Крыльцо в Европу

06 мая 2005

Инвесторы двинулись на запад

В последние два года одним из самых перспективных рынков недвижимости после Москвы и Московской области эксперты считают Калининградскую область. Благодаря уникальному географическому положению Калининградский регион считается даже не окном, а крыльцом в Европу.

Инвесторы взвинтили цены
В начале 2000-х бизнес в Калининграде начал активно развиваться. Об этом свидетельствует рост ставок на офисную недвижимость: в 2003 году он составил 30%, в 2004-м - 25%, также в 2-2,5 раза за последние полтора года подорожали земельные участки. При этом большую часть участков в области скупают предприимчивые москвичи.

"Последние два-три года многие москвичи считают для себя перспективной покупку недвижимости в Калининградской области. Наибольшим спросом среди жителей столицы пользуются дома, коттеджи, таунхаусы в курортной прибрежной зоне. Об интересе москвичей к курортной недвижимости в Калининграде свидетельствует и статистика. В некоторых прибрежных поселках доля жителей столицы, строящих или купивших недвижимость, составляет 80%",- говорится в исследовании Paul's Yard, посвященном Калининграду.
Москвичи с интересом относятся и к земле на побережье Балтийского моря. Правда, в последнее время на курортные участки чаще заключаются договоры не купли-продажи, а аренды. Стоимость земельного участка в Калининградской области, так же как и в Подмосковье, зависит от многих факторов. Цена сотки земли, которую можно использовать под застройку, на побережье в курортной зоне еще недавно колебалась в пределах $350-400. В начале текущего года стоимость сотки земли на побережье достигла $1000 и более. В приграничной зоне сотку земли можно приобрести за $200-250.

Деньги на "бывших"
Калининградская область в последние годы переживает и гостиничный бум. В начале 90-х годов прошлого века, когда регион открыли для посещения иностранных граждан, область испытала настоящий бум "ностальгического" туризма со стороны гостей из Германии. Отсутствие нормального сервиса, условий для отдыха и развлечений отнюдь не стало препятствием для первой волны туристов, основной задачей которых было съездить на родину предков. Ожидания, что поток туристов в область вот-вот иссякнет, не оправдались.
В 2000-2001 годах на массовую волну "ностальгического туризма" обратили внимание и российские инвесторы. Речь заходит уже о серьезной и масштабной скупке земли на побережье под строительство гостиниц. К примеру, за последние два года в области введено в строй 20 новых, пока что небольших гостиниц и гостевых домов с вполне приемлемым уровнем сервиса. Крупнейший из московских инвесторов в Калининградской области - группа компаний "Конти" - уже вложил в свои проекты по строительству трех гостиниц более $10 млн. По прогнозам "Конти", к 2006 году объем их инвестиций в Калининградскую область достигнет $150 млн, большую часть из которых составят вложения в создание серьезной гостиничной сети европейского уровня, которая будет работать во всех интересных для туристов городах области - в Калининграде, Светлогорске, Зеленоградске, Балтийске, на всем побережье. В ближайших планах компании совместные с немецкими партнерами проекты по строительству крупного высококлассного медицинского центра, который, помимо прочего, будет осуществлять и новомодное лечение на основе янтарной терапии с использованием голубых янтарных грязей, и крупного аквапарка.
Один из самых популярных для инвесторов городов области - Светлогорск. "Его курортная часть два года назад была объявлена федеральным курортом. Местные жители усматривают в этом преемственность: сначала Светлогорск, вернее, Rauschen, был общегерманским курортом, там сохранилась даже бывшая дача Геринга, а теперь стал федеральным. Одновременно с этим город для себя открыли москвичи. По данным местных агентств недвижимости, доля москвичей-покупателей недвижимости Светлогорска за два последних года возросла с нескольких процентов до 50-60%",- рассказывает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty. Рядом есть еще один очень интересный город, сейчас он носит название Пионерск, а в немецкую пору он назывался Ноекуре (Nuekuhre). И если в Светлогорске есть уже сформировавшийся туристический центр для среднего класса, то Пионерск может превратиться в центр элитного отдыха.

Покорители офисных пространств
Рост спроса на офисы активизировал их строительство в Калининграде. Сейчас в городе возводится несколько крупных офисно-торговых комплексов. Основными инвесторами таких объектов опять же выступают московские компании. "В общей сложности это около 40 тыс. кв. м новых офисных помещений. Наиболее крупный проект - большое административное здание, недостроенный Дом советов, реконструкцию которого осуществляют сейчас несколько московских риэлтерских компаний. Площади этого здания вполне хватит, чтобы насытить рынок офисов почти всего города. Кроме того, в Калининграде планируется ввод нескольких новых торговых центров, например ТРК "Мега" площадью более 92 тыс. кв. м",- говорит Светлана Муханова.

Выбери меня
Но, как и в остальных регионах России, рынок недвижимости в Калининградской области еще незрелый. Об этом свидетельствует один из недавних скандалов в Светлогорске. Он показателен в том смысле, что демонстрирует, как для привлечения инвестиций активно используется административный ресурс.
Местное строительно-производственное объединение "Авангардстрой", возглавляемое председателем местного совета депутатов, привлекло инвестиции московской компании "Конти" на строительство элитного жилого дома. Округ благодаря личным взаимоотношениям председателя совета депутатов и главы района под это дело выделил землю на хороших условиях. Однако по ходу строительства условия становились все менее выгодными. К тому же меняется и "гарант" реализации проекта - суд принимает решение о переизбрании главы района. Ситуация остается "подвешенной".

Выиграют первые
Можно говорить об очень отчетливой тенденции развития рынка недвижимости региона: после появления крупных инвесторов весь его потенциал очень быстро оказывается задействован - уходит на это буквально два года. "Причем за эти два года цены возрастают более чем в три раза. Очень быстро строятся новые объекты: жилые дома, офисные и торговые центры. Затем наступает стагнация, связанная как с насыщением рынка, так и с отсутствием площадок для застройки, как это уже произошло в Светлогорске. Иными словами, инвестор, попавший в "волну", может получить до 100-200% дохода, а после ее спада инвестиционная привлекательность резко снижается. Калининград в этом смысле не будет исключением",- резюмирует Светлана Муханова из компании Delta Realty.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова