Дифицит загородной недвижимости прощает девелоперам любые просчеты

26 апреля 2005

Из-за дефицита качественного предложения рынок загородной недвижимости прощает девелоперам едва ли не любые просчеты. Однако в дальнейшем отсутствие внятной маркетинговой стратегии может им дорого обойтись.

Последние два года рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти растет быстрыми темпами. Если в 2003 году аналитики оценивали его объем в 300-400 млн долларов, что практически вдвое больше аналогичного показателя 2002 года, то в прошлом году он вырос до 600-700 млн долларов. Одна из основных причин такого роста - повышение цен на землю (на 30% в прошлом году). Вторая - увеличение в структуре предложения числа более дорогих объектов, прежде всего - домов в коттеджных поселках. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости корпорации "Петербургская Недвижимость" Алексей Рогов, "с 2004 года по настоящий момент динамика увеличения числа коттеджных поселков составляет два новых проекта в месяц".

Строительство коттеджных поселков давно считается наиболее перспективным для развития рынка направлением, однако действительно активное его освоение началось около полутора лет назад. Но, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства, спрос по-прежнему многократно превышает предложение. И этот разрыв увеличивается, по оценкам специалистов агентства недвижимости "Бекар", на 5-7% в месяц.

Стоит также отметить, что количественный разрыв между спросом и предложением дополняется разрывом качественным. Как считают эксперты, сегодня качество многих проектов коттеджных поселков сомнительно и при этом они имеют неадекватно высокую цену.

Точка отсчета
Освоение пригородов Петербурга началось с индивидуального строительства (отметим, что преобладание "самостроя" сохраняется до сих пор). Горожане активно скупали земельные участки со старыми постройками и возводили на их месте новые, по своим проектам. В результате в старых садоводствах, а также пригородных деревнях появилось множество особняков, как правило, невозможной по сегодняшним меркам архитектуры. Как вспоминают риэлтеры, подобные объекты после дефолта 1998-го года наводнили листинги продаж загородной недвижимости, причем купить такие дома можно было "за копейки" (во всяком случае, дешевле, чем обошлось строительство владельцам). Однако покупались они неохотно, в том числе и потому, что к тому моменту изменились представления потребителей: они теперь требовали, чтобы дом был компактным, функциональным, но при этом максимально комфортным и уютным.

Если в Подмосковье организованные коттеджные поселки существуют уже примерно десять лет, то под Петербургом подобные проекты еще полтора-два года назад были большой редкостью. Все усилия участников петербургского рынка в лучшем случае направлялись в сферу земельного "девелопмента": компании покупали несколько гектаров земли, некоторые прокладывали необходимые коммуникации, нарезали небольшими участками (12-15 соток) и продавали в розницу. Покупатели таких участков возводили дома самостоятельно.

Коттеджными поселками в сегодняшнем понимании все это назвать сложно, поскольку наличие современной инженерной инфраструктуры - лишь один из их атрибутов. Настоящий коттеджный поселок должен также иметь круглосуточную охрану, единую архитектурную концепцию, объекты социальной сферы, но самое главное - общую социальную среду.

Справедливости ради отметим, что в начале 2000-х годов все-таки были попытки реализовать полноценные девелоперские проекты комплексной коттеджной застройки. Но это скорее исключение из правил, кроме того, далеко не все из этих штучных проектов оказались удачными. Разумеется, речь идет о проектах, которые выводились на открытый рынок, потому что в то время - и эта тенденция сохраняется до сих пор - многие крупные компании стали строить поселки для своих менеджеров.

"Точкой отсчета формирования рынка коттеджных поселков в пригородах Петербурга и близлежащих районах Ленобласти следует считать 2004 год", - резюмирует Алексей Рогов из "Петербургской Недвижимости", и с ним согласны большинство экспертов. Добавим, что в настоящее время в предместьях Петербурга реализуется около 30 проектов цивилизованных коттеджных поселков (в разной степени готовности) и, как полагают участники рынка, в ближайшие три года их количество может на порядок увеличиться.

В чем проблемы?
Повышение спроса на коттеджные поселки, кроме всего прочего (рост благосостояния потенциальных клиентов, недавнее приобретение соответствующей запросам жилой недвижимости в городе и т.д.), связано с тем, что самостоятельное строительство, как правило, более затратно, чем возведение дома в рамках общего проекта поселка. Да и содержать отдельно стоящий дом тоже значительно дороже, чем здания, объединенные общей инфраструктурой.

Сложности у индивидуального застройщика начинаются еще на стадии покупки и оформления земли в собственность. Как отмечает директор центрального отделения "Бекар. Загородная недвижимость" Наталья Хмельницкая, не всегда покупатель может самостоятельно найти и купить юридически "чистую" землю.

"Нередко оказывается, что у продавца участка с домом до 1992-го года постройки права собственности оформлены только на строение, а на землю - нет. Хотя продавец искренне считал этот участок своим, - поясняет Хмельницкая. - В таком случае по закону покупатель имеет право на земельный участок "под обрез" дома, выделение дополнительной земли - на усмотрение местной администрации. Причем не факт, что вопрос решится положительно". Имея дело с постройками более поздними (середины 1990-х), высок риск купить "недострой" - не сданный по акту в эксплуатацию дом (хотя в нем давно могут жить люди). Соответственно, новый владелец сможет "сдать дом в эксплуатацию" и оформить права собственности на него только после подтверждения прав на участок.

Не менее рискованным является и приобретение земельных паев у бывших колхозников. Здесь велика вероятность того, что пай имеется лишь в сознании пайщика и его соседей: участок в свое время не был выделен на земле и закреплен в границах межевания, не получил кадастрового номера и не зарегистрирован в едином реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, и в этом случае придется взять на себя решение проблем юридического оформления земли, а потом еще предстоит заниматься ее переводом в другую категорию.

Вторая группа проблем, особенно если говорить об отдаленных от традиционных поселений участках, связана с отсутствием инфрастуктуры, отвечающей современным представлениям потребителей. И чем больше расстояние от участка до центров цивилизации, тем выше затраты на водоснабжение и канализацию, электроснабжение, газификацию и создание нормального подъезда.

Безусловно, все эти вопросы актуальны и при организации коттеджных поселков, но их решение обычно берут на себя девелоперы, вкладывая собственные средства в развитие инфраструктуры, раскидывая стоимость инженерии на каждую проданную сотку земли. "В любом случае, для покупателя коттеджа в поселке сумма затрат на инфраструктуру будет меньше, чем если бы он занимался этим самостоятельно", - уверен руководитель проекта компании "Олимп 2000" Сергей Щерба. Не говоря уже о временных затратах, что для основных потребителей загородного рынка - владельцев бизнеса и менеджеров крупных и средних компаний - немаловажно.

Наконец, в процессе эксплуатации дома обнаруживаются и другие "тонкости". Обеспечение круглогодичной охраны дома, организация расчистки дороги, вывоза мусора, доставка топлива для локальной мини-котельной и т.д. - на все это "отшельнику" приходится тратить много времени и сил. "Одна наша клиентка, вполне обеспеченная дама, для которой мы долго искали уединенное место для строительства загородного дома, вскоре после новоселья пришла его продавать, - вспоминает Наталья Хмельницкая. - Свое решение она объяснила так: "Надоело быть кочегаром". Сейчас мы ищем для нее подходящий вариант в коттеджном поселке".

Элементарный фитнес
Комфортные условия проживания не ограничиваются одними бытовыми коммуникациями. На территории поселка необходима еще и сопутствующая инфраструктура: гостевые автостоянки, спортивные центры с бассейнами, теннисные корты, детские площадки, магазины, кафе или ресторанчики, аптеки, медпункты и другие атрибуты городской жизни. Некоторые специалисты говорят, что в поселках требуются также школы и дошкольные учреждения - явление достаточно распространенное в подмосковных коттеджных городках.

По своей идеологии коттеджные поселки должны в первую очередь отвечать главному принципу: в них должно быть удобно жить. "Мы прекрасно понимаем, что ездить, например, за хлебом или другой мелочью за несколько километров не очень удобно для наших клиентов, - говорит Сергей Щерба. - Они хотят иметь минимальный набор "городских атрибутов" непосредственно в поселке. Никто не говорит, что надо открывать кабаре или что-то в этом роде, но должны быть созданы условия для того, чтобы жители поселков могли заняться элементарным фитнесом, поплавать в бассейне, поиграть в теннис и т.д.".

Спортивный уклон вполне закономерен: девелоперы исходят из того, что люди, выбирающие загородные дома, ориентированы на здоровый образ жизни. Отсюда и интерес к инфраструктуре для активного отдыха. Многие девелоперы стараются найти земельные участки для реализации своих проектов в непосредственной близости к горнолыжным курортам, конным или гольф-клубам.

Дополнительный сервис в поселках рассматривается девелоперами как безусловное конкурентное преимущество. Не случайно, что Андрей Пензяткин, генеральный директор ООО "Особняк" (подразделения Группы ЛСР, занимающейся загородной недвижимостью), главным преимуществом проектов, которые реализует его компания, назвал именно развитую инженерную и социальную инфраструктуру.

Разглядеть клиента
Набор дополнительных сервисных опций во многом зависит от того, насколько четко девелоперы представляют себе будущих клиентов, на какую целевую аудиторию они рассчитывают. Впрочем, позиционирование важно для выбора не только оптимального набора, но и земельного участка под застройку, архитектурной концепции поселка, расположения коттеджей, используемых строительных материалов. Как отмечают эксперты, в настоящий момент далеко не все девелоперы на петербургском загородном рынке четко представляют, для кого они строят и как их дома будут использоваться.

Условно говоря, многие обозначают своего потребителя слишком усредненно: состоятельный человек, бизнесмен или топ-менеджер. В принципе, все правильно, учитывая, что минимальная цена на дом в строящихся и проектирующихся коттеджных поселках - 250 тыс. долларов, а максимальная далеко зашкаливает за миллион. Отдельные дома в строящемся поселке "Северный Версаль" продаются по цене 5,5 млн долларов. В этом проекте будут собраны около 50 уменьшенных копий петербургских дворцов петровского и елизаветинского барокко. Безусловно, чтобы жить в копии дворца, необходимо быть человеком определенного склада...

Однако для успешной реализации проекта уже недостаточно ориентироваться на среднестатистического "состоятельного человека", требуется конкретизация: вкусы и привычки у всех разные. Соответственно, и поселки должны отличаться друг от друга, иметь эксклюзивные "фишки", рассчитанные именно на своего клиента. Для одних такой "фишкой" может быть местоположение, для других - архитектура, для третьих - фитнес или бассейн. Например, руководитель проекта компании Greenside Светлана Невелева отмечает, что даже покупатели домов из оцилиндрованного бревна и домов из клееного бруса сильно отличаются друг от друга. Последние стремятся использовать современные технологии, воплотить яркие архитектурные решения и при этом ценят высокую экологичность и красоту природного материала. На взгляд Светланы Невелевой, оцилиндрованное бревно имеет несколько "устаревший" вид. В этом году компания, занимавшаяся производством и строительством домов из клееного бруса по индивидуальным заказам, выводит на петербургский загородный рынок свой первый проект поселка на 25 коттеджей. "Своего клиента мы видим так: прежде всего это люди активного возраста - владельцы среднего бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний, предпочитающие спокойный загородный отдых с семьей в доме у лесного озера, - рассказывает Светлана Невелева. - При этом акцент мы делаем именно на тихом спокойном отдыхе, то есть строить конюшни и т.п. не будем. Зато постараемся максимально вписать дома в существующий рельеф и подчеркнуть его красоту". По мнению Невелевой, это станет изюминкой их проекта, которая обыгрывается в названии поселка.

Однако эксперты отмечают, что в целом по рынку более или менее четко позиционируют свои проекты лишь единицы. С одной стороны, эти и другие просчеты еще не настолько критичны, чтобы привести к убыткам. Пока уровень конкуренции таков, что рынок прощает девелоперам многие ошибки. С другой стороны, специалисты отмечают, что даже в условиях дефицита качественного предложения потенциальные потребители не спешат покупать все без разбора.

"Именно с этим, кстати, связана сохраняющаяся тенденция ухода неудовлетворенных покупателей на рынок индивидуального строительства, несмотря на очевидные преимущества жизни в коттеджных поселках", - говорит Алексей Рогов. Впрочем, коттеджи даже в плохо позиционируемых, на взгляд экспертов, поселках все-таки находят покупателя (пусть и не всегда своего). Правда, потребитель развивается, конкуренция растет, и, как полагают аналитики, легкая жизнь может скоро закончиться. Тогда маркетинговые и стратегические просчеты обойдутся компаниям очень дорого.

Эксперт

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова