Fleming заключил "несомненно удачную" сделку

15 марта 2005

Как стало известно "Бизнесу", британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P) приобрел у швейцарской компании Coalco AG офисный центр класса А в районе метро "Белорусская" (Лесная ул., вл. 3-9) общей площадью около 7 тыс. кв. м. Сумма сделки участниками не разглашается. По оценкам экспертов, она превышает $20 млн.

Информацию о сделке "Бизнесу" подтвердила представитель FF&P Ирина Антонова, однако от дальнейших комментариев сотрудники фонда отказались. В свою очередь источник "Бизнеса" в Sino Real Estate, девелоперском подразделении Coalco, заявил: "Для нас это хороший выход из хорошего проекта". По его словам, офисный центр на Лесной заполнен арендаторами уже на 100%, и их вселение в помещения началось в марте. А торговая часть комплекса площадью около 1 тыс. кв. м работает уже полгода.

Объект на Лесной улице не первый раз переходит из рук в руки. Ранее земельный участок был арендован ЗАО "Американская инвестиционная компания", однако затем его арендатором -на основании договора уступки права аренды, зарегистрированного Московским комитетом по регистрации прав,- стала компания Sino Real Estate. И вот теперь участок и здание перешли к FF&P.

Что касается стоимости сделки, то Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, оценивает ее в $21-23 млн (исходя из $3-3,3 тыс. за квадратный метр). Чуть более осторожен Роман Чепцов, начальник отдела работы с собственниками ABN Realty,- около $18 млн. Но никто не сомневается, что сделка удачная.
"После покупки бизнес-центра на Гоголевском бульваре фонд Fleming Family полтора года искал новый подходящий объект для инвестиций. Британцев понять можно: в Москве не так много готовых, прибыльных и в то же время "юридически чистых" проектов. А если такие и находятся, то собственники очень держатся за них. Так что приобретение бизнес-центра на Лесной - несомненная удача для Fleming",- уверен Чепцов.

Как заявил "Бизнесу" Олег Мышкин, директор агентства Colliers Int., которое осуществляло сопровождение сделки, управлять зданием FF&P собирается самостоятельно. "Доходность от управления таким офисным центром составляет 12-13%",- считает эксперт-аналитик Paul's Yard Владимир Кудрявцев. Тогда как доходность от управления бизнес-центрами, в которые инвестор вкладывается на этапе оформления документов, выше: "Сейчас для офисов класса А она начинается с 14%",- говорит Илья Шершнев. Однако приобретение исключительно "готового продукта" - часть стратегии FF&P: фонд жертвует возможной большей доходностью, зато гарантирует возврат средств из проектов. Это тем более важно, если учесть, что одним из крупнейших инвесторов Fleming является пенсионное подразделение General Electric - GE Pension Trust, во всем мире инвестирующее исключительно в консервативные проекты.

Размер фонда Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd не разглашается, но, по оценкам экспертов, он составляет около $100 млн. Первым инвестиционным проектом FF&P на московском рынке недвижимости стала покупка в октябре 2003 года действующего бизнес-центра на Гоголевском бульваре, д. 11. Здание площадью 10,9 тыс. кв. м (в том числе 8 тыс. кв. м офисных площадей) было построено компанией Credit Suisse First Boston в 1998 году. Сумма сделки тогда оценивалась экспертами также в $20-25 млн.

Компания Coalco, принадлежащая известному бизнесмену Василию Анисимову, связанному с алюминиевым бизнесом,- новый игрок на московском рынке недвижимости. Однако девелоперское подразделение компании, Sino Real Estate, уже успело заявить о себе рядом громких проектов. Например, в сотрудничестве с американской девелоперской компанией AIG/Lincoln Sino Real Estate объявило о строительстве в Домодедовском районе складского терминала общей площадью 1 млн кв. м. Также, согласно постановлению правительства Москвы (№688-ПП от 19.08.2003), компания должна возвести малую гостиницу по адресу: 3-й Лесной пер., д. 4-6. Кроме того, в инвестиционном портфеле компании - коттеджный городок «Петровские сады» в 25 км к югу от Москвы площадью 760 га и поселок на участке в 400 га в районе деревни Акулинино. Но самым громким проектом Sino Real Estate обещает стать деловой центр площадью 100 тыс. кв. м, расположенный на участке между Лесной улицей, Заставным переулком, Бутырским Валом и 1-м Лесным переулком.

Что еще покупали иностранцы в Москве
Кроме двух проектов Fleming в качестве примера продажи западному инвестору коммерческой недвижимости можно назвать сделку с офисно-торговым центром класса А «Берлинский дом» на Петровке. Продавцом выступал Westdeutsche Immobilien Bank, покупателем - швейцарская группа MCTrustco. Сумма сделки не разглашалась, но исходя из площади здания (14,4 тыс. кв. м) и существующих рыночных цен на недвижимость такого типа эксперты оценили ее в $40-45 млн. Эта сделка была не первым инвестиционным приобретением швейцарской группы. Другое ее подразделение - компания ENR - в 2002 году купило 19% в офисном комплексе «Романов двор-2» около Красной площади.

По словам Андрея Патрушева, PR-директора британского консалтингового агентства Knight Frank, основным препятствием для выхода западных фондов является отсутствие предложений инвестиционного качества в России. «Немаловажный фактор - и общее негативное восприятие России на Западе за счет, в первую очередь, публикаций в мировых СМИ. Но профессиональный и глубокий анализ показывает, что инвестиционный потенциал страны весьма высок. Мы считаем, что в течение одного года - двух лет ситуация с прямыми инвестициями западных фондов в российскую недвижимость изменится в лучшую сторону»,- говорит Патрушев.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова