Ипотека без гарантий

11 мая 2005

Минфин считает, что борьба с инфляцией важнее доступного жилья

Формирование рынка доступного жилья, провозглашенное Владимиром Путиным приоритетным национальным проектом для России, может остаться без поддержки государства. Минфин предлагает с 2006 года прекратить предоставление бюджетных гарантий Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Главный аргумент - госгарантии мешают борьбе с инфляцией, снижение которой и есть лучший способ повысить доступность ипотечного кредита для населения. Правда, госгарантии для АИЖК - едва ли не единственный работающий механизм развития ипотеки, а особых успехов в борьбе с инфляцией Минфин пока не продемонстрировал.

Один из наиболее распространенных в мире способов решения жилищного вопроса - ипотечный кредит - остается недоступным для 90% россиян. В апреле на заседании президиума Госсовета была сформулирована задача: увеличить к 2010 году количество выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов в 20 раз: с 46 тысяч до миллиона. А чтобы кредиты стали доступны для граждан, средняя ставка по ним должна снизиться с 13,9% в 2004 году до 7,9% в 2010 году.

Непрозрачно, нерыночно и опасно для бюджета
Однако благие намерения могут остаться на бумаге. Параллельно с амбициозными планами развития ипотечного кредитования в правительстве обсуждается возможность ликвидации едва ли не единственного сейчас механизма господдержки ипотеки - предоставления бюджетных гарантий Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Такое предложение направил в Белый дом Минфин.

На 100% принадлежащее государству АИЖК как раз и создавалось для того, чтобы кредит на покупку квартиры стал доступнее для гражданина. Гарантии, которые ежегодно предоставляются федеральным бюджетом, позволяют агентству на выгодных условиях привлекать средства на финансовом рынке и за счет этого выкупать у банков закладные по ипотечным кредитам. Таким образом, АИЖК принимает на себя часть рисков непосредственно работающего с ипотекой коммерческого банка, что позволяет удешевить кредиты для граждан.

Но у Минфина другая логика - там считают, что госгарантии только увеличивают риски, лежащие на федеральном бюджете. Такой подход содержится в долговой стратегии Минфина, одобренной 21 апреля на заседании правительства. Министерство указывает, что в 2006-2008 годах расходы бюджета на исполнение уже данных ранее АИЖК обязательств могут составить 2,1 млрд. рублей, поэтому «предоставление дополнительных гарантий может усилить негативные последствия для бюджета и макроэкономической ситуации». При этом, как считают в ведомстве Алексея Кудрина, такие траты не приносят никакого положительного результата: «Под доступностью АИЖК понимает только большие объемы ипотечного кредитования. В то же время агентство не ставит перед собой задачу снижения процентной ставки. Стоимость ипотечных кредитов при увеличении объемов выкупаемых закладных не снижается». В Минфине также полагают, что увеличение госгарантий может превратить АИЖК в монополиста на рынке ипотечного кредитования. Как добавил источник ГАЗЕТЫ, близкий к Минфину, в этом ведомстве считают, что «схема распоряжения бюджетными средствами, выданными в виде госгарантий, весьма непрозрачная, а правила эмиссии и обращения выпускаемых агентством облигаций нельзя назвать рыночными».

В заложниках у инфляции
Повысить доступность ипотеки, считают в Минфине, можно и без всяких госгарантий - достаточно просто снизить инфляцию. По мнению Алексея Кудрина, уменьшение инфляции хотя бы на один процентный пункт сразу открывает сотням тысяч семей доступ к ипотеке.

Вот только успехи в борьбе с инфляцией у правительства в целом и у Минфина в частности более чем скромные: за январь -апрель 2005 года инфляция составила 6,5% против 4,6% за тот же период прошлого года. Единственная мера, которую пока что может предложить Минфин в борьбе с инфляцией, - замораживать все нефтяные сверхдоходы в стабфонде и сокращать бюджетные расходы. Понятно, что при такой политике лучше вообще не давать никаких гарантий, отвечать за которые, пусть и гипотетически, должен федеральный бюджет. А потому президентская программа доступного жилья рискует стать заложником неспособности кабинета справиться с инфляцией.

Без гарантий не заработает
В самом АИЖК не скрывают своей тревоги в связи с планами Минфина. "Только благодаря госгарантиям мы можем привлечь деньги на 5-6 лет", - считает замдиректора финансового департамента АИЖК Наталья Кольцова. «Госгарантии делали облигации АИЖК привлекательными для инвесторов, ведь это бумаги с минимальным риском», - подтверждает гендиректор УК «РЕГИОН Девелопмент» Павел Зюбин. А по мнению главы Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, надо не лишать госгарантий АИЖК, а наоборот - расширить спектр гарантий всем участникам рынка, которые занимаются ипотекой. "Если бы и у банков были госгарантии, то они устанавливали бы более низкие, доступные для населения ставки», - считает Тосунян.

Впрочем, в своем стремлении лишить АИЖК гарантий Минфин, скорее всего, рискует остаться в одиночестве. В Белом доме совсем другие настроения - еще в начале года премьер Михаил Фрадков предлагал помочь АИЖК, увеличив уставной капитал агентства на 10 млрд. рублей за счет средств стабфонда. Любопытно, что Алексей Кудрин тогда отговорил премьера от этого шага именно тем аргументом, что АИЖК и так получает гарантии из бюджета.

Не согласны с Минфином и в Министерстве экономического развития и торговли. Там считают опасения финансового ведомства преувеличенными: например, по поводу угрозы монополизма со стороны АИЖК. В депрессивных регионах, отмечают в МЭРТ, в сфере ипотеки может работать только государственное агентство, других желающих просто нет. Концепция развития ипотеки, разработанная совместно МЭРТ и АИЖК, предполагает увеличение госгарантий с 4,7 млрд. рублей в 2005 году до 26 млрд. в 2006 году, и до 74 млрд. в 2010 году. Этот документ в ближайшее время будет рассматриваться на заседании правительства, которое и решит, должен ли бюджет брать на себя дополнительные риски ради обеспечения граждан доступным жильем. 

www.gzt.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова