Ипотека на паях

08 июня 2005

Конец мая для вкладчиков ПИФов выдался, скорее, удачным: заработать, пусть и не золотые горы, удалось большинству управляющих компаний. Наметиласьи новая тенденция — на рынке стали появляться закрытые ипотечные фонды. Пока, правда, единичные экземпляры. 
 
  
  
 
Неделя с 24 по 31 мая оказалась для рынка неожиданно подвижной. Тут и внезапно нагрянувший black-out, потянувший вниз акции РАО ЕЭС и «Мосэнерго», и домученный приговор по делу Ходорковского—Лебедева, который вызвал на рынке рост на вздохе облегчения «наконец-то это закончилось!». В целом рынок переживал период подъема: индекс РТС за это время прибавил 1%. Синхронно двигались и ПИФы: по данным Национальной лиги управляющих, из 171 открытого фонда «ниже нуля» оказались лишь 35. Впереди же очутились фонды «Добрыня Никитич» (фонд акций) и «Дружина» (фонд смешанных инвестиций), недельный прирост стоимости пая которых составил 3,03% и 2,2% соответственно. На третьем и четвертом местах в хит-параде разместилась недавно вышедшая на российский рынок УК «ДВС Инвестмент» (входит в Группу Дойче Банк): «ДВС Фонд акций предприятий малого и среднего бизнеса» заработал для своих пайщиков 1,83%, «ДВС Фонд акций» — 1,71%. Как обычно в периоды подъема, впереди планеты всей оказались фонды акций и смешанных инвестиций: облигационные ПИФы в массе своей заработали не более 0,3%. Чтобы лишний раз не связываться с волатильным рынком, есть смысл начать присматриваться к инструментам с более стабильной доходностью.

За последние несколько месяцев регистрация паевых фондов недвижимости стала явлением массовым, и, кажется, только ленивая управляющая компания еще не предъявила рынку соответствующий продукт. Вместе с тем их ближайшие родственники — закрытые ипотечные фонды — до сих пор проходят по разряду экзотики. Прецедент, впрочем, все же был: в середине мая начал свое формирование ПИФ «ЮГРА — Ипотечный фонд» под управлением УК «РЕГИОН Девелопмент». А на прошлой неделе управляющая компания «НВК» (входит в группу БИН) и Городской ипотечный банк объявили о создании фонда «НВК — Городская ипотека».   
 
Инвестировать УК «НВК» станет в закладные, которые банк оформляет при выдаче кредитов. «Это первая в России классическая сделка по секьюритизации ипотечных активов», — подчеркнул генеральный директор управляющей компании Салават Халилов. Выглядеть вся схема будет примерно так: заемщик получает ипотечный кредит, банк в свою очередь продает права на ипотечный заем по номиналу УК «НВК», соответственно, ежемесячные проценты по ипотеке (16—18% годовых) будут капать уже непосредственно в паевой фонд. Из этих выплат и станет складываться прибыль пайщиков нового ПИФа, которая, по расчетам организаторов сделки, должна составить 12—14% годовых. Возможный здесь риск — дефолт по закладным, когда тот или иной клиент, взявший ипотечный кредит, не сможет его отдать. Однако после долгих переговоров с Городским ипотечным банком было решено, что в случае, если такая неприятность произойдет, он заменит «дефолтную» закладную в портфеле фонда на ту, платежи по которой поступают исправно.

Формирование ИЗПИФа начнется 15 июня и продлится до 14 августа. Стоимость чистых активов при этом составит 150 млн. рублей. Срок жизни фонда — 5 лет. При небольшой стоимости пая, в 10 тыс. рублей, ПИФ рассчитан прежде всего на институциональных инвесторов — страховые компании и НПФ. Кроме того, к сентябрю планируется ввести вторичное обращение паев на ММВБ: по крайней мере, переговоры об этом сейчас ведутся с руководством биржи. В то же время «НВК — Городская ипотека» — проект, скорее, пилотный: если обкатка нового финансового инструмента пройдет успешно, партнеры планируют создать второй фонд, объем которого может достигнуть $30 млн.

К моменту сдачи материала в печать стало известно, что эстафету создания ИЗПИФов подхватили Росбанк, АИЖК и управляющая компания «Ямал», подписавшие соглашение, в рамках которого в течение года будет создан закрытый ипотечный фонд. Стоимость его имущества составит 1 млрд. рублей, срок работы фонда — 5 лет, минимальный размер инвестирования — 1 тыс. рублей. Предполагается и вывод паев на биржу — в частности, ММВБ. Похоже, открытие ипотечных ПИФов — это все-таки история с продолжением.  





www.profile.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова