Дома давно минувших дней

27 мая 2005

Технологичные элитные новостройки понижают статус «сталинских», «цековских» и «совминовских» домов

Структура вторичного рынка элитного жилья за последнее время претерпела ряд изменений. В частности, появление новых более совершенных по разным параметрам (техническим, архитектурным и т. д.) объектов обусловило понижение статуса многих домов до менее престижных категорий. В первую очередь это относится к домам периода застройки 30-50-х годов прошлого века, так называемым "сталинкам", а также возводимым позднее для партийной и государственной верхушки кирпичным башням, популярным у потребителей "цековским" и "совминовским" домам.

Постепенно такие дома все больше уступают позиции, завоеванные в начале 90-х, когда им не было альтернативы в плане престижности, а понятия "элитная недвижимость" и вовсе не существовало. Сейчас как моральный, так и физический износ этих зданий проявляется все больше, особенно это касается "сталинского" жилья.

Былые заслуги пока учитываются
Смешанные, с преобладанием деревянных, перекрытия и, как следствие, чрезвычайная пожароопасность, старые коммуникации, выход окон только на одну сторону, отсутствие подземного паркинга и многоуровневой системы охраны, мрачные подъезды с гремящими лифтами и во многих случаях, мягко говоря, нереспектабельное соседство. Это далеко не все минусы "старой элиты".

Главный позитивный фактор - выгодное месторасположение в центре или на престижных направлениях: Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах. Благодаря ему спрос на жилье "советской эпохи", а также цены остаются достаточно стабильными и высокими. Стоимость квадратного метра в "сталинках" и "цековках" в среднем составляет $4-5 тыс. Правда, как отмечает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, в течение последних двух-трех лет в этом сегменте жилья наблюдаются скачки цен, которые аналитики объяснить пока не могут. "То стоимость "сталинок" в отдельные месяцы резко повышается, а потом замирает, а то и вовсе происходит "откат". В это же время начинают расти в цене кирпичные высотки. Очевидно, это связано с какими-то локальными эпизодическими факторами, которые не всегда возможно отследить, либо с инфляционными или какими-либо другими ожиданиями со стороны продавцов квартир, что не подвластно логике экспертов",- говорит он.

В "сталинских" домах очень трудно решать вопросы управления, проблемы, связанные с эксплуатацией и ремонтом здания. "Взять, к примеру, дом на Котельнической набережной,- говорит Константин Апрелев.- Здесь очень разнородный состав жильцов, с абсолютно разными интересами: от представителей старой московской интеллигенции, уважаемых, но порой очень бедных людей, до бизнесменов. Эта публика никак не может договориться об эффективном управлении - разные пожелания, неодинаковые материальные возможности".
Несмотря на такую разнородность, в целом социальная атмосфера в "сталинских" домах значительно лучше, чем в спальных районах Москвы, что также привлекает многих покупателей. То же самое относится и к инфраструктуре. Планировки сталинского жилья специалисты также считают весьма удачными с точки зрения площадей и размеров комнат: высокие потолки, кухни - от 8,5 до 21 кв. м, комнаты, как минимум,- 12 кв. м, а в основном - от 16 до 30 кв. м. По словам Светланы Пучковой, специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, несмотря на относительно небольшие площади (речь идет о квартирах в 70-120 кв. м), у потенциальных покупателей существует реальная возможность спланировать полноценную трех-четырехкомнатную квартиру. Как считает Екатерина Гурьева, консультант отдела элитной недвижимости компании Intermark, высотки сталинской эпохи, например, до сих пор можно относить к разряду элитных домов. Правда, Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, замечает, что это может касаться только их центральных частей, которые строились изначально. Последующие пристройки обладают гораздо более худшими характеристиками.

"Застойное" жилье
"Цековские" и "совминовские" дома выигрывают у "сталинского" жилья за счет меньшего износа и более новой "начинки": относительно современные строительные материалы, дубовые переплеты и двери, два санузла. Вложений в ремонт и реконструкцию такого жилья требуется гораздо меньше.

Отдельные здания некоторые специалисты вообще не склонны "понижать в звании". Светлана Пучкова говорит о том, что ряд домов советской эпохи, например здание в Романовом переулке, остаются весьма популярными. "Эти объекты всегда имели еще и особый социальный статус - как правило, их жильцами были высокопоставленные чиновники, дипломаты, известные деятели культуры и искусства. При этом следует заметить, что арендаторами квартир в этих домах зачастую являются представители крупных западных компаний, для которых определенную роль в подборе будущей квартиры играет возможность прикоснуться к советской истории",- замечает она.
По мнению Светланы Пучковой, стоимость "сталинского" жилья неминуемо будет снижаться. И сегодня его никак нельзя рассматривать как объект инвестиций.

Особый случай
Однако есть старые дома, которые с течением времени не только не теряют свою "элитарность", а, скорее, наоборот - с годами повышают свой статус. Колоссальный интерес на вторичном рынке элитного жилья представляют старинные особняки, купеческие дома, а также квартиры, расположенные в небольших церквях. При этом расположены они, как правило, в самых подходящих для жилья высокого класса местах: Пречистенка, д. 28, Чистый пер., д. 6, Романов пер., д. 3 и 5 и т. д. По словам Александра Зиминского, при чрезвычайно высоком спросе на такую недвижимость предложений на рынке крайне мало.

Понятно, что без реконструкции и реставрации, без замены коммуникаций никакой старинный особняк элитным не станет. В ходе соответствующих работ зачастую меняется полностью все, кроме исторического фасада и стен здания. Дом начиняется максимально возможным набором атрибутов, которые характерны для современных высококлассных объектов. Хотя понятно, что, например, установить централизованную систему кондиционирования или оборудовать подземный паркинг в таких случаях практически нереально. Ограничения накладывают и конструктивные особенности, и геооснова, и наличие так называемых красных линий. С другой стороны, препятствия возникают в силу того, что большинство таких домов являются памятниками архитектуры и охраняются государством. Но в целом если юридические проблемы решены, то все остальные работы проводятся довольно просто, поскольку масштабы старинных зданий обычно не столь велики. Это, кстати, тоже является дополнительным параметром их классности. Плюс ко всему впоследствии небольшим домом легче управлять. Проблема с парковкой может решаться за счет того, что у старинных домов, как правило, есть собственная прилегающая территория. Отмечается интерес к приобретению таких объектов со стороны некоторых очень солидных компаний. При этом в их среде очень широко распространена идея использования первых этажей в качестве офисов, а верхних - для проживания топ-менеджеров.

По словам Тимофея Фомина, представителя компании Penny Lane Realty, на примере таких объектов видно, как растет культура инвестиций. Человек, купивший некоторое время назад два особняка (правда, по назначению находящихся в сегменте коммерческой недвижимости), после их реконструкции с сохранением исторического облика отказался их продавать, хотя ему предлагали сумму, многократно превышающую ту, которую он сам вложил при покупке этих объектов. Приобретение старинных домов, вложение денег в их восстановление воспринимается уже в некоторой степени как меценатство. При этом, по словам Александра Зиминского, спрос на особняки и старинные здания будет постоянно повышаться подобно тому, как растет интерес к предметам антиквариата, коллекционным экземплярам, а соответственно, будет расти и их цена, на апрель этого года в среднем превышающая $5 тыс. за квадратный метр.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова