление торговым центром, оборот торговых операторов с кв. м, арендная ставка за кв. м, количество посетителей торгового центра.

Мария Гурова, руководитель отдела по работе с участниками Российского совета торговых центров:
- На наш взгляд, оценка эффективности работы ТЦ определяется уровнем сбора аренды с коммерческих площадей в перерасчете на 1 кв. м общей площади здания. Мы считаем, что именно этот критерий следует принимать как один из самых объективных, так как ТЦ призван в первую очередь приносить прибыль.
 
www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова