Гараж для дилетантов

14 апреля 2005

26 апреля СГУП по продаже имущества города Москвы проведет открытый аукцион на право приобретения гаражных комплексов, расположенных в подвальных помещениях жилых домов в Юго-Восточном округе. Хотя эксперты рынка недвижимости скептически оценили инвестиционную привлекательность выставленных лотов для участников аукциона, на них можно заработать до 40% на вложенный капитал.

На открытый аукцион будет выставлено четыре подземных паркинга по адресу: ул. Братиславская, д. 22, 20, 19 и 15.(ЮВАО). Общая площадь гаражных комплексов составляет 2754,6, 1258,5, 1850 и 2355,7 кв. м соответственно. Начальная цена по каждому из лотов - 23,16 млн, 9,64 млн, 16,07 млн и 18,28 млн рублей.
По оценкам экспертов, Марьино не самый удачный район для подземных сооружений: во-первых, он отдаленный, во-вторых, расположен на суфазийно-карстовом участке, что чревато размывами, сползанием грунта, затоплениями. Ситуация усугубляется и низкой покупательной способностью жителей района, что может повлечь за собой трудности с реализацией приобретенных машиномест.

Участник аукциона может рассматривать два варианта ведения бизнеса при приобретении одного из гаражных комплексов: либо инвестирование с целью дальнейшей перепродажи машиномест, либо для сдачи их в аренду. По мнению Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", в данном случае наиболее интересным является первый вариант, что объясняется более быстрым сроком окупаемости. "Если победитель аукциона будет сдавать машиноместа в аренду, то срок окупаемости такого бизнеса может доходить до семи лет. При этом у него возникают высокие риски из-за необходимости эксплуатации комплекса, возможного изменения среднерыночных цен на аренду, появления конкурентов",- добавил он.

С ним согласна и Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости": "Основная проблема управления паркингом заключается в неуплатах коммунальных платежей со стороны собственников. Например, в офисных центрах с подобной проблемой легче справиться, так как юридические лица, как правило, более дисциплинированны",- полагает она.

У будущего владельца может возникнуть много трудностей с самой эксплуатацией здания. По словам Марины Маркаровой, управляющего партнера компании Blackwood, самая большая проблема подземного паркинга - это обеспечение нормальной системы вентиляции. "Зимой существует и проблема чистоты. Но подобную сезонную особенность можно использовать себе в плюс и организовать дополнительные профильные сервисы: мойку машин совместно с автосервисом",- добавляет она.
По оценке Дмитрия Попова, в ходе аукциона начальная цена одного машиноместа в гаражном комплексе на ул. Братиславская, д. 22, составляющая около $9 тыс., может подняться на 30% и достигнуть $11-12 тыс. "При условии что продать машиноместо можно за $15 тыс., чистая прибыль составит примерно 30-40%",- резюмирует он.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова