Каковы критерии элитности?

27 апреля 2005

Понятия "клубный дом", "класс А", "класс Б", "бизнес-класс" не имеют четких общепринятых определений, что может вводить в заблуждение как самих участников рынка, так и покупателей. Нередки случаи, когда квартиры в одном и том же доме причисляются продавцами к различным категориям элитности, что зачастую сбивает с толку покупателя. Соответственно, рынок приходит к ситуации, когда выработка единых подходов становится более чем желательной. Однако на протяжении долгих лет этот вопрос остается нерешенным.

Кому это надо?
На самом деле вопрос "нужна ли единая классификация?" - скорее риторический: участники рынка здесь едины - классификация нужна, отсутствие единых стандартов не идет на пользу элитному рынку, так как существующее многообразие классификаций только вносит путаницу, тем более что в последнее время прослеживается тенденция к более четкому сегментированию рынка недвижимости. "До недавнего времени не было ясного различия между элитной недвижимостью и бизнес-классом, - считает специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty Алена Якубенко. - За счет этого зачастую очевидный бизнес-класс позиционировался как элитное жилье и выставлялся на продажу по завышенным ценам. Застройщикам, а вместе с ними и риэлторам, необходимо четкое понимание того, что они строят и продают для успешного жилищного девелопмента на пока еще не застроенных престижных площадках в центре Москвы". Однако "консенсус" в этом вопросе не достигнут, пока все известные попытки выработать единые критерии элитности заканчивались неудачей. По мнению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, главная причина, мешающая застройщикам и риэлторам прийти к единому мнению, - разнообразие и непохожесть элитных объектов по количеству квартир и инфраструктуре.

Останавливает создание единой классификации, по мнению специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, и то, что класс дома позволяет претендовать на более высокую цену реализации объекта. И совершенно очевидно, что никто не хочет упускать выгоду.

Место, место и еще раз место
Какими бы разными не казались подходы составителей классификаций, сходятся они в одном - главными признаками элитности являются местоположение, количество квартир в доме, инфраструктура и качество строительства. Даже самый прекрасный дом, построенный вблизи мусороперерабатывающего завода, элитным не может быть в принципе, а вот может ли быть элитным дом, построенный где-нибудь "ближе к природе"? Традиционной является точка зрения, что для столицы определяющим критерием элитности дома является его местоположение в центральной части города. Причем класс домов здесь насаждается чуть ли не силовыми методами. "Застройщикам невыгодно строить дешевое жилье в центре. Поэтому в скором времени естественным образом произойдет градация объектов недвижимости. Конечно, можно построить клубный дом (например, такой же дом, как в Молочном или Бутиковском переулке) где-нибудь в Крылатском. Но его стоимость будет в несколько раз ниже, чем на Остоженке", - говорит Светлана Пучкова. В результате "центровое" местоположение определяет и все остальные параметры: и количество квартир, и этажность, и наличие объектов инфраструктуры, и инженерное оснащение, и места в подземном паркинге. "Исторически сложилось, что элитные дома сосредоточены в Центре, и по мере удаления от Садового кольца стоимость жилья снижается в прямой пропорции, - объясняет Виктор Козлов. - Но это не значит, что элитные дома могут существовать только в географических пределах ЦАО. В частности, в последнее время, в связи с уменьшением перспективных площадок в центре города, элитные комплексы стали появляться в других районах. Как правило, они находятся в экологически благоприятных зонах, рядом с природными парками или водоемами". Примерами таких домов могут служить "Чайка" в Покровском-Стрешнево и Lake House в районе комплекса "Сетунь". Получается, элита все-таки может выйти из Центра и владельцам квартир в этих домах не стоит думать, что их обманули.

Достойное окружение
Следующим важным критерием "элитности" жилья является благоприятное окружение. Еще бы - малоприятно наблюдать из окон копошащихся в мусорных ящиках бомжей. Однако именно это требование к элитным объектам в Москве наиболее трудно соблюсти, и оно не зависит от воли застройщика. "Так сложилось, - поясняет Виктор Козлов, - что в престижном историческом центре "коммуналки" и "хрущевки" соседствуют с элитными домами. Но постепенно происходят позитивные сдвиги. Сейчас в Москве идет активное формирование районов с относительно однородным социальным окружением". Исходя из опыта других стран, возможно формирование элитных районов с однородным социальным окружением и вне Центра. Примером такого искусственного "взращивания" элитного квартала может служить, по словам PR-директора компании Knight FrankLLC Андрея Патрушева, дорогой лондонский район DockLands, построенный на месте бывших портовых сооружений.

Квартир - по минимуму!
А вот вопрос, сколько соседей может быть в элитном доме, споров не вызывает. Здесь специалисты едины - малоэтажные и клубные дома по-прежнему остаются лидерами элитного рынка, так как отвечают критериям избранности и камерности. Важной составляющей малоквартирности, по словам управляющего партнера, руководителя департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое Качество" Александра Илюхина, является эксклюзивная планировка квартиры. Ведь для людей с достатком очень важна уникальность их дома, неповторимость характеристик жилья. Так что индивидуальные планировки ценятся гораздо больше. Это своего рода строительный "handmade". Как сказал один из застройщиков, работающий на элитном московском рынке: "Когда творишь пентхаус - шьешь его прямо по клиенту". Кроме того, малоквартирность обеспечивает и элементарные удобства для жильцов. "Трудно представить себе очень состоятельного человека, стоящего в очереди к лифту или на выезде с паркинга", - замечает генеральный директор компании "Контакт - Элитная недвижимость" Денис Попов. У малоквартирности есть и оборотная сторона - финансовая. Чем меньше квартир в доме, тем они дороже, а значит, дороже и их обслуживание.

Что угодно для души?!
Если малоквартирность, по мнению специалистов, является непреходящей ценностью, то обязательная в большинстве классификаций развитая инфраструктура постепенно сдает свои позиции. Конечно, речь не идет об инфраструктуре необходимой (подземный паркинг, служба эксплуатации, служба доставки, профессиональная служба охраны). Если вы приобретаете квартиру стоимостью свыше $7 тыс./кв.м, наличие охраны и подземного паркинга - само собой разумеющиеся вещи. "А вот модные 5 лет назад бассейны, фитнес-залы, рестораны в элитных домах сегодня почти не проектируют в связи с невостребованностью жильцами", - считает Денис Попов.

Впрочем, справедливо такое утверждение как раз для домов с небольшим количеством квартир. В больших зданиях такие удобства вполне имеют право на жизнь, правда, с некоторыми оговорками. "Если рассматривать такой вариант, когда инфраструктура рассчитана только на жильцов дома, то следует помнить о том, что именно им придется нести большую часть расходов на содержание того же бассейна. А вот если доступ к физкультурному комплексу имеют не только жильцы дома, но и владельцы абонемента на посещение клуба, в этом случае класс объекта снижается", - говорит Светлана Пучкова.

Тюнинг для дома
Неоспоримыми признаками элиты являются и качество строительства, и оснащение дома самыми современными системами. Но и тут есть нюансы. С развитием строительных технологий требования к элитному жилью, как и жилью вообще, подвержены постоянным изменениям. Но существуют обязательные опции и специальные - по ситуации. Элитные дома высшей ценовой категории обладают уникальным архитектурным обликом, при строительстве используются только высококачественные материалы, имеется подземный паркинг из расчета не менее двух машиномест на квартиру, а сами апартаменты оборудуются современными техническими системами. Но в то же время списывать со счетов дома, не имеющие, к примеру, системы "умный дом", нельзя. "Система "интеллектуальный дом" - это лишь апгрейд, тюнинг - дополнительный признак, прилагающийся к основным параметрам дома или квартиры. Основное же - сама квартира, ее внутреннее пространство, внутреннее пространство всего дома, его месторасположение и его вид", - считает Александр Илюхин.

Строить "под класс"
Казалось бы, если принять единую классификацию и выработать строгие критерии, то застройщики смогут еще на этапе проектирования объекта запрограммировать его класс, и ситуации, когда один и тот же дом обладает параметрами, характеризующими одновременно классы А, В, а иногда и С, будут исключены, и, соответственно, не будет возникать разногласий в оценках категории объекта различными компаниями. Однако обвинять застройщиков в недобросовестности тоже не стоит. "К сожалению, от начальной стадии проектирования будущего дома, от первоначальной концепции проекта до момента его полной реализации проходит довольно много времени, - поясняет Светлана Пучкова. - Меняется макроэкономическая ситуация, появляются новые градостроительные требования, нормы. Поэтому не всегда удается реализовать задуманное в полном масштабе".

И тем не менее, по мнению Александра Илюхина, если речь идет об элитном рынке, нужно исходить из запросов, потребностей потенциальных покупателей на момент начала строительства дома и, самое главное, прогнозируемых потребностей тех людей, которые будут знакомиться с этим домом через полтора-два года.

Покупатель всегда прав!
Самым интересным в "деле классификации" остается вопрос, кому же она нужна. То есть факт, что она нужна специалистам, сомнения не вызывает. A вот нужна ли классификация покупателям - вопрос спорный. С одной стороны, по наблюдениям риэлторов, сами потребители стали интересоваться классификацией элитной недвижимости, с другой - есть мнение, что классификация обязательно должна существовать, но только в качестве внутреннего рабочего инструмента риэлтора. Единая классификация позволяет изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам. "Хорошая ориентация в классификации упрощает жизнь риэлторам и девелоперам, но тем самым отделяет их от реальных покупателей, которые изначально мыслят совершенно другими категориями, - считает Александр Илюхин. - Как показывает практика, для клиента определение "это дом класса "де люкс" - пустые слова. Ему может быть интересен тот или иной дом в силу имеющихся у жилого комплекса признаков (расположение, вид, планировки квартир или что-либо другое) или в силу того, что человек, мнению которого он доверяет, высоко оценил этот объект. Покупатель оценивает свое приобретение совершенно по другим параметрам, основным из которых является возможность жить в квартире своей мечты, отвечающей всем требованиям ее хозяина и совершенно непохожей на другие".

www.miridom.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова