Доходные домики

25 апреля 2005

Желающие снять качественный дом со всеми удобствами, ремонтом и развитой инфраструктурой могут воспользоваться предложениями владельцев специализированных коттеджных поселков. Таких поселков в Подмосковье - порядка двадцати. Минимальная стоимость аренды дома - 5 тысяч долларов в месяц. В отдельных случаях арендная ставка доходит до 15 тысяч долларов. Снять такой дом можно минимум на год.

Рынок аренды загородного жилья до недавнего времени развивался стихийно. Сдавались отдельные дома в поселках или особняки по частям. Возведение организованных коттеджных поселков под аренду потребовало от застройщиков создания единого и продуманного архитектурного решения, а также развитой инфраструктуры поселка. Первый специализированный поселок появился еще в 1996 году в Нахабино.

Средняя стоимость аренды домика в коттеджном поселке - 10 тысяч долларов в месяц.

Сейчас в Подмосковье существует порядка 20 поселков, построенных специально под аренду. Ежегодно на рынке появляется 2-3 новых. Однако, по словам риелторов, спрос по-прежнему превышает предложение. В некоторых поселках, чтобы снять дом, в лист ожидания придется записываться минимум за год.

Поселок специального назначения
Коттеджный поселок под аренду для застройщика дело хлопотное. Пока дом не достроен, в аренду его не сдашь, а когда поселок готов к заселению, - не факт, что заполняемость временными поселенцами будет стопроцентной.

Клиенты, в свою очередь, к временным загородным домам имеют повышенные требования и на компромиссы идут крайне редко. Например, если коттеджный поселок не окончательно застроен или там ведутся еще какие-либо работы по благоустройству территорий, снимать дом по соседству со стройкой не захочет никто.

«Специфика этих поселков в том, что участков как таковых при домах нет, - рассказал ГАЗЕТЕ управляющий директор агентства «Усадьба» Евгений Иванов. - Максимум, на что может рассчитывать клиент, - это придомовой участок с низеньким заборчиком, но это тоже скорее исключение. В большинстве случаев поселки под аренду имеют общую для всех жильцов парковую зону».

Поселок для временных постояльцев должен иметь развитую инфраструктуру. Помимо домиков застройщик предусматривает строительство детских и спортивных площадок. В каждом таком поселке предусмотрены своя служба быта, охрана и администрация. Исключение составляют только поселки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе. Развитая система культурно-спортивных сооружений, магазины, рестораны, кинотеатры, салоны красоты - все это позволяет возводить дома в районах Жуковки, Николиной Горы без дополнительных построек, обеспечивающих за городом все удобства мегаполиса.

По своим размерам поселки для аренды существенно варьируются: от 5-7 домов до 80.

"Не хочу здесь жить, потому что стены красные"
Коттеджный поселок обычно выполнен в едином архитектурном стиле, без провокационных дизайнерских решений, которые не каждому постояльцу придутся по вкусу.

Внутреннюю отделку дома изменить нельзя. Стены в спокойных нейтральных тонах и ремонт «под евро» считаются дивелоперами наиболее приемлемыми для большинства постояльцев. Риелторы руководствуются простым правилом: формулировка «я не хочу здесь жить, потому что стены красные» вполне разумна, при этом сказать то же самое в отношении классического белого редко кому придет в голову.

Затеять масштабную перепланировку тоже не позволят, даже если постоялец снимает дом уже несколько лет подряд.

Обязательной «начинкой» дома в поселке под аренду является только полностью оборудованная кухня с встроенной бытовой техникой и установленная сантехника. Остальную мебель временные хозяева завозят сами в соответствии с собственными предпочтениями.

Коттедж на месяц: от 5 тысяч долларов
Если рынок аренды дач просыпается с началом календарной весны и достигает своего пика в преддверии лета, то аренда загородного жилья в специализированных поселках не имеет ярко выраженной сезонности. Прежде всего это объясняется достаточно жесткой политикой арендодателей. Дом в специализированном поселке можно снять минимум на год. В некоторых поселках (например, в Нахабино) придется записаться в лист ожидания, и это несмотря на высокую месячную арендную ставку в 15 тысяч долларов. Минимальным ценовым порогом, когда коттеджный поселок становится невыгодным владельцу, считается сумма 5 тысяч долларов.

Как рассказала ГАЗЕТЕ начальник отдела загородной недвижимости компании Delight Realty Надежда Мамышева, «качество строительства поселков на аренду среднее, то есть ниже, чем для продажи. Стоимость месячной аренды может варьироваться от 5 до 12 тысяч долларов, но были зафиксированы сделки с арендной ставкой на сумму 50-90 тысяч долларов в месяц. Правда, в этих случаях участки земли составляли более 1 га».

Снять можно, купить - нет
Выкупить понравившийся дом в специализированном поселке невозможно. Как объяснил ГАЗЕТЕ управляющий директор агентства «Усадьба» Евгений Иванов, проект поселка, где часть домов выставлена на продажу, а часть арендуется, несостоятелен: «Если в поселке появятся различные по правовому статусу жильцы - конфликты неизбежны. Это идет вразрез концепции и рушит бизнес. Дом, который можно снять за 10 тысяч долларов в месяц, будет стоить при продаже порядка миллиона долларов. Получается, что за год постоялец платит 120 тысяч. Ставки аренды и рыночная стоимость при продаже - это несопоставимые цифры».

Кроме того, есть определенная категория арендаторов, которые заинтересованы во временном проживании за городом. Семьи с маленькими детьми, которые живут в Подмосковье, пока ребенок не пошел в школу, или топ-менеджеры иностранных компаний, которых инвестиции в подмосковную недвижимость не интересуют.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова