"Дети лейтенанта Шмидта уже не смогут участвовать в процессе строительства"

28 марта 2005

"Дети лейтенанта Шмидта уже не смогут участвовать в процессе строительства"

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" должен вступить в силу 1 апреля этого года. Однако страсти вокруг него не утихают. Застройщики, возмущенные чрезмерной заботой о частных инвесторах, обратились за помощью в Госдуму и, похоже, были услышаны. Как сообщил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов, в ближайшую пятницу этот закон вступит в силу в исправленном варианте. Эксперты считают, что внесение поправок умаляет достоинства нового закона.

Нелегкая доля
Инвестиции в недвижимость на этапе строительства – самая распространенная схема, которой пользуются более 80% покупателей квартир в новостройках. Строительные компании, привлекающие средства частных инвесторов, действуют следующим образом: сначала получают участок под строительство, затем дают рекламу, собирают деньги с дольщиков и, частично участвуя своими деньгами, приступают к строительству. Квартира оформляется в собственность дольщиков после приемки дома Госкомиссией и после проведения окончательных расчетов между всеми подрядными организациями. В принципе на всем этапе инвестирования права дольщика были защищены по минимуму, поэтому бывали случаи продажи одной квартиры сразу нескольким потенциальным владельцам, практически всегда срываются сроки строительства. Но даже если дом готов, у покупателей возникали проблемы с оформлением недвижимости в собственность из-за того, что у застройщиков были неправильно оформлены документы на земельный участок или отсутствовала разрешительная строительная документация.

Что должно измениться
Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (вступает в силу 1 апреля этого года) должен был кардинальным образом изменить ситуацию на рынке. Руководитель юридической службы управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Николай Вопиловский рассказал ГАЗЕТЕ: «Данный закон призван упорядочить взаимоотношения в сфере жилищного строительства и защитить интересы покупателей квартир. Прежде всего он обязывает застройщика строить качественное жилье, сдавать его в эксплуатацию точно в срок, быстро, без проволочек передавать квартиру покупателю для заселения. Кроме того, требование регистрации всех заключенных договоров долевого строительства в государственных органах позволит исключить мошеннические действия и так называемые двойные продажи».

Так, закон разрешает собирать деньги с граждан только тем застройщикам, которые имеют разрешение на строительство. Клиенту предоставляется право расторгнуть сделку во внесудебном порядке и получить назад свои средства с процентами, тогда как застройщик этого права лишен.

Кроме того, вводится специальная форма договора о долевом строительстве. В нем должны быть прописаны четкие сроки окончания строительства, а в случае срыва оговоренных сроков дольщики имеют право оштрафовать компанию-застройщика. Размер выплачиваемой неустойки составит 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Ранее такая разновидность контракта не была предусмотрена законодательством. Как правило, застройщики и дольщики заключали договор возмездного оказания услуг, строительного подряда либо предварительный договор и договор купли-продажи недвижимости, договор простого товарищества, договор уступки прав требования.

В новом законе появилось понятие 'проектная декларация', установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. В ней должна быть прописана информация о застройщике и проекте строительства, декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации СМИ, включая Интернет. Таким образом частные инвесторы получат возможность заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком. Дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве - это возможно не ранее чем через 14 дней с момента появления документа в печати. Помимо этого, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что по задумке законодателей гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.

В этом законе также предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства (то есть на строящуюся квартиру или коттедж) и прописан порядок передачи построенного объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Застройщики ушли в защиту
Реакция застройщиков на новый закон вполне предсказуема: они остались крайне недовольны. По их мнению, он никак не защищает строителей, резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство и на его кредитование.

По поводу отношений застройщиков с недисциплинированными дольщиками заместитель гендиректора группы компаний «СУ-155» Екатерина Непочатова сказала ГАЗЕТЕ: «Просрочка платежа более чем на 3 месяца является лишь основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В результате на протяжении всего периода (3 месяца плюс время на судебное разбирательство) застройщик будет лишен и финансирования, и возможности привлечь нового участника взамен недобросовестного».

«Чтобы минимизировать риски и застраховаться от штрафов, застройщик будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, а также требовать от клиента всю оплату сразу. Люди вряд ли захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях. Часть застройщиков со временем, по-видимому, будет вынуждена уйти с рынка» - таким был лейтмотив всех выступлений застройщиков. По мнению Николая Вопиловского, «одной из несбалансированных норм этого закона является «проектная декларация» - до сих пор не определен ни порядок составления, ни порядок регистрации такой декларации. Это может привести к задержке в реализации квартир, к уменьшению количества предлагаемых к продаже квартир и повлечь за собой возможную задержку строительства домов».

«Мы прекратили продажу квартир на проектной стадии, теперь они будут выставлены на рынок, когда будет возведено хотя бы четыре этажа. Однако это маркетинговый ход, а новый закон лишь только подтолкнул нас к принятию такого решения», - заявил заместитель главы департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Владимир Лобода. Как рассказали ГАЗЕТЕ в компании «КРОСТ», «от нововведений скорее пострадают случайные игроки на рынке, более крупные компании сумеют удержать позиции. Однако в первое время после принятия законодательства темпы строительства все равно пойдут на спад, в оценках эксперты колеблются от 10 до 20%». При этом застройщики говорят, что к концу года цены на новостройки могут вырасти на 15-30%.

Однако они не стали сидеть сложа руки и создали три рабочие группы в фонде «Институт экономики города», в Совете Федерации РФ и администрации президента России. Усилия увенчались успехом.

Откат
В минувший четверг на 'круглом столе' 'Взорвет ли 'Закон о долевом строительстве' рынок первичной недвижимости?' член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов сообщил, что в первоначальном виде закон в силу не вступит. Он рассказал, что в первую очередь предполагается сократить размер неустойки за просрочку передачи квартиры в собственность с 1/75 до 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ. Кроме того, принято решение разрешить застройщику не публиковать в СМИ проектную декларацию, если он не собирается рекламировать свой объект. Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов полагает, что эта поправка оставляет застройщикам лазейку в законе. «Формально компании не рекламируют объект, однако это может делать любой другой участник рынка. Важно только, чтобы он не был застройщиком объекта», - пояснил он ГАЗЕТЕ. Планируется также ввести более жесткие нормы в отношении дольщиков-неплательщиков. «Просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора», - гласит поправка.

Ильдар Габдрахманов заявил, что кроме заключения договоров о долевом участии застройщику планируется разрешить эмиссию облигаций. До конца мая также будет решена проблема с двойным взиманием НДС. 'Чтобы выровнять условия и не создать по договору долевого участия худшие условия по сравнению с ипотечной схемой, НДС нужно обязательно убрать», - уточнил Габдрахманов. При этом авторы закона пообещали, что общая концепция участия в долевом строительстве меняться не будет.

Руководитель департамента строительства и ЖКХ Минрегионразвития Сергей Круглик заявил, что новый закон будет актуален в течение 5-7 лет, а 'по мере снижения банковских ставок застройщики начнут отказываться от привлечения средств граждан для финансирования строительства'.

Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин доволен принятием поправок. 'С учетом изменений этот закон сыграет положительную роль на рынке недвижимости. Он опережает время и поднимет рынок на новую ступень взаимодействия между участниками, потребует определенной дисциплины с их стороны. Теперь инвестор будет нести за это ответственность, вплоть до уголовной. Дети лейтенанта Шмидта уже не смогут участвовать в процессе строительства и продажи квартир», - отметил Ресин. 
http://www.gzt.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова