Дорогой, но выгодный

17 июня 2005

Офисные центры класса А+ остаются в списке лучших объектов инвестиций

Строительство роскошных офисных центров класса А+ является одним из самых выгодных вложений средств. Хотя расходы на его возведение превышают аналогичный показатель бизнес-центров класса А, прибыль от сдачи в аренду площадей позволяет окупить любые вложения: ведь речь идет о ставках в $800 и выше за квадратный метр, что по-прежнему остается выгоднее, чем просто класс А. В первую очередь это связано с высокими ставками аренды на офисы De luxe, которые поддерживаются высоким спросом. Более того, стабилизировавшиеся сегодня арендные ставки на офисные площади, по прогнозам аналитиков рынка, будут расти только на эксклюзивные дорогие предложения.

Структура и location
Сейчас в Москве насчитывается примерно 20 офисных центров, арендная ставка которых составляет $700-900 в год за квадратный метр (без НДС и коммунальных платежей). Есть еще несколько очень дорогих офисных центров, которые строятся по заказу конкретных компаний. Однако помещения в таких зданиях практически не сдаются.
По словам Антонины Лаировой, аналитика отдела исследований компании ABN Realty, дорогие офисы могут занимать часть здания - например, несколько этажей с панорамными видами. Иногда высокие ставки аренды распространяются на весь бизнес-центр, в случае если здание в целом обладает выдающимися характеристиками (близость к Кремлю, роскошная входная группа, дорогая дизайнерская отделка, широкий спектр услуг для арендаторов и т. д.).

Как отмечает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", дорогие офисы обычно расположены в пределах Садового кольца, либо на западе Москвы. "Если говорить об архитектурных особенностях таких центров, то среди них довольно много современных зданий. Как ни реставрируй и ни перестраивай старинный особняк, коммуникации и электрические сети вряд ли смогут выдержать нагрузку большого комплекса. Архитектура офисов, которые располагаются в центре Москвы, обычно тяготеет к хай-теку",- подчеркивает Лобкарев.

Цена вопроса
По словам Сергея Лобкарева, средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве - пять лет, но офисы ультрапремиум, как правило, могут окупаться немного быстрее.

"Дорогие офисы требуют больших затрат на строительство, оборудование и отделку, а кроме того, их эксплуатация сложнее обычной и обходится дороже. Тем не менее высокие ставки компенсируют эти затраты, и в итоге такое здание оказывается более рентабельным",- отмечает Антонина Лаирова.

Площади в элитных бизнес-центрах обычно не выставляются на продажу, а предназначены исключительно для сдачи в аренду. В последние два года ставки аренды на помещения в дорогих офисных центрах стабилизировались, повышение цен может быть на отдельные эксклюзивные проекты.

Как отмечает Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости компании Colliers International, основная категория офисов в Москве, предлагаемых по арендным ставкам от $800, представлена в так называемых многофункциональных бизнес-центрах. Их отличительными особенностями являются близость к Садовому кольцу и Бульварному кольцу, возможность аренды небольшого офиса международного класса на срок от одного дня (что невозможно в современных деловых-центрах класса А, в большинстве из которых минимальный размер арендуемой площади составляет несколько сотен кв. м, а срок аренды от пяти лет).

По словам Лочмеле, сейчас в Москве существует несколько таких многофункциональных бизнес-центров - "Миллениум Хаус", "Регус" и "Даев Плаза", деловой центр гостинично-офисного комплекса "Рэдиссон SAS Славянская". Именно особый набор предоставляемых услуг при аренде помещений в этих бизнес-центрах объясняет значительно более высокий уровень арендных ставок в них.

Дорогие особенности
По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, большую часть среди арендаторов самых дорогих бизнес-центров составляют иностранные представительства, а также российские сырьевые компании и их дочерние структуры.

С этой точкой зрения не вполне согласен Сергей Лобкарев, который считает, что помещения в дорогих офисах интересуют в основном именно российские компании. "Что касается представительств западных фирм, они предпочитают более скромные варианты. На мой взгляд, спрос на дорогие офисные центры будет только расти, так как сейчас в России много стремительно развивающихся отечественных компаний",- считает Лобкарев.
Антонина Лаирова полагает, что офисы А+ ориентированы на арендаторов с повышенными запросами к занимаемым помещениям, которым важно подчеркнуть свой статус в глазах деловых партнеров, клиентов и собственных сотрудников. "Дорогие офисные площади арендуют для топ-менеджмента компаний - в качестве головных офисов крупных российских и иностранных корпораций. Такой офис является своего рода визитной карточкой компании, говорит о ее стабильности, сильных позициях на рынке и перспективах",- поясняет Лаирова.
Что касается отделки внутренних помещений, то дизайнеры чаще всего обращаются к английскому стилю.
Помимо дизайна внутренних помещений для топ-менеджемента компании-арендатора довольно часто проводятся дизайнерские работы и во всех остальных помещениях. Большое значение имеет ландшафтный дизайн прилегающей территории.

По словам Антонины Лаировой, архитектурный облик бизнес-центра подчиняется его общей концепции. Таким образом, в центре города, среди исторических фасадов, офисные здания по своей архитектуре тяготеют к классическому стилю, в большей или меньшей степени строгому и торжественному. Если же современные архитектурные решения (сочетание различных стилей, смелые дизайнерские разработки, использование стекла и металла и т. д.) не вредят облику окружающего района, то девелоперы предпочитают использовать именно их, так как это позволяет создать актуальный и индивидуальный имидж бизнес-центра.


www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова