Кто в доле

19 мая 2005

Банки уходят от ответственности при кредитовании долевого строительства жилья
 
Вчера на международной конференции «Банки на рынке недвижимости» банкиры обсуждали, как им исполнять действующий уже полтора месяца закон об участии в долевом строительстве. Этот документ, как уже писали «Новые Известия», защитил покупателей квартир, но усложнил жизнь кредиторам и строителям. В результате споров родилась идея создания некой внебанковской финансовой организации, которой можно было бы перепоручить ответственность перед дольщиками.

Любопытно, что представители разных сегментов рынка в целом оценивают закон положительно, но при этом требуют изменить статьи, непосредственно затрагивающие их собственный бизнес. Банкиры, в частности, одобряют нормы, крайне не выгодные для застройщиков, но называют ошибочным введение солидарной ответственности банков и застройщиков перед покупателями квартир. Они полагают, что государство просто переложило на плечи кредиторов обязанности по контролю за строителями.

Заметим, что государственный орган, который должен контролировать застройщиков, в самом деле до сих пор не создан. Риски банков, инвестирующих в строительство, значительно возросли. При этом только крупные кредиторы могут в полной мере качественно надзирать за строителями и грамотно оценивать их риски. По мнению специалистов, в ближайшее время число мелких строительных организаций и как следствие предлагаемых объектов может уменьшиться. При этом количество потенциальных покупателей с банковскими деньгами сохранится или даже увеличится. Вслед за застройщиками с рынка могут уйти и средние банки, из-за чего объемы строительства еще больше снизятся. А дефицит всегда приводит к непредсказуемому росту цен.

Решением проблемы, считают участники вчерашней конференции, может стать создание финансовой организации, которой банки передоверяли бы свою солидарную ответственность. Эта структура сама бы проверяла застройщиков и несла бы ответственность перед дольщиками. Схема выплат в случае претензий со стороны инвесторов предлагается следующая. Банк выплачивает им предусмотренную законом компенсацию. Ему самому затраты возмещает организация, которой он передоверил свои риски. Она же, в свою очередь, занимается взысканием денег с застройщика, не выполнившего своих обязательств перед клиентами. Если этот проект заработает, разумеется, кредитные ставки подорожают. В конечном итоге это ляжет на плечи рядовых покупателей. По оценкам экспертов, ставка может вырасти минимум на 2% годовых плюс к тем 13–15%, которые уже сейчас в среднем стоят кредиты.

Пока же ситуация складывается неуправляемая. Главной положительной новацией закона о долевом участии стало то, что на рынок введена новая ценная бумага – договор о долевом участии. Застройщикам она не понравилась сразу из-за прописанных в документе неподъемных, по их мнению, штрафов и пени. Поэтому вместо договора о долевом участии повсеместно вводятся договоры-векселя. В них констатируется, что гражданин передал строительной компании определенную сумму денег, за которую впоследствии можно будет получить квартиру. Выдавая такие бумаги, застройщик, а вместе с ним и банк фактически уходят из правового поля закона и уже никакой ответственности перед клиентами практически не несут.

Мало того, под такой договор-вексель банки не выдают ипотечные кредиты. Как отмечают риелторы, из-за этого в последний месяц фактически встала ипотека на первичном рынке жилья. Кстати, в ближайшее время Международная финансовая корпорация планирует реализовать в России проект, направленный на развитие ипотеки на первичном рынке. Как сообщил «НИ» руководитель проекта Андрей Милютин, не исключается возможность выдачи ипотечных кредитов и под векселя, однако пока подобные схемы еще до конца не разработаны.
 
www.newizv.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова